Решение по делу № 33-1097/2024 от 15.04.2024

Судья Юманова Е.В. дело № 33-1097/2024

дело № 2-168/2024

УИД 12RS0003-02-2023-006164-28

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола 23 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Кольцовой Е.В.,

судей Ивановой Л.О. и Ваулина А.А.,

при секретаре Тарасовой С.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Казанский Посад», Шмит С. В., Попова В. А. на решение
Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 5 февраля
2024 года, которым постановлено:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мясокомбинат «Звениговский» (ИНН 1203005214) удовлетворить.

Требования третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Шабдарова Е. А. (ИНН <№>) удовлетворить.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола,
<адрес>, заключенный 30 апреля 2021 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» (ИНН 120100011308) и Поповым В. А. (паспорт <№>).

Применить последствия недействительности сделки путем двусторонней реституции.

Погасить запись о государственной регистрации права собственности Попова В. А. на земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью 75+/-3 кв.м, расположенный по адресу Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>.

Погасить запись о государственной регистрации права собственности Попова В. А. на земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью 256+/-6 кв.м, расположенный по адресу Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» на земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью 75+/-3 кв.м, расположенный по адресу Республика Марий Эл,
г. Йошкар-Ола, <адрес>.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» на земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью 256+/-6 кв.м, расположенный по адресу Республика Марий Эл,
г. Йошкар-Ола, <адрес>.

Признание права собственности является основанием для его государственной регистрации.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Ваулина А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью «Мясокомбинат Звениговский» (далее – ООО «Мясокомбинат Звениговский») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Казанский Посад» (далее – ООО СЗ «Казанский Посад»), Попову В.А., в котором просило признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>, заключенного 30 апреля 2021 года между ООО СЗ «Казанский Посад» и Поповым В.А.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Мясокомбинат Звениговский» является собственником нежилого встроенного помещения VI (литер Б2), общей площадью 54,4 кв.м, с кадастровым номером 12:05:3301001:5101 и нежилого встроенного помещения VII (литер Б2), общей площадью 3,2 кв.м, с кадастровым номером <№>, приобретенные истцом по договору купли-продажи от 6 сентября 2018 года. Право на земельный участок под указанным помещением истцу передано не было. На момент приобретения истцом нежилых помещений в 2018 году право на земельный участок под ним принадлежало ООО СК «Казанский Посад». ООО «СЗ Казанский Посад» в нарушение прав истца и без его согласия 30 апреля 2021 года произвел отчуждение земельного участка в пользу Попова В.А. Истец полагает, что после передачи ему по договору купли-продажи нежилых помещений к нему в силу закона перешло также и право на земельный участок под ним,
ООО «СЗ Казанский Посад» не в праве распоряжаться земельным участком без согласия собственников нежилых помещений, расположенных на указанном земельном участке. Считает договор купли-продажи
от 30 апреля 2021 года недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Привлеченный к участию в деле качестве третьего лица Шабдаров Е.А. обратился в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ООО СЗ «Казанский Посад», Попову В.А, в которых просил признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, заключенный 30 апреля 2021 между ООО «СЗ Казанский Посад» и
Поповым В.А., недействительной сделкой и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В обоснование заявленных требований указано, что Шабдаров В.А. является собственником нежилых помещений по адресу: Республика
Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>: помещение с кадастровым номером <№>, встроенное помещение V
(Лит Б2), площадь 18,7 кв.м; помещение с кадастровым номером <№>, встроенное помещение III (Лит Б2), площадь 18,9 кв.м; помещение с кадастровым номером 12:05:3301001:5104, встроенное помещение IV (Лит Б2), площадь 19 кв.м; помещение с кадастровым номером <№>, встроенное помещение II (Лит Б2), площадь 18,9 кв.м, помещение с кадастровым номером 12:05:3301001:5106, встроенное помещение I (Лит Б2), площадь 19,2 кв.м. Данные нежилые помещения расположены в здании пристроя к общежитию площадью
156,4 кв.м с кадастровым номером <№>, которое располагалось на земельном участке с кадастровым <№>. Указанный земельный участок отчужден ООО «СЗ Казанский Посад» в пользу Попова В.А. по договору купли-продажи от 30 апреля 2021 года. Попов В.А. незаконно зарегистрировал право собственности на земельный участок, так как объектов недвижимости, расположенных на этом участке, он не имел. На земельном участке расположено только нежилое здание площадью 156,4 кв.м, в котором имеются 5 нежилых помещений общей площадью 94,7 кв.м, принадлежащих ООО «Мясокомбинат Звениговский» и
Шабдарову Е.А. По мнению Шабдарова Е.А., Попов В.А., зная о нахождении на земельном участке с кадастровым номером <№> объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, и не имея на нем объектов недвижимости, приобрел земельный участок с целью перепродажи по завышенной цене земли собственникам нежилых помещений.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО «СЗ Казанский Посад» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Мясокомбинат Звениговский» и Шабдарова Е.А.
В обоснование жалобы указано, что ООО «Мясокомбинат Звениговский» пропущен срок исковой давности, при приобретении нежилого помещения
6 сентября 2018 года истцу стало известно о том, что земельный участок, на котором указанное помещение расположено, в предмет договора купли продажи не входит.

В апелляционной жалобе Попов В.А. выражает несогласие с решением суда, просит его отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что ООО «Мясокомбинат Звениговский» приобрел нежилые помещения в 2018 года у Жадеева Е.В., который правом собственности в отношении земельного участка не обладал, нежилые помещения, которые приобрел Шабдаров Е.А. в 2021 году, ранее также принадлежали обществу с ограниченной ответственностью «Электроматериалы», указанную организацию суд к участию в деле не привлек. Судом не учтено, что ООО «СЗ Казанский Посад» здания и сооружения, расположенные на принадлежащем ему земельном участке, не отчуждал. Полагает, что срок исковой давности пропущен, поскольку сведения о договоре купли-продажи от 30 апреля 2021 года стали известны ООО «Мясокомбинат Звениговский» и Шабдарову Е.А. из писем Попова В.А. в 2022 году.

В апелляционной жалобе Шмит С.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ООО «Мясокомбинат Звениговский» и Шабдарова Е.А. отказать.
В обоснование довод апелляционной жалобы указано, что нежилые помещения приобретены ООО «Мясокомбинат Звениговский» в 2018 году у
Жадеева Е.В., а Шабдаровым Е.А. в декабре 2021 года у Китова С.В., действовавшего в интересах Шмит С.В. Указанные лица нежилые помещения у ООО «СЗ Казанский Посад» не приобретали, положения статьи 273 ГК РФ судом применены неверно. Истцом пропущен срок исковой давности.

В возражениях на апелляционные жалобы ООО «Мясокомбинат Звениговский» приводит доводы в поддержку решения суда, просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы ООО «СЗ Казанский Посад», Попова В.А. – без удовлетворения.

В возражениях на апелляционные жалобы Шабдаров Е.А. приводит доводы в поддержку решения суда, просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы ООО «СЗ Казанский Посад»,
Попова В.А. – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя Попова В.А. Екатерининой Е.А., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, представителя Шабдарова Е.А. Дыдичкина Е.А., просившего решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 20 июня 2013 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества Шабдаров Е.А. передал Чернядьевой С.В. в собственность земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью
2343 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>, и расположенный на нем пристрой общей площадью 156,4 кв.м, литер Б2 по адресу: Республика Марий Эл,
г. Йошкар-Ола, <адрес> (т.1 л.д.195).

ООО «Казанский Посад» на основании договора купли-продажи от
9 июня 2014 года приобрело у Чернядьевой С.В. земельный участок с кадастровым номером <№>, общей площадью 2343 кв.м, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 21 октября 2014 года (т.1 л.д.231-233).

Земельный участок с кадастровым номером <№> разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 1430 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 913 кв.м, что следует из кадастровых паспортов земельных участков с кадастровыми номерами <№> и <№> от 6 ноября 2014 года (т.1 л.д.235-240).На основании договора дарения от 30 октября 2014 года
Чернядьева С.В. передала Поповой З.М. принадлежащие ей на праве собственности встроенные помещения, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <№>:

встроенное помещение I (Лит Б2), площадь 19,2 кв.м.

встроенное помещение II (Лит Б2), площадь 18,9 кв.м,

встроенное помещение III (Лит Б2), площадь 18,9 кв.м,

встроенное помещение IV (Лит Б2), площадь 19 кв.м,

встроенное помещение V (Лит Б2), площадь 18,7 кв.м,

встроенное помещение VI (Лит Б2), площадь 54,4 кв.м,

встроенное помещение VII (Лит Б2), площадь 3,2 кв.м.

13 августа 2015 года между Поповой З.М. и Жадеевым Е.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Попова З.М. передала в собственность Жадеева Е.В.: встроенное помещение VI (Литер Б2), общая площадь 54,4 кв.м, этаж 1; встроенное помещение VII (Литер Б2), общая площадь 3,2 кв.м, этаж 1. (т.1 л.д.50).

Решением Арбитражного суда Республике Марий Эл от
13 сентября 2017 года Чернядьева С.В. признана несостоятельной (банкротом).

В ходе рассмотрения дела о банкротстве в Арбитражном суде Республики Марий Эл Попова З.М. добровольно вернула в конкурсную массу Чернядьевой С.В.: встроенное помещение I (Литер Б2), общая площадь 19,2 кв.м, этаж 1, встроенное помещение II (Литер Б2), общая площадь
18,9 кв.м, этаж 1, встроенное помещение III (Литер Б2), общая площадь
18,9 кв.м, этаж 1, встроенное помещение IV (Литер Б2), общая площадь
19,0 кв.м, этаж 1, встроенное помещение V (Литep Б2), общая площадь
18,7 кв.м, этаж 1.

Встроенные помещения I, II, III, IV и V были переданы в связи с погашением задолженности перед залоговым кредитором Шабдаровой А.Б. Шабдарову Е.А. на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 16 сентября 2021 года, который является основанием для регистрации права собственности (т.1 л.д.204).

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29 марта 2023 года реализация имущества Шмит (Чернядьевой) С.В. завершена.

13 августа 2018 года между Жадеевым Е.В. и ООО «Мясокомбинат «Звениговский» заключен договор купли-продажи встроенного помещения VI (Литер Б2) и встроенного помещения VII (Литер Б2), расположенных по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>,
<адрес> (т.2 л.д.94-96).

По договору купли-продажи от 30 апреля 2021 года ООО «СЗ Казанский Посад» передал земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 1430 кв.м. Попову Е.А. (т.1 л.д.101-102).

В ходе рассмотрения дела Управление Росреестра по Республике Марий Эл сообщило, что по состоянию на 30 апреля 2021 года сведения о каких-либо объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <№>, отсутствовали (т.1 л.д.229-230).

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером <№> выделены земельные участки с кадастровыми номерами: <№>, площадью 265 кв.м., <№>, площадью 75 кв.м, <№>, площадью 1082 кв.м, 12:05:3301001:9135, площадью 8 кв.м. Вновь образованные земельные участи были постановлены на кадастровый учет 7 сентября 2022 года (т.2 л.д.30-66).

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером <№> расположено принадлежащее ООО «Мясокомбинат Звениговский» встроенное нежилое помещение VI (литер Б2, общей площадью 54,4 кв.м), с кадастровым номером <№>. На земельном участке с кадастровым номером <№> расположены нежилые помещения, принадлежащие Шабдарову Е.В., что сторонами не оспаривается.

30 июня 2021 года отделом ЗАГС администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» Чернядьевой С.В. выдано свидетельство о перемене имени на Шмит С.В. (т.2 л.д.12).

Удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь положениями статьей 168, 273, 552 ГК РФ, пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что в связи с приобретением ООО «Мясокомбинат Звениговский» и Шабдаровым Е.А. нежилых помещений к указанным лицам перешло право на долю в земельном участке с кадастровым номером <№>, на котором размещались данные строения, поскольку право собственности на нежилые помещения переходило без государственной регистрации права на долю в земельном участке, договор купли-продажи земельного участка от
30 апреля 2021 года заключен с нарушением требований закона и является недействительной сделкой.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно апелляционной жалобы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Попова В.А. решение суда не содержит выводов о разрешении вопросов о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «Электроматериалы».

Между тем заслуживают внимание доводы апелляционных жалоб ООО СЗ «Казанский Посад», Попова В.А. и Шмит С.В. об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительной сделкой.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Требования ООО «Мясокомбинат «Звениговский» и Шабдарова Е.А. мотивированы тем, что при приобретении нежилых помещений к ним перешло право собственности в отношении расположенных под этими помещениями земельных участков.

Жадеев Е.В., у которого 13 августа 2018 года ООО «Мясокомбинат «Звениговский» приобретены нежилые помещения и Чернядьева С.В., от финансового управляющего которой Шабдаров Е.А. по акту от 16 сентября 2021 года принял нежилые помещения, правом собственности в отношении земельного участка, на котором указанные помещения располагались, не обладали.

В данном случае собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от 9 июня 2014 года являлось ООО «Казанский Посад», указанный договор не оспорен.

При этом ООО «Казанский Посад» собственником нежилых помещений, принадлежащих в настоящее время ООО «Мясокомбинат «Звениговский» и Шабдарову Е.А. не являлся.

Положения статей 552 ГК РФ и 273 ГК РФ регулируют переход права собственности на земельный участок при продаже здания, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, и в данном случае применению не подлежат, как и основания для признания договора недействительным.

Так, подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При этом, согласно разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (абзац 1).

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам (абзац 2).

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП (абзац 3).

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ (абзац 4).

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года
№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению (абзац 1).

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.) (абзац 2).

Учитывая нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований ООО «Мясокомбинат «Звениговский» и Шабдарова Е.А. о признания договора купли-продажи земельного участка от 30 апреля 2021 года недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований
ООО «Мясокомбинат «Звениговский» и Шабдарова Е.А.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 5 февраля 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мясокомбинат «Звениговский» (ИНН 1203005214) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» (ИНН 120100011308), Попову В. А. (паспорт <№>) о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: Республика Марий Эл,
г. Йошкар-Ола, <адрес>, заключенного 30 апреля
2021 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» и Поповым В. А. отказать.

В удовлетворении исковых требований Шабдарова Е. А. (ИНН 121500915116) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» (ИНН 120100011308), Попову В. А. (паспорт <№>) о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, <адрес>, заключенного 30 апреля 2021 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Казанский Посад» и Поповым В. А., а также применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий    Е.В. Кольцова

Судьи    Л.О. Иванова

    А.А. Ваулин

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 24 мая 2024 года.