Решение по делу № 33-1359/2020 от 18.03.2020

Судья Бояринцева М.В. Дело №33-1359/2020

№2-208/2020 (2-6579/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Аносовой Е.Н.,

судей Едигаревой Т.А.,Мамаевой Н.А.,

при секретаре К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове Кировской области 21 мая 2020г. дело по апелляционной жалобе Вепрева В.Б. на решение Ленинского районного суда г. Кирова Кировской области от 27 января 2020г., которым постановлено: в удовлетворении иска Вепрева В.Б. к ООО «Квартал», АО «ДОМ.РФ» отказать в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Едигаревой Т.А., судебная коллегия

установила:

Вепрев В.Б. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Квартал», АО «ДОМ.РФ» об освобождении имущества от ареста, указав, что 07 мая 2019г. постановлением судебного пристава-исполнителя возбуждено исполнительное производство в отношении ООО «Квартал», а 28 мая 2019г. в рамках данного исполнительного производства вынесено постановление о запрете совершения регистрационных действий в отношении имущества, принадлежащего ООО «Квартал», в том числе квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым №. Собственником указанной квартиры является истец на основании договора купли-продажи от 28 июня 2019г., заключенного между им и ООО «Квартал», которую он приобрел за 918 016 руб. 08 июля 2019г. истцом были поданы документы на государственную регистрацию права собственности, которая 19 июля 2019г. была приостановлена на основании постановления судебного пристава-исполнителя. 30 августа 2019г. истец обратился в МРО по ИОИП с заявлением о снятии запрета на регистрационные действия в отношении спорной квартиры, в удовлетворении которого ему было отказано. Истец не знал и не мог знать о наличии запрета на распоряжение спорной квартирой, поскольку лицом, участвующим в деле по искам к ООО «Квартал», не являлся; из выписки из ЕГРП от 28 июня 2019г. в отношении спорной квартиры, сведений о наличии обременении не было установлено. Стороны свои обязанности по договору купли-продажи от 28 июня 2019г. исполнили, фактически спорная квартира перешла в пользование истца, который несет расходы по оплате работ по внутренней отделке (ремонту) квартиры и коммунальных услуг с июня 2019г. Просил снять запрет на регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, наложенный судебным приставом-исполнителем на основании постановления от 28 мая 2019г.; указать, что решение является основанием для проведения Управлением Росреестра по Кировской области регистрации перехода права собственности на данную квартиру.

Определением Ленинского районного суда г. Кирова от 11 декабря 2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено УФССП России по Кировской области.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Вепрев В.Б. просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указаны доводы, повторяющие позицию истца в суде первой инстанции. Полагает, что действующим законодательством не запрещена регистрация права собственности на недвижимость по договору купли-продажи в новостройке. При этом одновременная подача застройщиком, как продавца, подтверждающих документов на возникновение у него права собственности на отчуждаемое имущество по договору купли-продажи допускается. Указывает, что 25 мая 2019г. судебным приставом-исполнителем был наложен запрет на совершение действий по регистрации только в отношении земельного участка, а 17 июля 2019г. на дом и в частности спорную квартиру. Ссылаясь на положения ГК РФ, считает, что вывод суда о том, что передача квартиры должна быть осуществлена после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ошибочен.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО «ДОМ.РФ» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав Вепрева В.Б., представителя ОО «Квартал» - Погудину Д.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, исследовав письменные материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на исполнении в МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области находится исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного документа от 12 марта 2019г., выданного Арбитражным судом города Москвы о взыскании с ООО «Квартал» в пользу АО «ДОМ.РФ» денежных средств в размере 4401352,65 руб.

В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 28 мая 2019г. вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а так же регистрации ограничений и обременений в отношении имущества зарегистрированного на праве собственности за ООО «Квартал» по сведениям Управления Росреестра по Кировской области, в том числе на земельный участок с кадастровым №.

11 июля 2019г. СПИ МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области вынесено постановление, которым Управлению Росреестра по Кировской области в рамках постановления от 28 мая 2019г. дано разрешение на проведение государственной регистрации прав собственности за застройщиком ООО «Квартал» или участниками долевого строительства на объекты долевого строительства по договором участия в долевом строительстве, зарегистрированным Управлением Росреестра по Кировской области до 28 мая 2019г., расположенным на земельном участке с кадастровым №, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>.; одновременно с проведением государственной регистрации прав собственности за застройщиком ООО «Квартал» провести регистрацию запрета на совершение регистрационных действий.

Согласно сведений, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, 17 июля 2019г. за ООО «Квартал» было зарегистрировано право на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. Основание: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14 августа 2018г., запись регистрации права №. Одновременно был зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 28 мая 2019г. №, вынесенное по материалам исполнительного производства №-ИП от 07 мая 2019г.; постановления о даче разрешения на проведение государственной регистрации объектов недвижимого имущества в рамках постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 11 июля 2019г.

Так же из материалов дела следует, что 28 июня 2019г. между ООО «Квартал» (продавец) и Вепревым В.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры. По условиям договора продавец продал, а покупатель купил однокомнатную квартиру №, расположенную на 16-м этаже в жилом <адрес>, общей площадью 22,9 кв.м. с кадастровым № за 918016 рублей.

Из п. 3 договора следует, что право продавца на квартиру № зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 14 августа 2018г. администрацией муниципального образования «Город Киров», о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата отсутствует) сделана запись регистрации (номер отсутствует), при этом, как указано выше сведения о праве собственности ООО «Квартал» в отношении спорной квартиры были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 июля 2019г.

По условиям пункта 4 договора продавец уведомляет, что на момент подписания настоящего договора земельный участок под многоквартирным домом, а так же имущественные права на квартиру №, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, находятся в обременении - залоге у ПАО «Сбербанк» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 10 марта 2017г., предоставленной на строительство объекта. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора указанная в нем квартира никому не продана, в споре, в залоге (за исключением залога указанного в настоящем пункте договора), под арестом или запрещением не состоит и от прав не нее третьих лиц свободна, задолженность по коммунальным платежам отсутствует.

Договор является одновременно актом приёма-передачи квартиры, то есть с момента государственной регистрации прав собственности по договору квартира считается продавцом переданной, а покупателем принятой во владение, пользование, распоряжение, а также - в техническом отношении (п. 7 договора).

Как следует из п. 8 договора, право собственности на квартиру покупатель приобретает с момента государственной регистрации права в Управлении Росреестра по Кировской области.

Факт передачи денежных средств в размере 918 016 руб. истцом продавцу подтверждается платежным поручением № и актом приема-передачи векселя с квитанцией об его оплате от 08 июля 2019г.

Переход права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества от ООО «Квартал» к истцу до настоящего времени не осуществлен.

Обращаясь в суд с требованием об освобождении от ареста квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, Вепрев В.Б. ссылается на заключенный с ООО «Квартал» <дата>г. договор купли-продажи, фактическую передачу ему квартиры, полную оплату по договору.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований об освобождении имущества от ареста, суд первой инстанции верно исходил из того, что право собственности на спорное жилое помещение у истца не возникло, так как наличие ограничений, в том числе, запрета совершать регистрационные действия по его отчуждению, является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно требованиям части 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу закона, основанием для освобождения имущества от ареста является принадлежность спорного имущества не должнику, а иному лицу, который обращается в суд за защитой своих прав.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 указанного выше кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 данного кодекса подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно правовым указаниям, изложенным в пункте 60 постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении cпopов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время, как разъяснено вышестоящими судебными инстанциями, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу требований пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Учитывая, что до государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, его собственником продолжает оставаться ООО «Квартал», а заключение договора купли-продажи данного объекта недвижимости сторонами порождает только обязательственные отношения между ними и не является основанием для изменения их отношении с третьими лицами, то фактическое исполнение договора, на что ссылается истец в апелляционной жалобе, не дает ему право заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста на совершение регистрационных действий.

В связи с изложенным, судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что доводы истца подлежат отклонению, поскольку у истца не возникло право собственности на спорный объект недвижимости, так как это право истца не зарегистрировано предусмотренным законом способом.

Судебная коллегия считает, что судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и нормам действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Кирова Кировской области от 27 января 2020г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Судьи