Решение по делу № 2-178/2022 (2-3226/2021;) от 12.10.2021

Дело № 2-178/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2022 года          г. Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Фисюк О.И. при секретаре судебного заседания Зоткине И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пелеха Александра Иосифовича к Куликову Алексею Владимировичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности,

У С Т А Н О В И Л:

Пелех А.И. обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным в силу ничтожности заключенный между ним и Куликовым А.В. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 91:03:002006:401 площадью 349кв.м, расположенного по адресу: <адрес> применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон договора в первоначальное положение в виде погашения в ЕГРН записи от 14.08.2020г. № о государственной регистрации права частной собственности Куликова А.В. на земельный участок с кадастровым №№, а также восстановления государственной регистрации права частной собственности на земельный участок за Пелехом А.И.

Исковые требования обоснованы тем, что Пелеху А.И. и Безусу О.Е. с 2013 года на праве общей долевой собственности принадлежит садовый дом, который находился на исходном земельном участке с кадастровым № площадью 1000 кв.м, принадлежащему истцу. Решением собственника от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок разделен на два самостоятельных участка: площадью 651 кв.м с обозначением :53:ЗУ1, на котором расположен садовый дом, и площадью 349 кв.м с обозначением :53:ЗУ2. В октябре 2019 года осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав Пелеха А.И. на образованные в результате данного раздела земельные участки с кадастровыми № площадью 349кв.м и № площадью 651кв.м. При этом сведения ЕГРН не содержат координаты характерных точек границ, определяющих местоположение садового дома на местности. В связи с этим, заключая спорный договор купли-продажи от 13.11.2019г., истец считал, что продает свободный от строений земельный участок с кадастровым №, а садовый дом находится на смежном земельном участке с кадастровым №, принадлежащем истцу. В октябре 2020 года истцу стало известно, что его садовый дом фактически находится на земельном участке площадью 349 кв.м, который отчужден Куликову А.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в ЕГРН. При этом, садовый дом остался в общей долевой собственности Пелеха А.И. и Безуса О.Е. и не отчуждался ответчику. Спорная сделка реально не исполнялась сторонами, а земельный участок физически не передавался и не выбывал из владения истца, поскольку занят садовым домом, а ссылка в абзаце 5 договора на получение продавцом 4 400 000,00 рублей до подписания договора является формальной, поскольку денежные средства по договору не передавались. При заключении договора купли-продажи произошел разрыв между правами ответчика на земельный участок, необходимый для использования садового дома, и на здание, находящееся в собственности истца и третьего лица, что в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность сделки.

В судебное заседание стороны и третьи лица – Севреестр, ДИЗО, Безус О.Е., СТ «Куликово поле» не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, от ответчика письменных возражений не поступило. От представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела без ее участия.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 13.11.2019г. между Куликовым А.В. (покупатель) и Пелехом А.И. (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 91:03:002006:401 площадью 349 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: для ведения гражданами садоводства и огородничества, за цену 4 400 000,00 рублей. Право собственности на имя Куликова А.В. зарегистрировано в государственном кадастре 14.08.2020г. запись №. Согласно договору земельный участок благоустроен и свободен от прав третьих лиц (п. 4 и 6); стоимость отчуждаемого участка 4 400 000руб. получена продавцом до подписания договора (п.5); договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемого земельного участка (п. 8);

Ранее Пелех А.И. являлся собственником земельного участка с кадастровым № (прежний кадастровый №) площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с целевым назначением – для ведения садоводства, на основании государственного акта на право собственности на земельный участок Серии ЯЕ №, зарегистрированного в Книге записей регистрации государственных актов за №, выданного Главным Управлением земельных ресурсов в г. Севастополе ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом реестровый №, зарегистрированного Главным Управлением земельных ресурсов в г. Севастополе за №-М-01 от ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Пелеху А.И. и Безусу О.Е. на праве общей долевой собственности (по ? доли каждому) принадлежит объект недвижимости – садовый дом (нежилое здание) с кадастровым № площадью 231,70 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельствами о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выданными Регистрационной службой Главного управления юстиции в г. Севастополе (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Садовый дом был возведен на исходном земельном участке с кадастровым №.

Решением собственника Пелех А.И. о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с планом раздела (приложение № к решению) земельный участок с кадастровым № преобразован в два самостоятельных земельных участка: площадью 349 кв.м с обозначением :53:ЗУ2 и площадью 651 кв.м с обозначением :53:ЗУ1.

В данном решении указано, что доступ к земельному участку площадью 651 кв.м с обозначением :53:ЗУ1 осуществляется через земельный участок с обозначением :53:ЗУ2, на котором расположен садовый дом с кадастровым №.

Право собственности истца на вновь образованные земельные участки, в том числе с кадастровым № площадью 349 кв.м зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ запись №; с кадастровым № площадью 651 кв.м зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ запись № (выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Как следует из письменных пояснений истца, заключая спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец полагал, что продает свободный от строений земельный участок с кадастровым №, а принадлежащий ему и Безусу О.Е. садовый дом находится на смежном земельном участке площадью 651 кв.м с кадастровым №. Истец указывает, что публичные сведения ЕГРН не содержат координаты характерных точек контура здания, определяющих местоположение садового дома на земельном участке, при этом проекты решения о разделе и спорного договора были подготовлены ответчиком и его юристами. Поэтому, полагаясь на достоверность решения о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что садовый дом находится на образуемом в результате раздела земельном участке площадью 651 кв.м с обозначением :53:ЗУ1, на котором расположен садовый дом (абз. 5), учитывая условия пунктов 4 и 6 договора об отсутствии прав третьих лиц на отчуждаемый земельный участок, истец заключил сделку с ФИО3

22.10.2020г. государственными инспекторами отдела государственного земельного надзора и контроля (надзора) в сфере саморегулируемых организаций Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства физическим лицом – Пелех А.И. на земельном участке с кадастровым №, в результате которой составлен акт № о ненадлежащем использовании земельного участка.

Из материалов указанной проверки истцу стало известно, что садовый дом фактически расположен на земельном участке с кадастровым №, зарегистрированном в ЕГРН на праве собственности за Куликовым А.В., отчужденном по договору от 13.11.2019г., а не на смежном с ним земельном участке с кадастровым №.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-ФЗ (далее Закон №218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Пунктом 2 данной нормы предусмотрено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, сторона заблуждается в отношении природы сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений п.1 и п.2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как следует из положений пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлен факт нахождения садового дома на земельном участке с кадастровым № площадью 349 кв.м, отчужденном ответчику, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации «Строительство двухэтажного садового дома с хозяйственными зданиями и сооружениями на участке <адрес> зарегистрированной Инспекцией ГАСК в г. Севастополе ДД.ММ.ГГГГ №СТ182132980712, техническим паспортом на садовый дом, изготовленным КП «БТИ и ГРОНИ» Севастопольского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ, актом проверки Севреестра соблюдения земельного законодательства физическим лицом № от ДД.ММ.ГГГГ, планом-схемой земельного участка с кадастровым № с расположенным на нем садовым домом, предписанием Севреестра об устранении нарушений требований земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным Пелеху А.И., решением Ленинского районного суда г. Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу №12-640/2021, вступившим в законную силу.

Согласно установленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.10.2016г.).

Судом установлено, что земельный участок и расположенный на нем садовый дом принадлежат истцу. При этом, садовый дом с кадастровым № площадью 231,70 кв.м, находящийся на земельном участке, остался в общей долевой собственности истца Пелеха А.И. и Безуса О.Е. и никому не отчуждался.

При заключении спорного договора купли-продажи земельного участка произошел разрыв между правами (ответчика) на земельный участок, необходимый для использования садового дома, и на сам объект недвижимого имущества – садовый дом, находящийся в собственности другого лица (истца и третьего лица), что в силу положений абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ недопустимо.

Такая сделка является ничтожной (абз. 2 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ N11).

Из материалов дела следует, что воля сторон при продаже земельного участка Куликову А.В. была направлена на отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения дома, принадлежащего истцу, что ответчиком не опровергнуто, свидетельствует о том, что указанный участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 ЗК РФ.

Из положений статьи 35 ЗК РФ, статей 273, 552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на строения, сооружения к новому собственнику переходит право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, как нарушающего принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Такой же подход содержится в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС14-4592, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС15-18720, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-5165, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-13747, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС18-8108.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Земельный участок из владения истца не выбывал, поскольку на нём расположено нежилое здание – садовый дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности истцу Пелеху А.И. и третьему лицу по делу Безусу О.Е.

Судом также установлено, что денежные средства по договору от 13.11.2019 не передавались истцу. Содержание пункта 5 договора о том, что стоимость отчуждаемого земельного участка в сумме 4 400 000 руб. получена продавцом до подписания договора, суд ставит под сомнение. Материалы дела не содержат доказательства передачи указанных денежных средств, спорный земельный участок под садовым домом с 2019 года находится в фактическом владении Пелех А.И., ответчик на протяжении длительного периода времени не заявляет требований о возврате денежных средств, что может свидетельствовать о мнимости договора в части получения продавцом указанных денежных средств.

При данных обстоятельствах последствием ничтожности договора купли-продажи может быть восстановление права собственности истца на земельный участок путем погашения в ЕГРН записи о праве собственности покупателя на спорный земельный участок и восстановление в правах истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Пелеха Александра Иосифовича к Куликову Алексею Владимировичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности заключенный между Пелехом Александром Иосифовичем и Куликовым Алексеем Владимировичем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым № площадью 349 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости 14.08.2020г. запись №.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись от 14.08.2020г. № о государственной регистрации права частной собственности Куликова Алексея Владимировича на земельный участок с кадастровым № площадью 349 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности Пелеха Александра Иосифовича на земельный участок с кадастровым № площадью 349 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Взыскать с Куликова Алексея Владимировича в пользу Пелеха Александра Иосифовича судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 18.02.2022 года.

Судья –