Решение по делу № 2-515/2023 (2-6409/2022;) от 22.11.2022

    2-515/2023

    УИД 18RS0004-01-2021-008293-52

    Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

        16 мая 2023 года                                                                      г. Ижевск УР

    Октябрьский районный суд г.Ижевска Удмуртской Республики в составе:

    председательствующего судьи Маштаковой Н.А.,

    при секретаре Наймушиной Т.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаускнехт ФИО11 к Шиляевой ФИО12 о понуждении к заключению договора купли-продажи, установлении стоимости объекта договора купли-продажи, возложении обязанности зарегистрировать договор купли- продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Гаускнехт ФИО13 (далее по тексту Истец, Гаускнехт ФИО14 обратился в суд с иском к Шиляевой ФИО15 (далее по тексту Ответчик Шиляева ФИО16.) о понуждении к заключению договора купли-продажи, установлении стоимости объекта договора купли-продажи, возложении обязанности зарегистрировать договор купли- продажи. Требования мотивированы тем, что <дата> от Шиляевой ФИО17. в адрес Истца поступило заявление о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, за 9 000 000 руб. Подлинность заявления засвидетельствована нотариусом ФИО5 <дата> и зарегистрирована в реестре за <номер>.

29.09.2021г. Гаускнехт ФИО18. уведомил ФИО3 о реализации своего преимущественного права покупки 1/2 доли земельного участка и акцептовал предложение оферента о продаже с приложением отчета об оценке и предложением уточнить способ передачи денежных средств по договору, предусмотрев расчет через публичный депозит нотариуса в соответствии с положением ст.88.1 Основ о нотариате. Причитающуюся по договору денежную сумму, с учетом корректировки стоимости по приложенному отчету, Истец обязался внести на публичный депозитный счет нотариуса в день заключения договора.

<дата> Истцом внесена сумма на публичный депозитный счет нотариуса в размере 455 000 рублей (с учетом корректировки, согласно отчету об оценке).

<дата> Истцом в адрес Ответчика направлен проект договора купли-продажи, с предложением о согласовании стоимости договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка.

На дату подачи искового заявления, ответа от Ответчика не поступило. Считает, что Ответчик злоупотребляет правом, намерено завышая стоимость земельного участка, с целью не допустить приобретения его Истцом по реальной рыночной стоимости, в итоговой редакции исковых требований просит:

Понудить Шиляеву ФИО19. заключить договор купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с соблюдением обязательной нотариальной формы;

Установить стоимость договора купли-продажи - ? доли земельного участка в размере рыночной, составляющей 455 000,00 руб.;

Возложить на ответчика обязанность зарегистрировать договор купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: <номер> в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике.

Истец Гаускнехт ФИО20., ответчик Шиляева ФИО21., будучи надлежащим образом извещенными, на рассмотрение дела не явились.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представители истца ФИО6, действующая на основании доверенности, представила письменные пояснения по иску, где указала, что Истец и Ответчик являются долевыми сособственниками спорного земельного участка. На территории спорного участка Истцом осуществляется коммерческая деятельность по ремонту нефтяного оборудования. Клиентами Истца являются крупные нефтяные компании России, являющиеся стратегическими в условиях Специальной Военной Операции.

В свою очередь, кроме злоупотребления правом по предложению о выкупе 1/2 доли земельного участка за 9 000 000 рублей, Ответчик не несет бремя содержания своей собственности.

Ответчиком представлен договор купли-продажи, предметом которого является право собственности на 1/2 долю земельного участка, цена договора составила 9 000 000 рублей. Однако, подлинности оплаты в полном объеме (с учетом финансовой возможности), Шиляевой ФИО22 не представлено.

Шиляева ФИО23. является так же собственником смежного участка площадью 2701,0 кв. м., кадастровый <номер>, и находящегося на нем нежилого помещения площадью 574,5 кв. м., кадастровый <номер>. Данную недвижимость Ответчик так же приобрел у гражданина ФИО2 путем заключения сделки об отступном. При этом стоимость смежного земельного участка и спорного земельного участка значительно отличаются, что свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом.

Направленный в адрес Истца документ, содержит все необходимые условия договора (п.2 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018г. <номер>, существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством, в отношении представленного в дело Заявления о намерении продать 1/2 долю спорного земельного участка должны применятся положения об Оферте и Акцепте (ст.ст.435 и 438 ГК РФ).

Со стороны Ответчика явствует злоупотребление правом в виде необоснованного завышения стоимости, предлагаемой к выкупу (превышения рыночной в 20 раз).

Свобода договора в части определении рыночной стоимости недвижимости не может быть безграничной. Гражданское законодательство устанавливает разумные пределы свободы договора, которые не всегда соблюдаются участниками гражданского оборота, что выражается в злоупотреблении.

Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. На основании изложенного, просит исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности, доводы представителя Вахрушевой ФИО24. поддержала в полном объеме.

Представители ФИО3- ФИО8 и ФИО9, действующие на основании доверенности, просили в удовлетворении исковых требований истца отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, согласно которым Ответчик не относится к категории субъектов, для которых заключение договора является обязательным в силу закона.

Статья 250 ГК РФ не содержит положений, которые бы обязывали собственника доли в общем имуществе безусловно продать свою долю другому участнику долевой собственности в связи выражением последним намерения реализовать преимущественное право покупки.

В равной степени, статья не содержит положений, которые наделяли бы участника общей собственности, выразившего намерение реализовать свое преимущественное право покупки, правом понудить собственника доли произвести ее отчуждение и заключить соответствующий договор в случае, когда последний не реализовал свое намерение по ее отчуждению.

Ответчик не принимал на себя обязательство по продаже спорной доли Истцу на условиях, определенных последним, а также не выражал согласия или намерения на судебное разрешение разногласий по условиям договора купли-продажи спорной доли.

Доводы истца о принятии ответчиком на себя обязательства продать долю в общем имуществе истцу основаны на квалификации извещения ответчика в качестве оферты заключить соответствующий договор, а ответа истца - в качестве акцепта такой оферты. Извещение и оферта по своей правовой природе и юридическим последствиям не равнозначны, и направление в силу требований статьи 250 ГК РФ извещения о намерении продать долю третьему лицу не подпадает под действие норм ГК РФ, регламентирующих заключение договора посредством направления оферты и ее акцепта.

Расширенное применение к извещению ответчика о намерении продать долю третьему лицу и к ответу истца о намерении реализовать преимущественное право покупки правил об оферте и акцепте и, как следствие, правовая квалификация обмена такими документами как способ достижения сторонами соглашения не имеют под собой законных оснований и связаны с ошибочным толкованием и применением истцом норм статей 250 и 432 ГК РФ, а также с игнорированием положений статей 435 и 438 ГК РФ.

Таким образом, отсутствуют законные основания рассматривать извещение ответчика, направленное в адрес истца, как действие по принятию ответчиком на себя обязательства по заключению с истцом договора купли-продажи спорной доли.

Истец заявил об отказе от приобретения спорной доли на условия предложения третьему лицу, и такой отказ представляется правомерным квалифицировать как отказ истца от реализации преимущественного права покупки доли в порядке, установленном ГК РФ.

Адресованное ответчику предложение истца о заключении договора купли- продажи спорной доли на новых условиях (на условиях, отличных от условий ответчика), ответчиком оставлена без ответа, то есть оферта истца признается неакцептованной ответчиком в силу статьи 438 ГК РФ.

Отсутствуют основания для судебной защиты преимущественного права истца на покупку спорной доли. Преимущественное право истца на покупку спорной доли, с целью защиты которого подан иск, ответчиком не нарушено и истцом в установленные законом срок и порядке не реализовано.

При определении цены продажи спорной доли ответчик действовал добросовестно.

В материалы дела представлен нотариально удостоверенный договор купли- продажи доли земельного участка от 27.10.2020 (том 1, л.д. 53-54), согласно которому ответчик приобрел спорную долю в собственность по цене 9 000 000,00 рублей (пункт 3 договора).

Таким образом, оспариваемая истцом цена продажи спорной доли третьему лицу определена ответчиком с учетом его затрат на приобретение такой доли.

Установление в судебном порядке рыночной стоимости спорной доли не имеет правового значения для рассмотрения и разрешения настоящего спора.

Суд, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено <дата> ФИО1 от ФИО3 поступило заявление от 25.08.2021г. в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ о намерении продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, городской округ <номер> за 9 000 000 (девять миллионов) рублей.

29.09.2021г. Гаускнехт ФИО25. направил в адрес Шиляевой ФИО26. заявление с наименованием «Акцепт» о том, что готов реализовать свое преимущественное право покупки 1/2 доли земельного участка с оплатой указанной доли в размере 455 000 руб., при этом определил стоимость объекта договора на основании отчета об оценке <номер>., выполненного ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит».

<дата> Истцом была внесена денежная сумма в размере 455 000 руб. на публичный депозитный счет нотариуса.

<дата> Истцом в адрес Ответчика направлен проект договора купли-продажи, с предложением о согласовании стоимости договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка на условиях Истца.

Учитывая, что до настоящего времени договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <номер>, на условиях Истца сторонами не заключен, указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Правовое значение извещения собственника о намерении продать долю в праве собственности на объект недвижимости (доли в праве на объект недвижимости) определено пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается лишь в уведомлении другого собственника о намерении продать свою долю постороннему лицу, соответственно, не является офертой, тогда как согласие собственника, получившего извещение, не является акцептом, а означает в силу закона исключительно его первоочередное право приобретения в установленный срок продаваемой доли путем заключения соответствующего договора.

Обязанности к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости (доли в праве на объект недвижимости) названной нормой не установлено.

Согласно правовой позиции Истца уведомление о продаже доли в праве собственности, произведенное в соответствии с п.2 ст. 250 ГК РФ является офертой, является ошибочным толкованием нормы права.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

При этом, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить, как предложение заключить договор.

При этом из содержания направленного истцу ответчиком уведомления не усматривается согласование в нем всех существенных условий, кроме цены, не представляется возможным определить, на каких условиях мог быть заключен договор купли-продажи доли с Истцом, дату его заключения, порядок оплаты и передачи предмета договора.

Также суд полагает необходимым указать, что в тексте самого заявления ФИО3 от 25.08.2021г., удостоверенного нотариусом ФИО5, указано о том, что данное заявление производится в соответствии с наличием у Истца преимущественного права покупки.

Заявление с наименованием «Акцепт» от 28.09.2021г. направленное ФИО1 в адрес ФИО3 о реализации своего преимущественного право покупки 1/2 доли земельного участка с оплатой указанной доли в размере 455 000 руб. и проект договора купли-продажи, с предложением о согласовании стоимости договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка на условиях Истца, установлением порядка заключения и исполнения договора по своей правовой природе является офертой направленной в адрес Ответчика о заключении договора купли-продажи.

Акцепта в соответствии со ст.438 ГК РФ на указанную оферту от Ответчика не поступило.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Согласно п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Учитывая, что у Ответчика в силу ГК РФ и иных законов отсутствует обязанность на заключение договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок в обязательном порядке, также у сторон отсутствует соглашения о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с соблюдением обязательной нотариальной формы, установлении стоимости договора купли-продажи ? доли земельного участка в размере рыночной, составляющей 455 000,00 руб.

Также суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать договор купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: <номер> в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике, поскольку указанные требования к форме договора положениями ст. 550 ГК РФ не предусмотрены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Гаускнехт ФИО27 (ИНН <номер>) к Шиляевой ФИО28 (ИНН <номер> о понуждении к заключению договора купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с соблюдением обязательной нотариальной формы, установлении стоимости договора купли-продажи ? доли земельного участка в размере рыночной, составляющей 455 000,00 руб., возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи ? доли земельного участка, расположенного по адресу: <номер> в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике- отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено судьей 17.05.2023г.

Председательствующий судья                                                Маштакова Н.А.