Решение от 07.04.2015 по делу № 33-5488/2015 от 30.03.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-5488/2015

07 апреля 2015 года                             город Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего                 Осетровой З.Х.

судей                             Фахретдиновой Р.Ф.

Якуповой Н.Н.

при секретаре                         Сулейманове С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А.Р.М. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09 декабря 2014 года, которым постановлено:

исковые требования А.Р.М. о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

А.Р.М. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации ... о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1203+/-12 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от дата истец является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 240 кв.м, степенью готовности 10 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата.

А.Р.М. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка для завершения строительства, однако письмом от дата ответчик отказал истцу в заключении договора аренды, указав, что в настоящее время Управлением по земельным ресурсам Администрации ... готовится пакет документов для подачи искового заявления о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости. Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд.

Судом вынесено приведенное выше решение.

Не соглашаясь с решением суда, А.Р.М. в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая на то, что арендные отношения между истцом и ответчиком фактически сложились, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции требований ст. 35 ЗК Российской Федерации, сложившейся судебной практики, согласно которой не допускается отказ в продлении договора аренды земельного участка до завершения строительства, а также на изменение положений Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», позволяющих заключить договор аренды собственнику незавершенного строительством объекта в случае оформления его права собственности на такой незавершенный строительством объект до дата.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей А.Р.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации ..., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации.

Согласно положениям п. 1 ст. 36 ЗК Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции на момент постановления решения суда) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

С 01 марта 2015 года п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изложен в новой редакции, согласно которой если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не опровергалось сторонами, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011107:562 площадью 1203 +/- 12 кв.м относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома.

Постановлением от дата №... названный земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома М.С.Ш., с которой заключен договор аренды от дата №....

Указанным постановлением М.С.Ш. предупреждена о необходимости получения разрешения на строительство в установленном порядке.

Как отражено в договоре аренды от дата №... он вступает в силу с момента государственной регистрации, по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон. При намерении продлить договор, арендатору необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленным настоящим договором, и предусмотренную неустойку.

М.С.Ш. заключены договор на отсыпку котлована грунтом, договор по проектированию, поставке строительных материалов, доставке и монтажу сборного фундамента, возведен объект незавершенного строительства площадью застройки 240 кв.м, степень готовности составляет 10%, что подтверждается кадастровым паспортом от дата.

Согласно градостроительному заключению от дата наименование объекта указано самовольно возведенные постройки незавершенный строительством объект, дано заключение предоставление земельного участка производить при условии признания права собственности на самовольную постройку.

Право собственности М.С.Ш. на незавершенный строительством объект зарегистрировано дата.

Между М.С.Ш. и А.Р.М. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от дата, переход права собственности к покупателю по которому зарегистрирован дата.

А.Р.М. обратился в Администрацию ... с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, на которое письмом от дата выдан отказ.

Указанный отказ Администрации ... заявителем не обжалован, требования о понуждении к заключению договора аренды истцом по настоящему делу также не заявлены.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что договор аренды земельного участка зарегистрирован дата, то есть с нарушением п. 5.4.1. договора аренды о предельном двухмесячном сроке его государственной регистрации и даже после истечения срока действия договора до дата. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что правовые основания для признания за А.Р.М. преимущественного права на заключение договора аренды отсутствуют.

Судебная коллегия полагает, что такие суждения не согласуются с материалами дела, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата зарегистрированные права на земельный участок с кадастровым номером №... отсутствуют, а регистрационная надпись, проставленная на договоре аренды от дата №..., удостоверяет произведенную государственную регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект, а сведения о регистрации договора аренды не содержит.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не привели к постановлению необоснованного и незаконного решения суда, поскольку в отсутствие государственной регистрации договора аренды он не может быть признан заключенным. При этом ссылка на фактически сложившиеся между истцом и ответчиком арендные отношения не является основанием для отмены либо изменения решения суда, поскольку само по себе наличие фактических арендных отношений не приводит к правовым последствиям, предусмотренным законом для возникновения преимущественного права аренды земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в те░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░. 36 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. 21 ░░. 3 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░».

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░, ░░. 42 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░. 4 ░. 2 ░░. 46 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░. 35 ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░ 2013 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░.░.░. ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░.░.░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░. 21 ░░. 3 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░. ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ «░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 327-329 ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 09 ░░░░░░░ 2014 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                 ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░                             ░░░░░░░░░░░░ ░.░.

                                 ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░ ░.░.