Решение по делу № 2-72/2016 (2-542/2015;) от 03.11.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московской области    11 января 2016 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                     Фоменковой О.А.,

при секретаре                             ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Урумяна М.С. к ООО «ПРАДЭКС-Строй» о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

Урумян М.С. в лице представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к ответчику ООО «ПРАДЭКС-Строй» о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указано, что Дата обезличена между истцом и ООО «ПРАДЭКС-Строй» заключен предварительный договор №, согласного которому ООО «ПРАДЭКС-Строй» приняло на себя обязательство заключить с ними в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) <данные изъяты> квартиры без внутренней отделки, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> мансардном этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>, в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, истец, в свою очередь, обязался оплатить стоимость квартиры в качестве обеспечения исполнения обязательств Урумяна М.С. по заключению основного договора. Истец, имея целью приобретение квартиры, действовал добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «ПРАДЭКС-Строй» на совершение сделок у него не было и ему не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. В соответствии с условиями предварительного договора истец произвел оплату за приобретаемую квартиру в размере <данные изъяты> руб. Дата обезличена ООО «ПРАДЭКС-Строй» передало квартиру истцу. Дата обезличена дом введен эксплуатацию. Обязанность произвести регистрацию права собственности на квартиру лежала на ООО «ПРАДЭКС-Строй», однако до настоящего времени выполнено последним не было, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу.

Истец Урумян М.С. и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дело по существу в их отсутствие, на заявленных требованиях настаивали и просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик – генеральный директор ООО «ПРАДЭКС-Строй» ФИО3 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя Общества. Направил в суд письменный отзыв на иск с признанием исковых требований Урумяна М.С. по тем основаниям, что право истца на спорную квартиру основано на договоре, заключенном с ООО «ПРАДЭКС-Строй»; Урумян М.С. исполнены условия договора по оплате стоимости недвижимого имущества. Также указал, что ООО «ПРАДЭКС-Строй» не имеет возможности заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры по независящим от Общества обстоятельствам, а именно по причине того, что не оформлено право собственности Инвестора-Застройщика ООО «Стройресурс» на жилой дом, в котором расположена спорная квартира.

Третьи лица:

- представители ООО «Стройресурс», ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», ООО «Промспецстрой», конкурсный управляющий ООО «Независимый проект» ФИО4, администрации городского округа Звенигород в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие;

- председатель ликвидационной комиссии ООО «Квант» ФИО5 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные Урумяном М.С. исковые требования поддержал (л.д. 220).

При наличии ходатайства председателя ликвидационной комиссии ООО «Квант» о рассмотрении дела в его отсутствие, а также отсутствия сведений о причине неявки представителей ООО «Стройресурс», ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», ООО «Промспецстрой», конкурсного управляющего ООО «Независимый проект» ФИО4, администрации городского округа Звенигород на основании положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Ознакомившись с доводами стороны истца, с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика и представителей третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород, ООО «Квант» и ООО «Стройресурс» заключен инвестиционный контракт (далее – инвестиционный контракт), предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-торгового комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1. (л.д. 18-32).

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции:

- администрации городского округа Звенигород:

- 4% общей площади квартир;

- 4 % общей нежилой площади.

- ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик):

- 96 % общей площади квартир;

- 96 % общей нежилой площади;

- ООО «Квант» (Общество):

- 700 кв.м. встроено-пристроенных помещений.

В соответствии с п. Дата обезличена инвестиционного контракта ООО «Стройресурс» обязалось обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

По договору аренды земельного участка № от Дата обезличена администрация городского округа Звенигород передавала ООО «Квант» в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях поселений площадью <данные изъяты> кв.м. для жилищного строительства с объектами торговли и обслуживания по адресу: <адрес>.

По договору субаренды №, заключенному Дата обезличена между ООО «Квант» и ООО «Стройресурс», последнему передан для использования на праве субаренды вышеуказанный земельный участок под застройку.

ООО «Стройресурс» выдано разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес>, район <адрес>, И. Шнырёва, Луначарского и Солнечной, <адрес>, № от Дата обезличена.

Дополнительным соглашением № к инвестиционному контракту № от Дата обезличена, подписанному сторонами контракта Дата обезличена, изменено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта, в соответствии с которым инвестору-застройщику (ООО «Стройресурс») подлежит передаче 100 % общей площади квартир и нежилой площади.

Дата обезличена между ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик) и ООО «Терра Инвест» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирных жилых домов и нежилых помещений на площадке по адресу: <адрес> (п. 2.1. Договора). По условиям договора ООО «Терра Инвест» обязалось за счет собственных (заемных и/или привлеченных) средств произвести финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с п. 2.1. Договора. В соответствии с п. 3.1. Договора соотношение раздела имущества по итогам реализации Договора устанавливается между Сторонами в пропорции:

- в собственность Инвестора-застройщика – 30 % общей жилой площади и общей нежилой площади;

- в собственность Соинвестора – 70 % общей жилой площади и общей нежилой площади, включая цокольные помещения.

По протоколу от Дата обезличена предварительного распределения площадей по адресу: <адрес>, <данные изъяты> квартира, расположенная на <данные изъяты> мансардном этаже в секции № в жилом доме по адресу: <адрес>, которой, как установлено судом, присвоен номер №, распределена за Соинвестором – ООО «ТерраИнвест»

По договору инвестирования № от Дата обезличена, заключенному между ООО «ТерраИнвест» и ООО «Независимый проект», по результатам инвестиционной деятельности у ООО «Независимый проект» возникают имущественные права на жилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе на <данные изъяты> квартиру, расположенную на <данные изъяты> мансардном этаже <данные изъяты> секции (Приложение № к договору инвестирования № от Дата обезличена).

В соответствии с протоколом № от Дата обезличена Внеочередного Общего собрания учредителей Общества с ограниченной ответственностью «ТерраИнвест» наименование Общества изменено на Общество с ограниченной ответственностью «Горизонт Девелопмент Звенигород».

Дата обезличена между ООО «Независимый проект» и ООО «Независимая строительная компания» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 51-55). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться, в том числе, <данные изъяты> квартира, расположенная на <данные изъяты> мансардном этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по строительному адресу: <адрес>.

Дата обезличена между ООО «Независимая строительная компания» и ООО «ПРОМСПЕЦСТРОЙ» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 57-63). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться, в том числе, <данные изъяты> квартира, расположенная на <данные изъяты> мансардном этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по строительному адресу: <адрес>.

ООО «ПРОМСПЕЦСТРОЙ» заключило с ООО «ПРАДЭКС-Строй» предварительный договор № от Дата обезличена купли-продажи <данные изъяты> квартиры № №, расположенной на <данные изъяты> мансардном этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 64-69).

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между истцом и ООО «ПРАДЭКС-Строй» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 12-15). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться <данные изъяты> квартира без внутренней отделки общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> мансардном этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>. Основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «ПРАДЭКС-Строй» на квартиру.

Согласно п. 2.5. предварительного договора права ООО «ПРАДЭКС-Строй» на указанную квартиру подтверждаются: предварительным договором № от Дата обезличена, заключенным между ООО «ПРАДЭКС-Строй» и ООО «ПРОМСПЕЦСТРОЙ»; предварительным договором № от Дата обезличена года, заключенным между ООО «ПРОМСПЕЦСТРОЙ» и ООО «Независимая строительная компания»; предварительным договором № от Дата обезличена, заключенным между ООО «Независимая строительная компания» и ООО «Независимый проект»; договором инвестирования № от Дата обезличена года, заключенным между ООО «Независимый проект» и ООО «ТерраИнвест»; договором соинвестирования № от Дата обезличена года, заключенным между ООО «Стройресурс» и ООО «ТерраИнвест»; инвестиционным контрактом № от Дата обезличена года.

Из анализа положений пункта 4.1 предварительного договора следует, что ООО «ПРАДЭКС-Строй» приняло на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ООО «ПРАДЭКС-Строй» к Урумян М.С. в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 2.7. предварительного договора цена основного договора составит <данные изъяты> руб. Цена основного договора является окончательной и изменению не подлежит.

    Согласно п. 3.1. предварительного договора Урумян М.С. в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обязался внести денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. на расчетный счет ООО «ПРАДЭКС-Строй» в срок до Дата обезличена.

Обязательства по договору, взятые на себя истцом, выполнены в полном объеме. Ответчику перечислена полная стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается чеком-ордером от Дата обезличена (л.д. 17).

По условиям договора в качестве обеспечения исполнения ООО «ПРАДЭКС-Строй» обязательств по заключению основного договора после завершения расчетов по п. 3.1. предварительного договора ООО «ПРАДЭКС-Строй» обязалось передать Урумяну М.С. в пользование до подписания основного договора квартиру. Пользование квартирой состоит и ограничивается правом Урумяна М.С. на проживание в данной квартире, для чего Урумяну М.С. предоставляется право произвести в квартире внутреннюю отделку без производства перепланировки и переоборудования в квартире и ухудшения её качественного состояния. Факт передачи квартиры в пользование подтверждается актом приема-передачи квартиры в пользование по предварительному договору.

Дата обезличена Урумяном М.С. и ООО «Независимая строительная компания» подписан предварительный акт приёма-передачи квартиры №, в соответствии с которым общество передает истцу данное жилое помещение для проведения ремонтных и отделочных работ (л.д. 16). Общая проектная площадь передаваемой квартиры составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с данными инвентаризационного учета /кадастровый паспорт помещения по состоянию на Дата обезличена/ общая площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв. (л.д. 78).

Ответчиком не оспорено то, что истец при исполнении условий заключенного договора действовал добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, своевременно и в полном объеме произвел оплату за приобретаемую квартиру.

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований, арестах (запрещениях) на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена (л.д. 77).

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 6-ти секционному жилому дому переменной этажности с мансардным этажом», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию.

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Суд, на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес истца в данной сделке (заключении предварительного договора купли-продажи квартиры) были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признаётся, что факт передачи квартиры ответчиком ООО «ООО «ПРАДЭКС-Строй»» и принятие её истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора № от Дата обезличена основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Предварительный договор купли-продажи квартиры № от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между Урумяном М.С. и ООО «ООО «ПРАДЭКС-Строй»» договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объёме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором. Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

По правилам ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, при наличии надлежащего исполнения обязательств истца по договору по оплате стоимости квартиры в полном объеме, Урумян М.С. вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «ООО «ПРАДЭКС-Строй»», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права.

Суд считает, что применение положений ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. В данном случае суд исходит из добросовестности действий истца.

Поскольку обязательства истца по договору выполнены, что подтверждено ответчиком, квартира имеется в наличии, суд, с учетом признания иска ответчика, руководствуясь положениями ст. 173 ГПК РФ, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как усматривается из материалов дела, истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 10а-11).

По правилам ст. 98 ГПК РФ суд считает правильным взыскать судебные расходы по уплате Урумяном М.С. государственной пошлины с ответчика в полном объёме при полном удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Урумяна М.С. к ООО «ПРАДЭКС-Строй» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Урумяном М.С. право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «ПРАДЭКС-Строй» (ИНН/КПП <данные изъяты>/<данные изъяты>, местонахождение: <адрес>) в пользу Урумяна М.С., Дата обезличена года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек).

Настоящее решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                     О.А. Фоменкова