Решение по делу № 2-979/2023 (2-6855/2022;) от 24.11.2022

Дело № 2-979/2023

22RS0068-01-2022-008262-64

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года город Барнаул

Центральный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Неустроевой С.А.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Барнаула с исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений просил взыскать с ФИО2 сумму долга в размере 150 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 5 153,42 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 823 кв.м., расположенный по адресу: .....

В соответствии с п.9 предварительного договора купли-продажи земельного участка, в доказательство заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в момент подписания настоящего договора денежную сумму (задаток) в размере 150 000 руб. наличными, которая входит в цену земельного участка.

Расписка либо соглашения о получении задатка не составлялись.

Согласно п.12 вышеуказанного договора, в случае, если сторона по настоящему договору не выполнила обязательства, за которые она отвечает, обязательства прекращаются невозможностью исполнения, а задаток возвращается покупателю без применения санкций.

Сумма, поименованная в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ как задаток, является авансом и подлежит возврату, поскольку договор купли-продажи земельного участка между сторонами заключен не был.

В связи с тем, что в предварительном договоре не указано какая из сторон ответственная за исполнение предварительного договора купли-продажи земельного участка, полагает, что сумма в размере 150 000 рублей, переданная ответчику является авансом.

Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка не оговорены существенные условия, а именно не определены границы земельного участка по ...., также имеются противоречия по площади земельного участка: указано 823 кв.м., а в скобках 750 кв.м.

В адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без ответа.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, пояснила, что сумма переданная ответчику в размере 150 000 руб. является авансом, поскольку между сторонами не заключено соглашение о задатке, кроме того в предварительном договоре не указаны существенные условия договора. Денежные средства были переданы при подписании договора наличными, что отражено в п.12 Договора. После подписания предварительного договора, при устном разговоре, ответчиком было озвучено о повышении стоимости земельного участка, стороны на сделку не вышли, в связи с чем денежные средства, оплаченные в качестве аванса подлежат возврату истцу. Предложений о заключении основного договора купли-продажи земельного участка в адрес истца не поступало, сообщение, которое было направлено ответчиком адресовано по номеру телефона супруги истца, которая не является стороной по договору.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании против исковых требований возражала, пояснила, что денежные средства ФИО1 не передавал, расписки о передаче денег не имеется, кроме того факт повышения стоимости земельного участка ничем не подтвержден, до настоящего времени участок выставлен на продажу по прежней стоимости, ФИО2 направлял в адрес истца сообщение о готовности выйти на сделку по заключению основного договора, тогда как истец на сообщение не ответил.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом или другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.3 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п.2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли продажи земельного участка (категория: земля населенных пунктов. Разрешенное использование индивидуальные жилые дома), площадью 823 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: Российская Федерация, ..... Стоимость отчуждаемого участка определена сторонами договора в размере 2 222 100 рублей.

Как следует из п.4 Договора, покупатель ФИО1 до заключения настоящего Договора ознакомился с состоянием участка и претензий к нему не имеет, согласен приобрести его в том состоянии, в котором Участок находится в момент заключения настоящего Договора.

Пункт 6 Договора предусматривает, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в установленном законом порядке до ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец обязуется передать объект недвижимости Покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГг. (п.7 Договора).

Согласно п.9 Договора, в доказательство заключения основного договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в момент подписания настоящего договора денежную сумму (задаток) в размере 150 000 рублей наличными, которая входит в цену участка, указанную в п.2 настоящего договора.

В случае, если за неисполнение настоящего Договора ответственен покупатель, задаток остается у продавца (п.10). В случае, если за неисполнение настоящего Договора ответственен продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Как следует из пояснений истца, данных им в предварительном судебном заседании, у него было желание приобрести земельный участок, указанный в предварительном договоре купли-продажи, при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ, он передал ответчику денежные средства в размере 150 000 руб., в последующем при телефонном разговоре ФИО2 увеличил стоимость земельного участка, в настоящее время им приобретен жилой дом с земельным участком, интерес к объекту, указанному в предварительном договоре купли-продажи утрачен.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что он оказывает услуги ФИО2 по продаже земельных участков. Ему с номера телефона 8-905-928-8188 позвонил ФИО1 по поводу объявления о продаже земельного участка. Земельный участок по .... был показан истцу, его ознакомили с документами, всех все устроило, заключили предварительный договор купли-продажи, определили срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства 150 000 руб. не передавались, ФИО2 с продажей участков не торопится, пошел истцу на встречу. Стоимость участков не менялась, до настоящего времени объявления размещены по прежней цене за сотку. Предварительный договор купли-продажи составлялся им, при этом допущена техническая ошибка в указании площади объекта, правильная площадь 823 кв.м., данную информацию можно проверить на сайте кадастровой палаты, по кадастровому номеру, указанному в договоре.

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, который содержит письменное соглашение сторон о задатке в обеспечение исполнения сторонами обязательств по предварительному договору, в договоре оговорены все последствия неисполнения обязательства в зависимости от того, какая сторона ответственная за его неисполнение.

В договоре указывается на обеспечительную функцию задатка, что отличает задаток от аванса, который не несет обеспечительного характера, а выполняет платежную функцию в счет исполнения будущего обязательства.

Указанная сумма самими сторонами предварительного договора в качестве аванса не поименована, уплачена в доказательство и в обеспечение исполнения обязательства заключить основной договор купли-продажи земельного участка.

Как следует из предварительного договора купли-продажи, стороны при его заключении согласовали условие о том, что в момент подписания настоящего договора покупатель передает, а продавец принимает денежную сумму (задаток) в размере 150 000 руб. наличными.

Поскольку стороны предусмотрели в договоре условие о задатке, суд приходит к выводу, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ответчику сумму 150 000 рублей в качестве задатка, а не аванса, как указывает истец.

Поскольку получение суммы задатка подтверждено собственноручной подписью ФИО2 в тексте договора, суд полагает, что безденежность договора, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ответчика не доказана.

Согласно п.3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав

Согласно ч.1 ст. 8 названного закона, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Таким образом, из приведенных положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая изложенное, поскольку предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит данные, позволяющие определенно установить расположение земельного участка, в том числе адрес, площадь и кадастровый номер земельного участка, суд находит несостоятельными довод стороны истца о том, что предварительный договор купли-продажи не содержит существенные условия о предмете договора. Техническая ошибка, допущенная в указании площади земельного участка прописью в скобках, не является основанием для признания договора незаключенным.

В пункте 27 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

Пунктом 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи земельного участка, до ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 направил покупателю ФИО1 в срок, установленный в п.7 договора предложение о регистрации основного договора купли-продажи на номер телефона <данные изъяты>, то есть выразил свою волю на сохранение обязательств, от заключения основного договора не отказывался и не уклонялся.

Суд не соглашается с доводами стороны истца, что в адрес ФИО1 никаких сообщений от ответчика не поступало, поскольку номер телефона на который направлялось сообщение ему не принадлежит.

Как следует из ответа на судебный запрос, номер телефона <данные изъяты> зарегистрирован на абонента ФИО6, которая является супругой истца и проживает совместно с ним, что подтверждается пояснениями ФИО1 Как следует из показаний свидетеля, данный номер телефона использовался истцом при осуществлении телефонного звонка по объявлению для просмотра интересующего его земельного участка, кроме того, именно этот номер телефон был назван истцом в качестве своего в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, а также указан им в заявлении, поданном в ОП по Индустриальному району г. Барнаула.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка не заключен по причине отказа истца заключать договор на согласованных условиях. Доказательств повышения ответчиком стоимости земельного участка суду не представлено. Следовательно, оснований полагать, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен по обоюдному согласию сторон, либо по вине продавца у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение 1 месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме – 13.04.2023.

Судья С.А. Неустроева