Решение по делу № 2-2400/2019 от 10.09.2019

Дело № 2-2400/2019 (№43RS0002-01-2019-003865-78)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2019 года                                       г. Киров

Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Комаровой Л.В.,

при секретаре Кукреш Я.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Беляева Андрея Юрьевича к департаменту муниципальной собственности администрации г. Кирова о признании договора в части ничтожным, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Беляев А.Ю. обратился в суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации г. Кирова о признании договора в части ничтожным, возложении обязанности. В обоснование указал, что на основании договора купли-продажи приобрел у Назаровой Т.Д. (далее – продавец) жилой дом по адресу: {Адрес}, расположенный на земельном участке с кадастровым номером {Номер}, находящийся у продавца на праве аренды. После перехода права собственности на объект к истцу управлением Росреестра по Кировской области на основании заявления ответчика, действующего в силу п.6.3 договора от {Дата}, погашена регистрационная запись об аренде земельного участка, что нарушает права Беляева А.Ю. как собственника объекта недвижимости на заключение договора аренды на тех же условиях, что и Назарова Т.Д. Просит признать п.6.3 договора аренды земельного участка от {Дата}, заключенного между департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова и Назаровой Т.Д., ничтожным; возложить на департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова обязанность перевести на Беляева А.Ю. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от {Дата}; указать в решении о том, что оно является основанием для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного участка площадью 1494 кв.м. с кадастровым номером {Номер}, расположенного по адресу: {Адрес}, за Беляевым А.Ю.

В судебном заседании истец Беляев А.Ю., его представитель Пескишев И.С. настаивали на удовлетворении заявленных требований. Пояснили, что погашение регистрационной записи о праве аренды нарушает права Беляева А.Ю., являющегося собственником объекта недвижимости, на пользование земельным участком под ним. Зарегистрировав право собственности на незавершенный строительством объект, Беляев А.Ю. обратился в администрацию г. Кирова с заявлением о предоставлении земельного участка под объектом недвижимости в аренду, однако в этом ему отказано, т.к. ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства прежнему собственнику и повторное предоставление земельного участка для завершения строительства без проведения торгов недопустимо.

Представитель ответчика – муниципального образования «Город Киров» в лице департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова в судебное заседание не явился. Уведомлен своевременно и надлежащим образом. Причины неявки не известны. Направил отзыв.

Представитель третьего лица – управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился. Уведомлен своевременно и надлежащим образом. Ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Направил отзыв.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела и оценив имеющиеся доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований Беляева А.Ю. по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от {Дата}, заключенного между Назаровой Т.Д. и Беляевым А.Ю., истец является собственником объекта незавершенного строительства кадастровый номер {Номер} по адресу: {Адрес}, расположенного на земельном участке с кадастровым номером {Номер}.

Являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером {Номер} предыдущий собственник Назарова Т.Д. пользовалась земельным участком с кадастровым номером {Номер} на основании договора аренды земельного участка от {Дата}, заключенного между департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова и Назаровой Т.Д.

Согласно условиям договора аренды, спорный земельный участок предоставлен Назаровой Т.Д. для завершения строительства. Срок действия договора – с {Дата} по {Дата}. Указанный договор {Дата} зарегистрирован в ЕГРН по основаниям п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

После регистрации перехода права собственности от Назаровой Т.Д. к Беляеву А.Ю. в ЕГРН (номер государственной регистрации права {Номер}{Номер} от {Дата}) регистрирующим органом {Дата} погашена запись в ЕГРН об аренде Назаровой Т.Д. земельного участка с кадастровым номером {Номер} сроком с {Дата} по {Дата} на основании уведомления о расторжении договора аренды от {Дата} {Номер} и п.6.3 договора аренды {Номер} от {Дата}, согласно которому при отчуждении арендатором незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц договор аренды считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется.

{Дата} постановлением администрации г. Кирова Беляеву А.Ю. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером {Номер} по адресу: {Адрес} {Адрес}, в связи с тем, что с заявлением о представлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку земельный участок уже ранее предоставлялся однократно для завершения строительства расположенного на него объекта недвижимости.

Полагая право собственника объекта недвижимости нарушенным, Беляев А.Ю. обратился в суд.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное по своему смыслу положение содержится в статье 552 Гражданского кодекса РФ, а также в пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от {Дата} {Номер} возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от {Дата} {Номер}.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, в рассматриваемых правоотношениях переход права собственности на объект недвижимости к Беляеву А.Ю. обусловил переход к нему прав арендатора земельного участка на условиях договора аренды от {Дата}, в связи с чем положения п.6.3 договора аренды от {Дата}, заключенного между департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова и Назаровой Т.Д., предусматривающие расторжение данного договора в случае отчуждения арендатором незавершенного строительством объекта в собственность третьих лиц.

Между тем, вопреки вышеприведенным правовым норма орган местного самоуправления в предоставлении спорного земельного участка для завершения строительства Беляеву А.Ю. отказал. Однако, по мнению суда, вопреки доводам ответчика в рассматриваемом споре возникают не новые арендные отношения и заключение с Беляевым А.Ю. договора аренды не является повторным предоставлением, а является переменой лиц в договоре аренды земельного участка от {Дата}, действительно предоставленного ранее в соответствии с подп.21 ст.3 Федерального закона от {Дата} № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, статей 166, 168, 552, 617 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, данными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд приходит к выводу, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стал Беляев А.Ю., оснований для прекращения договора аренды у департамента муниципальной собственности не имелось. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность признания заключенного договора аренды расторгнутым, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, а, следовательно, договор аренды от {Дата}, заключенный между департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова и Назаровой Т.Д., в части п.6.3 является недействительной сделкой по основанию п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку решением суда часть сделки, препятствующая реализации права Беляева А.Ю. на заключение договора аренды признана недействительной, то в целях восстановления нарушенного права истца, на основании ст. 308.7 Гражданского кодекса РФ, пунктов 27, абз. 2 пункта 31, пункта 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд полагает необходимым возложить на департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова обязанность в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу осуществить перевод прав арендатора земельного участка с кадастровым номером {Номер}, местоположение: {Адрес}, к Беляеву А.Ю., согласно условиям договора аренды от {Дата}.

Установление срока исполнения обязанности в течение 10 рабочих дней, по мнению суда, является разумным применительно к рассматриваемому спору.

В силу 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве аренды Беляева А.Ю. на земельный участок с кадастровым номером {Номер}, местоположение: {Адрес}, согласно условиям договора аренды от {Дата}.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 6.3 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ {░░░░}, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ {░░░░░}, ░░░░░░░░░░░░░░: {░░░░░}, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ {░░░░}.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ {░░░░░}, ░░░░░░░░░░░░░░: {░░░░░}, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ {░░░░}.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░    /░░░░░░░/                ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 04.10.2019