Решение по делу № 66а-825/2021 от 27.04.2021

66а-825/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                       8 июня 2021 года

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Катанаева А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-702/2020 по административному исковому заявлению Дудка Николая Николаевича об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования Брюховецкий район на решение Краснодарского краевого суда от 22 октября 2020 г., которым административные исковые требования удовлетворены,

установил:

Дудка Н.Н. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий, а также находящегося у него в аренде земельного участка. Считает, что размеры кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельного участка влияют на его права и законные интересы как налогоплательщика налога на имущество физических лиц и арендатора по договору, согласно которому арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости предмета аренды.

Решением Краснодарского краевого суда от 22 октября 2020 г., принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, административный иск удовлетворен. В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена по состоянию на 1 января 2016 г. кадастровая стоимость в размере рыночной 430 000 руб. В отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> установлена по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровая стоимость в размере рыночной 1 510 000 руб. В отношении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> установлена по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровая стоимость в размере рыночной 3 620 000 руб. Датой подачи заявления об определении кадастровой стоимости в отношении поименованных объектов недвижимости определено считать 17 июня 2019 г.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного иска в части установления кадастровой стоимости земельного участка. Указывает на незаконность и необоснованность принятого решения, повлекшего снижение налоговых поступлений в бюджет.

Заинтересованным лицом администрацией муниципального образования Брюховецкий район также подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой ставится вопрос об отмене вышеуказанного решения суда и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

От представителя административного истца по доверенности Чекиря Л.Н. поступило ходатайство с просьбой рассматривать апелляционные жалобы без участия административного истца и его представителя. Представитель указывает на законность обжалуемого судебного акта.

От администрации Батуринского сельского поселения Брюховецкого района поступил отзыв, в котором администрация поддерживает апелляционные жалобы, просит их удовлетворить, судебное заседание провести в отсутствие представителя.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, не явились, в связи чем, в силу части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) закреплены аналогичные положения.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. № 2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности по состоянию на 1 января 2016 г. определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 707 443,44 руб.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. № 2368 в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда. Кадастровая стоимость зданий определена в соответствии с указанным Приказом на 1 января 2018 г. в размере: здания с кадастровым номером <данные изъяты> – 2 526 482,32 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> – 6 001 679,46 руб.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административным истцом были представлены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. №, №, составленные оценщиком ИП ФИО9 согласно которым на даты оценки рыночная стоимость земельного участка составила 430 000 руб., здания с кадастровым номером <данные изъяты> – 1 510 000 руб., здания с кадастровым номером <данные изъяты> – 3 620 000 руб.

Определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу было назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено ООО «Департамент профессиональной оценки», с постановкой перед экспертом вопросов определения рыночной стоимости объектов оценки, а также соответствия отчета об оценке № № законодательству об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Департамент профессиональной оценки» ФИО10 № от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2016 г. составила 490 000 руб., здания с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2018 г. – 1 543 900 руб., здания с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2018 г. – 3 632 800 руб.

Также экспертом дан ответ, что отчет № № соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В результате экспертизы отчета об оценке технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 октября 2019 г. административное исковое заявление было удовлетворено частично, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании указанного заключения судебной экспертизы.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ г. решение суда от ДД.ММ.ГГГГ г. было отменено на основании пункта 4 части 1 статьи 310 КАС РФ в связи с не привлечением к участию в деле лица, чьи права и законные интересы затронуты рассмотрением спора, с направлением дела на новое рассмотрение.

В ходе нового рассмотрения административного дела определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ г. по делу была назначена дополнительная экспертиза. Суд посчитал заключение № от ДД.ММ.ГГГГ г. не полным, требующим уточнения, с постановкой перед экспертом вопросов о рыночной стоимости объектов оценки, а также соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, не было ли допущено оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, допускались ли иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость спорных объектов, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ г. эксперта ООО «Департамент профессиональной оценки» ФИО11. на даты оценки рыночная стоимость земельного участка составила 490 000 руб., здания с кадастровым номером <данные изъяты> – 1 543 900 руб., здания с кадастровым номером <данные изъяты> – 3 632 800 руб.

Экспертом также дан ответ о соответствии отчетов об оценке № № требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В результате экспертизы отчетов об оценке технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии заключения экспертизы и отчетов требованиям статьи 82 КАС РФ, признав их надлежащими доказательствами по делу. При этом в основу выводов суда о размере рыночной стоимости судом были приняты размеры рыночной стоимости объектов недвижимости, установленные в отчетах, как более благоприятные для административного истца как налогоплательщика.

С такими выводами суд апелляционной инстанции не может согласиться.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Согласно положениям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7), учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно отчету № выводы оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка основаны на использовании сравнительного подхода.

Оценщиком земельный участок отнесен к сегменту рынка – для размещения объектов коммерческого назначения, при этом в качестве объектов – аналогов отобраны земельные участки с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, из текстов объявлений о продаже которых не следует, что они предусмотрены под коммерческую застройку. Размер корректировки в данной связи составил 53% к каждому аналогу. Суммарное значение корректировок на каждый из аналогов составило от 71% до 93 %, что не может свидетельствовать об отборе аналогов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из отчета № № следует, что оценка в отношении объектов капительного строительства проводилась затратным способом.

Подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 установлено, что отчет должен содержать описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Оценщиком приведены коэффициенты, используемые в расчетах стоимости, при этом по части коэффициентов обоснование не приведено. Так в таблице 6.3 «Обоснование коэффициентов» указана в качестве расшифровки коэффициента К5 – поправка на сейсмичность (техническая часть к сборникам УПВС). В таблице расчета стоимости затрат в качестве коэффициента К5 указано значение – 1,04. Аналогичным образом указан коэффициент К7 – коэффициент, учитывающий группу капитальности (техническая часть к сборникам УПВС), в размере 0,86 и 1,00. Каких-либо пояснений и обоснования применения данных значений, в том числе скриншотов из сборников УПВС, в отчете не приведено, что не позволяет понять логику определения стоимости, не соответствует принципу проверяемости расчетов.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда в оспариваемом решении об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном в отчетах оценщика.

Оценив экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ г. и дополнительное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ г. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта в части определения рыночной стоимости объектов оценки не имеется. Данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Административным истцом заявленные требования были уточнены с просьбой установить кадастровую стоимость объектов недвижимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы.

Ссылка суда на применение статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации, как на основание определение размера кадастровой стоимости, не является обоснованной, поскольку указанная статья определяет порядок введения в действие налоговых актов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29 сентября 2016 г. № 1837-О, на которую сослался суд первой инстанции, при решении вопроса о порядке введения в действие для целей налогообложения нормативных правовых актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости земельных участков надлежит учитывать положения статьи 5 Налогового кодекса, определяющие действие актов законодательства о налогах и сборах во времени. При этом в зависимости от конкретного содержания нормативного акта общее правило – «по истечении одного месяца и не ранее 1-го числа очередного налогового периода» - подлежит применению с учетом специального регулирования в отношении актов, улучшающих положение налогоплательщиков: такие акты могут вступать в силу в сроки, прямо предусмотренные этими актами, но не ранее даты их официального опубликования (абзацы первый и четвертый пункта 1 статьи 5 Налогового кодекса).

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 22 октября 2020 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2016 г. в размере рыночной стоимости 490 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере рыночной стоимости 1 543 900 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере рыночной стоимости 3 632 800 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 июня 2021 г.

Судья                                                                                                 А.С. Катанаева