Решение по делу № 2-934/2024 (2-8050/2023;) от 09.11.2023

К делу № 2-934/2024

УИД 23RS0040-01-2023-008328-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 мая 2024 года                                                                         г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи                                              Гусакова Я.Е.,

при секретаре                                                                          Джигирь Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фройда-Н» к Сейраняну Ю. А., Марукяну С. А., Санчуку В. Б. о расторжении договора, признании договоров недействительными, признании права отсутствующим, по встречному иску Санчука В. Б. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фройда-Н» о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Фройда-Н» (далее – ООО СП «ФРОЙДА-Н») обратилось в суд с иском к Сейраняну Ю.А., Марукяну С.А., Санчуку В.Б. о расторжении договора, признании договоров недействительными, признании права отсутствующим.

В обосновании исковых требований указано, что ООО СП «ФРОЙДА-Н» заключило Сейраняном Ю.А. договор об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 № 94/ПР-А, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать жилое помещение, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный номер 234, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, 18.05.2021, Сейранян Ю.А. уступил право требования в отношении жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 №/ПР-А в пользу Марукян С.А., который 27.05.2021 уступил указанное право требования в пользу Санчук В.Б. Однако, Сейранян Ю.А. в нарушении условий договора об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 №/ПР-А оплату в установленный срок застройщику не произвел, от получения досудебной претензии уклоняется. Истец считает, что последующие договоры уступки прав не преследовали реальных финансовых расчетов, ответчики действовали недобросовестно и злоупотребляли правами.

Согласно иску ООО СП «ФРОЙДА-Н» просило суд:

- расторгнуть с 27.10.2023 заключенный между ООО СП «ФРОЙДА-Н» и Сейраняном Ю.А. договор об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 №/ПР-А;

- признать недействительным заключенный между Сейраняном Ю.А. и Марукяном С.А. договор уступки права от 18.05.2021 №/ПР-А/у1;

- признать недействительным заключенный между Марукяном С.А. и Санчуком В.Б. договор уступки права от 27.05.2021;

- признать отсутствующим право Санчук В.Б. на объект долевого строительства – жилое помещение в виде квартиры, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7;

- взыскать судебные расходы на уплату государственной пошлины по 2 000 рублей с каждого соответчика.

Определением Первомайского районного суда г. Краснодара от 27.02.2024 к производству по делу принято встречное исковое заявление Санчука В.Б. к ООО СЗ «ФРОЙДА-Н» о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности.

В обосновании встречных исковых требований Санчук В.Б. указал, что считает себя добросовестным приобретателем квартиры, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный номер 234, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес> не сообщил ему о нарушении условий договора об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 №/ПР-А со стороны Сейраняна Ю.А., не смотря на то, что с момента заключения указанного договора прошло 2,5 года. Застройщик выдал справку Сейраняну Ю.А. об исполнении обязанностей по договору.

Согласно встречному иску Санчук В.Б. просил суд:

- признать его добросовестным приобретателем <адрес> доме по <адрес>;

- признать его добросовестным приобретателем квартиры, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7;

- признать за ним право собственности на <адрес> доме по <адрес>;

- признать за ним право требования в отношении квартиры, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. Суд на основании статьи 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 08.04.2021 между ООО СП «ФРОЙДА-Н» и Сейраняном Ю.А. заключен договор об участии в долевом строительстве от № 94/ПР-А, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать Сейраняну Ю.А. жилое помещение, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7 (л.д. 33-39).

19.04.2021 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Пунктом 3.4 договора № 94/ПР-А от 08.04.2021 установлен срок реализации проекта строительства – 2 квартал 2022 года.

Пунктом 3.5 договора № 94/ПР-А от 08.04.2021 на застройщик принял обязанность передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Пунктом 4.1 договора № 94/ПР-А от 08.04.2021 установлена цена договора в размере 6 227 100 рублей.

Пунктом 4.2 договора № 94/ПР-А от 08.04.2021 и приложением №3 к договору на Сейраняна Ю.А. возложена обязанность оплаты цены договора в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 6.1 договора № 94/ПР-А от 08.04.2021 установлена передача объекта долевого строительства и принятие его участников долевого строительства по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

18.05.2021 между Сейраняном Ю.А. и Марукяном С.А. заключен договор уступки права (требования) № 94/ПР-А/у1, согласно которому последний приобретает право требования к ООО СЗ «ФРОЙДА-Н» по договору № 94/ПР-А от 08.04.2021 в отношении <адрес>, площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7 (л.д. 40-41).

25.05.2021 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

27.05.2021 между Марукяном С.А. и Санчук В.Б. заключен договор уступки права, согласно которому последний приобретает право требования к ООО СЗ «ФРОЙДА-Н» по договору №/ПР-А от 08.04.2021 в отношении <адрес>, площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7 (л.д. 40-41).

08.06.2021 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

30.05.2023 ООО СЗ «ФРОЙДА-Н» получило разрешение №23-37-24-2023 на ввод объекта «жилой комплекс по <адрес>» в эксплуатацию.

09.10.2023 ООО СЗ «ФРОЙДА-Н» направило в адрес Сейранян Ю.А. претензию о неисполнении обязательств по договору № 94/ПР-А от 08.04.2021 в части оплаты цены договора, застройщик предложил в десятидневный срок погасить задолженность либо расторгнуть договор по соглашению сторон (л.д. 44-47).

Указанное сообщение, согласно открытым данным Почты России, получено адресатом 14.11.2023.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу части 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ просрочка участником долевого строительства уплата цены договора более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) уведомления и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что договор № 94/ПР-А от 08.04.2021 об участии в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 19.04.2021, т.е. Сейранян Ю.А. должен был произвести оплату цены договора в срок до 24.04.2021.

Сейранян Ю.А. в указанный срок не исполнил свои обязательства по договору № 94/ПР-А от 08.04.2021, цену договора застройщику не уплатил.

К представленной справке об оплате №308 от 14.05.2021 (л.д. 105) суд относится критически, поскольку суду не представлен оригинал документа.

В указанном случае суд учитывает предписания установленные частью 2 статьи 67 ГПК РФ, согласно которой письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Сейранян Ю.А. не сообщил суду обстоятельства выплаты денежных средств по договору № 94/ПР-А от 08.04.2021.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств исполнения Сейраняном Ю.А. своих обязательств по договору № 94/ПР-А от 08.04.2021 и оплате денежных средств.

Неисполнение обязательств об оплате цены договора повлекли право застройщика расторгнуть договор, о чём он письменно уведомил участника долевого строительства.

Суд считает Сейраняна Ю.А. предупрежденным надлежащим образом о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Предупреждение (досудебная претензия) направлено Сейраняну Ю.А. по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства в договоре № 94/ПР-А от 08.04.2021 почтовому адресу, что соответствовало требованиям о направлении сообщений, указанным в части 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Указанное предупреждение (досудебная претензия) получено 14.11.2023, в связи с чем Сейранян Ю.А. должен был исполнить заявленные требования в срок до 24.11.2023, чего сделано не было.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что заключенный между ООО СП «ФРОЙДА-Н» и Сейраняном Ю.А. договор об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 № 94/ПР-А подлежит расторжению с 24.11.2023 (момент истечения срока исполнения досудебной претензии).

На основании пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Учитывая, что Сейранян Ю.А. не исполнил в установленный договором срок своих обязанностей по договору от 08.04.2021 № 94/ПР-А, у него отсутствовало право передачи права (требования) к застройщику иным лицам.

Таким образом, суд считает недействительными последующие договоры уступки прав, следовательно, у Санчук В.Б. не возникло прав на объект долевого строительства – жилое помещение в виде квартиры, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7.

Доводы Санчук В.Б. о том, что он является добросовестным приобретателем рассматриваемой квартиры, суд считает некорректными.

Добросовестным приобретателем, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П, применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Фактически, у Санчук В.Б. отсутствовал в собственности материальный объект в виде квартиры, строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7, в связи с чем, исходя из дословного толкования понятия добросовестного приобретателя и практики его применения, Санчук В.Б. подобным лицом не является.

По указанным обстоятельствам не подлежит удовлетворению встречное требование о признании права собственности, поскольку судом не установлено признаков добросовестного приобретателя и законности заключенных договоров.

Судебные расходы, согласно ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела усматривается, что ООО СП «ФРОЙДА-Н» понесло судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

На основании статьи 98 ГПК РФ расходы на оплату госпошлины подлежат взысканию с соответчиков пропорционально размеру удовлетворенных требований, т.е. по 2 000 рублей с каждого ответчика.

Согласно части 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО СП «ФРОЙДА-Н» удовлетворить в части.

Расторгнуть с 24.11.2023 заключенный между ООО СП «ФРОЙДА-Н» (ИНН 2301095874, ОГР 1172375096178) и Сейраняном Ю. А. договор, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, об участии в долевом строительстве от 08.04.2021 № 94/ПР-А.

Признать недействительным заключенный между Сейраняном Ю. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Марукяном С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор уступки права от 18.05.2021 № 94/ПР-А/у1.

Признать недействительным заключенный между Марукяном С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Санчуком В. Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор уступки права от 27.05.2021.

Признать отсутствующим право Санчук В. Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект долевого строительства – жилое помещение в виде квартиры, инвестиционной площадью 76,55 кв.м., строительный №, на третьем этаже в третьем подъезде жилого комплекса по <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №:7.

Взыскать с Сейраняна Ю. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ООО СП «ФРОЙДА-Н» судебные расходы на уплату государственной пошлины 2 000 рублей.

Взыскать с Марукяна С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ООО СП «ФРОЙДА-Н» судебные расходы на уплату государственной пошлины 2 000 рублей.

Взыскать с Санчука В. Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ООО СП «ФРОЙДА-Н» судебные расходы на уплату государственной пошлины 2 000 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления Санчука В. Б. отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Первомайского районного

суда г. Краснодара                                                                     Я.Е. Гусаков

Мотивированный текст решения изготовлен 13 мая 2024 года