Решение от 21.10.2020 по делу № 3а-1628/2020 от 21.09.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-001259-77

№ 3а-1628/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Минина Максима Игоревича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Минин М.И. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **214, площадью 10015кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1522000 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **341, площадью 30538кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4031000 рублей по состоянию на 1.01.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером **341 и собственником 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером **214, кадастровая стоимость которых утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размере соответственно 3644027,81 руб. и 9689617,95 руб. Согласно отчётам об оценке от 7.09.2020 № 20/0819-7 и № 20/0819-8 оценщика ООО «Авангард» Б1., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляла 1522000 руб. и 4031000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой от размера кадастровой стоимости, и земельного налога.

Административный истец Минин М.И. и его представитель Б2. просили рассмотреть дело в их отсутствие. В письменном заявлении настаивали на удовлетворении требований.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Л. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве указал, что Министерство возражает против удовлетворения требований, иных доказательств представлять не будет и ходатайства о назначении экспертизы не заявляет.

Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Администрация Нытвенского городского округа Пермского края, ООО "Технологии строительства и продвижения" о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителя не направили.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Минин М.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером **341, площадью 30538кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, копией договора аренды земельного участка, договором аренды земельного участка № 14 от 9.04.2019, а также собственником 1/2 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером **214, площадью 10015кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как арендатор и собственник земельных участков, Минин М.И. является плательщиком арендной платы и земельного налога, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019:

- для земельного участка с кадастровым номером **214 – 3644027,81 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером **341 – 9689617,95 руб.

Административным истцом представлены в суд отчёты от 7.09.2020 № 20/0819-7 и № 20/0819-8 оценщика ООО «Авангард» Б1., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляет:

- для земельного участка с кадастровым номером **214 – 1522000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером **341 – 4031000 руб.

Отчёты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населённых пунктов, предназначенных под промышленную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешённое использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешённого использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчётах надлежащим образом обоснован с учётом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчётам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведённая оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчёты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности рыночной стоимости объектов оценки, установленной в отчётах от 7.09.2020 № 20/0819-7 и № 20/0819-8 оценщика ООО «Авангард» Б1., и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно ч. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Административный ответчик высказал несогласие с отчётами об оценке. Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчётах об оценке, административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено.

С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, суд устанавливает рыночную стоимость по состоянию на 1.01.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером **214 в размере 1522000 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером **341 в размере 4031000 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21.09.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░:

- ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **214, ░░░░░░░░ 10015░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1522000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1.01.2019;

- ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **341, ░░░░░░░░ 30538░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 4031000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1.01.2019.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 21.09.2020.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 3░-1628/2020 ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ 26.10.2020.