Решение по делу № 2-435/2018 от 16.01.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018 г. Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Г.К. Шамшутдиновой

при секретаре А.П. Шевченко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Агаева Алекбера Гойджа-оглы к ООО «Инвестиционная компания «Строитель Поволжья» о признании договора недействительным, применении последствия недействительности сделки, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о регистрации договора,

У С Т А Н О В И Л:

Агаев А.Г.о. обратился в суд с иском, указав, что 21 июля 2014 года между ним и ООО «Инвестиционная компания «Строитель Поволжья» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 836 от 21 октября 2008 года земельного участка, расположенного на территории <адрес>, площадью 857 кв.м; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство торгово-офисного здания, кадастровый №.

22 июля 2014 года в соответствии с актом приема - передачи им принят указанный выше земельный участок.

В соответствии с п. 1.3 данного договора сторона 1 гарантирует, что земельный участок не обременен залогом, субарендой, сервитутом. Договором предусмотрено, что в случае предоставления стороной 1 заведомо ложной информации об обременениях земельного участка, об ограничениях его использовании или иной информации, которая могла оказать влияние на решение стороны 2 заключить настоящий договор, но не была предоставлена стороной 1, сторона вправе требовать уменьшения договорной суммы или расторжения настоящего договора и возмещения причиненных убытков.

Однако, при сборе необходимой документации для получения разрешения на строительство торгово-офисного здания на указанном выше земельном участке им установлено сокрытие информации со стороны генерального директора ООО «ИК «Строитель Поволжья» Бокаева Я.Я., который умышленно умолчал о том, что на данном земельном участке проходят инженерные сети и в непосредственной близости расположен объект инженерного- технического обеспечения, которые препятствуют застройке, о чем свидетельствуют ряд документов.

На его претензию в адрес ответчика от 16 февраля 2017 года получен письменный ответ, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды прав и обязанностей от 21 июля 2014 года не совершена под влиянием обмана, воля стороны- 1 и ее фактические действия были направлены именно на заключение договора по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Считает, что согласия администрации МО «Город Астрахань» на передачу прав и обязанностей по выше указанному договору аренды получено не было. При своевременном уведомлении ответчиком о предстоящей сделке с правом аренды земельного участка с приложением проекта договора о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 21 октября 2008 года № 836 Агаеву А.Г.о. администрация МО «Город Астрахань» уведомила бы об инженерных сетях, а также о расположении объекта инженерного – технического обеспечения в непосредственной близости с указанным выше земельным участком и невозможности застройки.

Истец с учетом уточнения требований просит признать договор, заключенный между Агаевым А.Г.о. и ООО «Инвестиционная компания» «Строитель Поволжья» в лице генерального директора Бокаева Я.Я. о передаче прав и обязанностей от 21 июля 2014 года по договору аренды № 836 от 21 октября 2008 года указанного земельного участка, ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона: части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, применив последствия недействительности следки; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о регистрации договора от 21 июля 2014 года.

В судебном заседании представитель истца Батыргазиев С.М. исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в измененном исковом заявлении. Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представители ответчика ООО «Инвестиционная компания» «Строитель Поволжья» Гончарова А.И. и Заплавная И.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, представив письменный отзыв.

Представитель администрации МО «Город Астрахань» Антонова О.А. указывает на разрешение спора на усмотрение суда.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что постановлением администрации г. Астрахани от 01 апреля 2008 года № 827 был утвержден акт выбора земельного участка для строительства торгово-офисного здания по проспекту Губернатора Гужвина в Кировском районе.

18 сентября 2008 года постановлением мэра г. Астрахани № 3608 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 857 кв.м с кадастровым номером № предоставлен Б.Ю.Б.

22 января 2009 года на основании договора уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка Б.Ю.Б. передал ОАО «ПСК Строитель Астрахани» права долгосрочной аренды на данный земельный участок.

20 сентября 2013 года на основании договора уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка ОАО «ПСК Строитель Астрахани» передал ООО ИК «Строитель Поволжья» права аренды на данный земельный участок.

21 июля 2014 года Агаев А.Г.о. заключил с ООО «Инвестиционная компания «Строитель Поволжья» договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 836 от 21 октября 2008 года земельного участка, расположенного на территории <адрес>, площадью 857 кв.м; категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - строительство торгово-офисного здания, кадастровый №.

22 июля 2014 года в соответствии с актом приема- передачи по договору о передаче прав и обязанностей от 21 июля 2014 года Агаевым А.Г.о. принят указанный выше земельный участок.

Ранее, 30 марта 2012 года гендиректор ОАО ПСК «Строитель Астрахани» обратился в управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка для строительства торгово-офисного здания по проспекту Губернатора Гужвина в Кировском районе.

Письмом от 04 апреля 2012 года № 3501 Управление отказало в подготовке градостроительного плана в связи с непредставлением полного пакета документов, предусмотренных ч.ч.2.2., 2.3 Положения о порядке подготовки градостроительных планов земельных участков, утвержденного постановлением мэра города от 01 февраля 2012 года № 990-м. Согласно топографо-геодезической съемке по рассматриваемому участку проходят инженерные сети, а в непосредственной близости расположен объект инженерно-технического обеспечения, при условии сохранения охранных зон от которого место допустимого размещения застройки определить невозможно.

Данная информация была изложена также в ответе ООО ИК «Строитель Поволжья», являвшегося правообладателем земельного участка (письмо от 27 мая 2014 года № 7158).

Письмом от 04 апреля 2012 года №08-04/3325 гендиректору ОАО «Строитель Астрахани» сообщалось, что согласно выданным техническим условиям необходимо разработать проектную документацию; проект необходимо согласовать с МУП «Астрводоканал» и с управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань». Срок действия техусловий два года.

Письмом от 19 июня 2012 года ООО «ЛУКОИЛ-Теплотранспортная компания» предложено вынести из зоны строительства тепловые сети.

Согласно пояснениям представителя администрации указанная документация в управление на согласование не поступала.

28 июля 2014 года в адрес управления обратился Агаев А.Г. с заявлением о выдаче градостроительного плана на вышеуказанный земельный участок.

В ответ управление информировало, что согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14 августа 2014 года №30-30-01/002/2014-36318, полученной Управлением в порядке межведомственного взаимодействия, правообладателем указанного земельного участка на тот момент являлось ООО ИК «Строитель Поволжья».

Заявителю был дан ответ, что информация по выдаче градостроительного плана была направлена ранее в адрес правообладателя письмом от 26 августа 2014 года № 10972.

12 февраля 2015 года Агаев А.Г. повторно обратился в управление с заявлением, на которое дан ответ от 04 марта 2015 года №07-04-01-951, в котором сообщалось об отсутствии возможности установления места допустимого размещения застройки в связи с прохождением инженерных коммуникаций по участку и рекомендовалось получить в эксплуатирующих организациях технические условия ( ТУ) на их вынос.

Агаев А.Г.о. обращался в администрацию г. Астрахани 25 апреля 2017 года с заявлением о разрешении ему строительства торгово-офисного здания по проспекту <адрес>

Письмом от 19 мая 2017 года №07-04-01-1993 Агаеву А.Г.о. было отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду отсутствия полного пакета документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из представленных в судебное заседание документов следует, что согласно протоколу № 4 совещания по вопросу устранения нарушений земельного законодательства, выразившихся в не использовании земельных участков на территории МО «Город Астрахань» от 08 декабря 2017 года (при управлении муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань»), принято решение направить уведомление арендаторам земельных участков, в том числе Агаеву А.Г.о., о расторжении договора аренды № 836 от 21 октября 2008 года.

В настоящее время срок действия договора аренды закончен и в адрес истца управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» 28 декабря 2017 года направлено уведомление о расторжении договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 2 настоящей статьи договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно положениям, изложенным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из оспариваемого договора его условия согласованы сторонами, договор подписан истцом и ответчиком, оплачен истцом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика. Как указано в договоре, он одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

Переход права аренды на земельный участок к истцу зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Стороны, заключив указанный договор, реализовали свои права.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, относятся сделки, перечисленные, в том числе, в п.73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обосновании требований о ничтожности договора истец ссылается на положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом действующим законодательством, регулирующим земельные правоотношения, установлен иной порядок передачи в залог арендных прав земельных участков.

Так, пунктом 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 ст.22).

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункта 5 и 9 статьи 22 Земельным кодексом Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Указанным договором, заключенным между сторонами, иное не предусмотрено.

Как установлено, ООО «ИК «Строитель Поволжья» перед заключением сделки дважды ( 17 июля 2014 года, 21 июля 2014 года) направило письма в адрес администрации МО «Город Астрахань» с информацией о предстоящем заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Указанные письма были приняты управлением контроля и документооборота администрации города, о чем свидетельствует печать и подпись сотрудника администрации на указанных письмах.

В последующем данные документы сданы вместе с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Уведомление собственника земельного участка о предстоящем заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды является обязательным документов при регистрации указанной сделки.

Таким образом, доводы истца о несоответствии заключенного 21 июля 2014 года договора требованиям указанных норм суд признает несостоятельными.

При этом ранее истец в исковом заявлении указывал на обман со стороны ответчика при заключении сделки, на сокрытие информации о том, что данном участке проходят инженерные сети, которые препятствуют застройке.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В силу пункта 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Приведенные выше основания иска означают, что на истце в силу части 1 статьи 56 ГПК РФ лежит обязанность доказать факт получения недостоверных сведений при заключении договора. Такого рода доказательств истцом не представлено.

Как было указано, условия договора были согласованы сторонами, договор подписан истцом и ответчиком, оплачен истцом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика.

    Переход права аренды на земельный участок к истцу зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи документов по договору истец принял оригиналы документов, подтверждающих права аренды на земельный участок, в том числе кадастровый паспорт, который содержит план (чертеж, схема) земельного участка; при осмотре земельного участка истцу было известно о границах земельного участка и о нахождении в непосредственной близости объекта инженерно- технического обеспечения.

В 2015 году Агаевым А.Г.о. получено разрешение на переустройство тепловой сети, что следует из письма ООО «ЛУКОЙЛ-Теплотранспортная компания» об отсутствии возражений против выноса тепловых сетей с земельного участка по пр. Губернатора Анатолия Гужвина в связи со строительством торгово-офисного здания.

Из письма МУП г.Астрахани «Астрводоканал» сот 16 апреля 2015 года следует, что Агаеву А.Г.о. выданы техусловия, в соответствии с которыми необходимо согласовать проектную документацию.

Как следует из выясненных обстоятельств, пояснений представителя администрации города и представленных документов направление истцу управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» на его обращения указанных ранее ответов не является отказом органа местного самоуправления в использовании земельного участка. Наличие на земельном участке охранных зон сетей не является препятствием в его использовании по назначению.

Исходя из изложенного, обстоятельства, на которые ссылается истец, являются квалифицирующими признаками оспоримой сделки, в силу статьи 167, пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как было указано, сделка совершена 21 июля 2014 года, исполнена сторонами и зарегистрирована в установленном порядке; в 2015 году истцу уже были известны все обстоятельства по использованию указанного земельного участка, соответственно, срок исковой давности для обращения в суд истек; о применении данного срока заявлено стороной ответчика.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом всего изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Агаева А.Г.о..

Руководствуясь ст.ст.194,196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Агаева Алекбера Гойджа-оглы к ООО «Инвестиционная компания «Строитель Поволжья» о признании договора недействительным, применении последствия недействительности сделки, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о регистрации договора отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца.

Судья: