Решение по делу № 33-3466/2019 от 17.04.2019

Дело № 33-3466/2019                                                                                           г.Хабаровск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: председательствующего судьи Жельнио Е.С.,

судей Дорожкиной О.Б., Овсянниковой И.Н.,

при секретаре Лыткиной А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 мая 2019 года гражданское дело по иску Борисова О.В., Борисовой О.В., Рубцова И.С. к администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края, Артеменко Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

по встречному иску Артеменко Е.В. к Борисовой О.В., Рубцову И.С., администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционным жалобам Борисова О.В., Борисовой О.В., Артеменко Е.В. на решение Бикинского городского суда Хабаровского края от 5 марта 2019 года, заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,

У С Т А Н О В И Л А:

Борисов О.В., Борисова О.В., Рубцов И.С. обратились в суд с иском о признании недействительным заключенного между администрацией городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края и Артеменко Е.В. договора № от 30.10.2017 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 842 кв.м и применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования сведений о границах земельного участка. В обоснование заявленных требований истцы указали, что проживают в квартире <адрес>, дом двухквартирный, соседкой является Артеменко Е.В., которой без согласования с ними предоставлен спорный земельный участок. Вновь образованный земельный участок вклинился в земельный участок общего пользования (проулок от <адрес> до <адрес>), в результате чего был полностью перекрыт использовавшийся с 1984 г. подход и подъезд к их земельному участку с кадастровым номером №, на котором находится их дом и гараж, а также подход и подъезд в огороду, что нарушает их права и охраняемые законом интересы.

Артеменко Е.В. исковые требования не признала и предъявила встречный иск о признании недействительным договора № от 13.07.2017 г. между администрацией городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края с одной стороны и Борисовой О.В., Рубцовым И.С. с другой в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1302 кв.м и применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок за Борисовой О.В. и Рубцовым И.С.. В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником квартиры <адрес>, в целях эксплуатации жилого помещения был сформирован земельный участок с кадастровым номером №, приобретенный ею в последующем в собственность. Оспариваемый договор является недействительным, поскольку границы земельного участка ответчиков определены неправильно, что привело к передаче в частную собственность земельного участка, входящего в состав земель общего пользования и нарушило ее права на доступ к принадлежащему ей имуществу.

Администрация городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края требования первоначального и встречного исков не признала, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, указав, что в ходе судебного разбирательства были отменены распорядительные акты органа местного самоуправления, явившиеся основанием для заключения оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением Бикинского городского суда Хабаровского края от 05.03.2019 г. в удовлетворении первоначального иска Борисова О.В., Борисовой О.В., Рубцова И.С. и встречного иска Артеменко Е.В. отказано.

В апелляционной жалобе Борисов О.В., Борисова О.В. и Рубцов И.С. просят отменить решение суда как незаконное и принять новое решение об удовлетворении их иска, полагая, что суд не дал надлежащей оценки представленным доказательствам. Решение об отказе в удовлетворении исков суд мотивировал отменой распоряжений администрации городского поселения о предоставлении земельных участков и подготовкой ответчиком соглашений о расторжении оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, в то время как неизвестно будут ли такие соглашения заключены. Фактические обстоятельства судом не исследовались и спор по существу не разрешен. Судья, рассмотревший дело, подлежал отводу, поскольку ранее рассматривал иной спор между теми же сторонами и давал оценку доводам сторон относительно статуса проездов к дому. Заключение эксперта является недопустимым доказательством, поскольку организация, проводившая экспертизу, не имеет разрешения на экспертную либо землеустроительную, кадастровую деятельность.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края, выражая несогласие с доводами жалобы, просит оставить решение суда без изменения. Дом <адрес> является многоквартирным жилым домом, в связи с чем, в силу ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД и администрация городского поселения не могла осуществлять продажу спорных земельных участков, поэтому в целях приведения ненормативных актов в соответствие с действующим законодательством распоряжения, послужившие основанием предоставления земельных участков, были отменены.

Артеменко Е.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда как незаконное и принять новое решение об удовлетворении встречного иска. Полагает, что само по себе издание администрацией городского поселения распоряжения об отмене распоряжения о предоставлении истцам земельного участка не свидетельствует о прекращении действия оспариваемого договора. Спорный жилой дом является многоквартирным, в связи с чем, в силу ст.36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений МКД и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Формирование земельных участков с кадастровыми номерами № для собственников квартир в многоквартирном доме и их последующее предоставление в индивидуальную собственность произведены с нарушением закона, приведшим к ограничению прав собственников жилых помещений.

Заслушав объяснения Борисова О.В., Рубцова И.С., представителей Артеменко Е.В. Артеменко Е.В. и Набока А.С., представителя администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края Парамошкиной Е.А., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит обжалуемое решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении исков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Рубцов И.С. и Борисова О.В. являются сособственниками (по 1/2 доле) квартиры <адрес> (Борисов О.В. зарегистрирован по месту жительства), собственником квартиры № в данном доме является Артеменко Е.В..

Распоряжением администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края от 10.07.2017 г. № 685р Борисовой О.В., Рубцову И.С. предоставлен в общую долевую собственность (по 1/2 доле) за плату земельный участок с кадастровым номером № (номер присвоен 26.06.1998 г.), расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1309 кв.м.

13.07.2017 г. на основании распоряжения между администрацией городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края с одной стороны и Борисовой О.В., Рубцовым И.С. с другой заключен договор купли-продажи № в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 1302 кв.м.

Распоряжением администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края от 30.10.2017 г. № 1092р, Артеменко Е.В. предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером № (номер присвоен 20.10.2017 г.), расположенный по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства площадью 842 кв.м.

30.10.2017 г. на основании указанного распоряжения между администрацией городского поселения «Город Бикин» и Артеменко Е.В. заключен договор купли-продажи № в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 842 кв.м.

По заключению судебной землеустроительной экспертизы от 24.12.2018 г., проведение которой поручено ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки», спорные земельные участки с кадастровыми номерами № не находятся в пределах территории общего пользования. Находящийся в материалах дела реестр муниципального имущества по состоянию на 31.12.2016 г. указывает на наличие проезда (дороги) по пер.Быстрому, а следовательно наделяет его признаками территории общего пользования. Однако в отсутствие какой-либо технической документации на данный объект, а также сведений, внесенных в ЕГРН о данном объекте, не позволяет однозначно определить исторические и истинные границы данного проезда. При обобщении информации, полученной по результатам проведенного осмотра, а также данных, представленных в материалах дела установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером № частично пересекаются с проездом через ул.Дальневосточную по переулку Быстрому со стороны ручья Быстрый к дому №. По результатам проведенного осмотра, а также данных, представленных в материалы дела, установлено, что проезд либо подъездной путь со стороны ул.Дальневосточной г.Бикина к земельному участку с кадастровым номером № отсутствует, а имеется только пеший проход, в обход территории земельного участка с кадастровым номером №

В целях приведения правовых актов администрации городского поселения «Город Бикин» в соответствие с действующим законодательством (ст.16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») распоряжениями администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края от 01.03.2019 г. №№ 101р-104р отменены распоряжения администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края: от 12.10.2016 г. № 517р о предварительном согласовании предоставления земельного участка Борисовой О.В.; от 10.07.2017 г. № 685р о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату Борисовой О.В. и Рубцову И.С.; от 09.10.2017 г. № 1033р о предварительном согласовании предоставления земельного участка Артеменко Е.В.; от 30.10.2017 г. № 1092р о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за плату Артеменко Е.В.. Одновременно сектору земельных отношений отдела по управлению имуществом администрации городского поселения предписано подготовить в течение десяти дней проекты соглашений о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от 13.07.2017 г. № и от 30.10.2017 г. №.

    Разрешая спор по существу, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу требований ст.ст.12, 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со ст.11 Земельного кодекса РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляются органами местного самоуправления, которые в силу ст.48 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вправе, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, в порядке самоконтроля отменить ранее принятый правовой акт.

    Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что вследствие отмены распоряжений органа местного самоуправления, явившихся основанием для заключения оспариваемых договоров, не подлежат удовлетворению встречный и первоначальный иски о признании договоров недействительными, поскольку отмена распоряжений влечет иные правовые последствия.

В соответствии со ст.60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

    Согласно ст.15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

     В силу положений ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

     В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

     В соответствии со ст.49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 03.03.1998 г. жилой дом по пер.Быстрому, 16 является двухквартирным с самостоятельными выходами из каждой квартиры на единый земельный участок площадью 2387 кв.м (под основным строением – 209 кв.м), содержит в себе элементы общего имущества (фундамент, крыша, другие несущие конструкции). На участке имеются строения вспомогательного использования (сараи, гараж). В данном документе содержится отметка о заключении договора на передачу и продажу квартиры № в долевую собственность граждан по договору от 12.03.1998 г..

Таким образом, спорный жилой дом является многоквартирным, достаточные допустимые доказательства, наличия оснований для отнесения его к жилым домам блокированной застройки в материалах дела отсутствуют.

Согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как следует из материалов дела между Борисовой О.В., Рубцовым И.С. с одной стороны и Артеменко Е.В. с другой стороны, являющимися собственниками квартир дома <адрес> не достигнуто соглашение по порядку пользования земельным участком, на котором расположен указанный жилой дом. В результате формирования по обращению Артеменко Е.В. земельного участка с кадастровым номером №, вклинивающегося между двумя частями двухконтурного земельного участка, переданного в собственность Борисовой О.В. и Рубцова И.С., нарушены права лиц, проживающих в квартире № на доступ к жилому помещению. Артеменко Е.В. со своей стороны ссылается на нарушение ее прав на подъезд к принадлежащему ей земельному участку с другой его стороны.

При таких обстоятельствах, договоры купли-продажи спорных земельных участков не соответствуют требованиям закона, в связи с чем, первоначальный и встречный иски о признании их недействительными являются обоснованными и подлежат удовлетворению с применением требуемых истцами последствий недействительности сделок в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации права собственности на земельные участки. Данное обстоятельство в совокупности с отменой распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка предоставленного Артеменко Е.В. является самостоятельным основанием для аннулирования сведений о границах земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Бикинского городского суда Хабаровского края от 5 марта 2019 года по иску Борисова О.В., Борисовой О.В., Рубцова И.С. к администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края, Артеменко Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску Артеменко Е.В. к Борисовой О.В., Рубцову И.С., администрации городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки отменить и принять новое решение об удовлетворении первоначального и встречного исков в части.

Признать недействительным договор купли-продажи № от 30 октября 2017 года между администрацией городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края и Артеменко Е.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 842 кв. м.

Признать недействительным договор купли-продажи № от 13 июля 2017 года между администрацией городского поселения «Город Бикин» Бикинского муниципального района Хабаровского края и Борисовой О.В., Рубцовым И.С. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1302 кв. м.

Данное решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Председательствующий судья                                            Е.С. Жельнио

Судьи                                            О.Б. Дорожкина

                                     И.Н. Овсянникова