Решение по делу № 11-12891/2024 от 10.09.2024

УИД 74RS0010-01-2024-000747-68                    судья Унрау Т.Д.

                                    дело № 2-705/2024

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    № 11-12891/2024

    21 ноября 2024 года        г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи    Давыдовой В.Е.,

    судей                                                   Велякиной Е.И., Кучина М.И.,

при ведении протокола помощниками судьи Нестеровой Д.А., Медведевой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области к Суюндукову Амандыку Ракимжановичу о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды, с апелляционной жалобой Суюндукова Амандыка Ракимжановича на решение Агаповского районного суда постоянное судебное присутствие в с. Кизильское Кизильского района Челябинской области от 24 июня 2024 года.

Заслушав доклад судьи Велякиной Е.И. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика Суюндукова А.Р., принявшего участие в судебном заседании путем использования системы видеоконференцсвязи с Агаповским районным судом Челябинской области (постоянное судебное присутствие в селе Кизильское), настаивавшего на доводах жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

    Управление по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области обратилось в суд с иском, с учетом уточнений, к Суюндукову А. Р. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2022 по 21 мая 2024 года в размере 85 422,95 рублей, в том числе пени за просрочку внесения арендной лпаты 14 953,64 рубля; расторжении договора аренды земельного участка № № от 19 ноября 2020 г. (л.д. 72).

    В обоснование заявленных требований указало, что между истцом и ответчиком Суюндуковым А. Р. 19 ноября 2020 года заключен договор № № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 311 646 кв. м. Плата по договору установлена в размере 44 220,20 руб. в год. В соответствии с условиями договоров аренды земельных участков арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 02 числа последнего месяца текущего квартала. Условия договоров ответчиком не исполняются, арендная плата не вносится, в связи с чем образовался долг (с учетом уточненных требований) за период с 01 января 2022 года по 21 мая 2024 года в сумме 85 422,95 руб., в том числе пеня в сумме 14 953,64 руб., начисленная в связи с ненадлежащим исполнением условий договора ответчиком. Истцом ответчику была направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате, которая до настоящего времени ответчиком не исполнена.

    В судебное заседание представитель истца Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области не явился, о рассмотрении дела извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

    Ответчик Суюндуков А.Р. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, причину неявки в суд не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Ранее Суюндуков А. Р. так же извещался судом о подготовке дела к слушанию, судебное извещение Суюндуковым А. Р. получено.

    Суд постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований.

    Расторгнул договор аренды № № от 19 ноября 2020 года земельного участка кадастровый номер №, заключенный между Управлением по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района и Суюндуковым А.Р. с момента вступления решения суда в законную силу.

    Взыскал с Суюндукова А.Р. в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области 85 422 (восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать два) рубля 74 копейки, из них задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № № от 19 ноября 2020 года в размере 70 469 (семьдесят тысяч четыреста шестьдесят девять) рублей 31 копейка, неустойку за ненадлежащее исполнение условий договоров аренды земельного участка в сумме 14 953 (четырнадцать тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 43 копейки.

    В удовлетворении остальной части требований к Суюндукову А.Р. отказал.

    Взыскал с Суюндукова А.Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 763 (восемь тысяч семьсот шестьдесят три) рубля.

В апелляционной жалобе Суюндуков А.Р. просит решение суда первой инстанции отменить, в связи с рассмотрением дела в его отсутствие и не извещении его надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что о рассмотрении настоящего дела узнал после получения копии решения. Полагает, что решение суда вынесено безосновательно, поскольку он извещался по неверному адресу. Указывает, что истцом Управлением по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области в его адрес никакие требования не направлялись, чем, по его мнению, нарушен досудебный порядок урегулирования спора. Ссылается на положения статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Определением от 24 октября 2024 года (л.д. 150-157) судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ввиду рассмотрения дела судом первой инстанции в отсутствии ответчика, который надлежащим образом судом не извещен о дате и времени судебного разбирательства по всем известным суду адресам, что является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

    Представитель истца Управление по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, сведений уважительности причины неявки суду не представил. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив письменные материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, судебная коллегия полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

    В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

    В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки.

    В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что Управление по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района является органом, осуществляющим проведение единой политики в области имущественных отношений, управления, распоряжения муниципальной собственностью и осуществляет деятельность по вопросам имущественных отношений, управления, распоряжения муниципальной собственностью, в том числе заключает договоры аренды (п.1.1, п. 1.2, п. 2.1, п. 3.7 Положения об Управлении).

19 ноября 2020 года между Управлением по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района и ответчиком Суюндуковым А. Р. заключен договор аренды № №, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду земельный участок площадью 1311646 кв.м. кадастровый номер № категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования земельного участка для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, местоположение земельного участка установлено в <адрес>. Срок действия договора установлен с 19 ноября 2020 года на 49 лет, то есть до 18 ноября 2069 года. Земельный участок передан Суюндукову А. Р. по акту от 19 ноября 2020 года.

Пунктом 3.1 договора аренды установлен размер арендной платы – 44220,24 руб. в год, рассчитанном в соответствии с расчетом, указанном в приложении № 1 к договору аренды, плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 02 числа последнего месяца текущего квартала (п.3.2) и определяется в соответствии с действующими на момент заключения и действия договора нормативными правовыми актами Российской Федерации, Челябинской области и Кизильского муниципального района (п.3.4), при этом размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате в каждом случае изменения ставок арендной платы и коэффициента арендной платы, принятыми (изменяемыми) в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта РФ, нормативно правовыми актами органов местного самоуправления Кизильского муниципального района (п.3.5).

Размер арендной платы может изменяться ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год (п.3.6).

В силу п. 4.1.1 указанных договоров аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в соответствии с законодательством РФ, предусматривающему одностороннее расторжение договора, и условиями договора, в частности при неуплате арендной платы в сроки, установленные договором, более двух раз подряд договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда (п.6.4).

Данный договор аренды земельного участка зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно Приложению № 1 к договору аренды земельного участка расчет арендной платы, установлен на основании Положения «О порядке определения размера арендной платы, а так же порядке, условиях и сроках арендной платы за использование земельных участков, собственность на которые не разграничена на территории Кизильского муниципального района», утвержденного решением Собрания депутатов.

В соответствии с указанными расчетами ставка арендной платы по договору на момент его заключения составляет 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, коэффициент, учитывающий вид деятельности К1=5, коэффициент, учитывающий расположение земельного участка в районе К2=1,13, коэффициент, учитывающий категорию арендатора К3=1.

Указанные обстоятельства подтверждаются положением об управлении (л.д. 48-59), сведениями о проведении аукциона (л.д. 24-25), договором аренды (л.д.18-21), приложением о расчете платежей (л.д. 22), актом приема-передачи земельного участка (л.д. 23), выпиской из единого государственного реестра недвижимости (л.д.6-17).

Поскольку между сторонами заключен договор аренды земельного участка, который исполнен со стороны арендодателя, доказательств исполнения обязательств ответчиком, предусмотренных договором аренды, по внесения арендной платы в полном объеме в заявленный истцом период времени, не представлено, то судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

        Определяя размер задолженности, подлежащий взысканию с ответчика, судебная коллегия исходит из следующего.

Вопрос о порядке определения арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, урегулирован Законом Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

Расчет арендной платы истцом производился на основании формулы, утвержденной Законом Челябинской области от 24 апреля 2008г. № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

    Частью 1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Закон Челябинской области № 257-ЗО) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Положение «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кизильского муниципального района» утверждены решением собрания депутатов Кизильского муниципального района Челябинской области от 25 декабря 2018 года (л.д. 34-38), от 27 апреля 2021 года № 45 (л.д. 39-41), от 28 января 2020 № 321 (л.д. 41), от 27 декабря 2022 года № 144, от 17 февраля 2023 года (л.д. 42-43).

Согласно представленному истцом уточненному расчету задолженность по арендной плате по состоянию на 21 мая 2024 года составляет 70 469,31 руб. Из них задолженность за период 01 января 2022 года по 31 декабря 2022 года в размере 55 301,93 ((8 696 212 х 0,3% х 2 х 1,13 х 1) – 3 658,40 рублей фактическая оплата) рубля; за период с 01 января 2024 года по 21 мая 2024 года в размере 15 167,38 (4 420 247,02 х 0,35 х 2 х 2,1 х0,7 : 365дн х142дн.) рублей (л.д.73).

Согласно указанному расчету задолженность за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2023 года в размере 38 986,61 (4420247,02 х 0,3% х 2 х 2,21 х 0,7) рублей и пени за период с 01 января 2024 по 30 января 2024 в размере 623,79 рубля фактически оплачена 16 февраля 2024 года, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 44, 45).

Оценивая указанный расчет, судебная коллегия полагает возможным принять его во внимание, поскольку является математическим верным, выполнен в соответствии с указанными нормами права, соответствует фактическим обстоятельствам по делу. Контррасчет задолженности, ответчиком не представлен.

Также судебной коллегии ответчиком представлены: счет, выставленный Управлением по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района от 10 октября 2024 года на оплату арендной платы за 2024 год в размере 55 695,11 рублей (л.д. 167) и платежное поручение № 71 от 30 октября 2024 года, согласно которому ответчиком оплачена арендная плата за аренду земельного участка по договору № № от 19 ноября 2020 года за 2024 года в размере 55 695,11 рублей (л.д. 199).

Оценивая доказательства в совокупности, судебная коллегия полагает, что задолженность за период с 01 января 2024 года по 21 мая 2024 года в размере 15 167,38 рублей ответчиком погашена, в связи с чем исковые требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, поскольку доказательств внесения арендной платы за период за период 01 января 2022 года по 31 декабря 2022 года в размере 55 301,93 рубля, ответчиком не представлено, то судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца и взыскании с ответчика в пользу истца указанной задолженности.

Представленные ответчиком платежные поручения № 51 от 29.11.2021 на сумму 53 000 рублей (л.д. 131); № 59 от 24.11.2022 года на сумму 58 969,33 рубля (л.д. 132) не могут быть приняты во внимание, поскольку плательщиком указан ФИО9 (КФХ), получателем указан ИП Глава КФХ Суюндуков А.Р., назначение платежа - оплата субаренды за земельный участок по счету № 1 от 29.11.2021, по счету 1 от 24.11.2022, соответственно.

Кроме того, как следует из пояснений ответчика, с наличием задолженности по арендной плате за 2022 год и пени он согласен, поскольку в указанный период времени он отсутствовал, поручил оплату третьему лицу, которое его поручение не выполнил.

        В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

        Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

        Договором аренды, земельного участка № № от 19 ноября 2020 года предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение обязанности, предусмотренной п. 5.2 договора, в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

        Поскольку ответчиком за период с 01 января 2023 по 21.05.2024 года допущена просрочка исполнения условий договора о внесении арендной платы, то с него подлежит взысканию пени, в размере, предусмотренном договором – 14 953,64 (55 301,93рублей задолженности х 507 дн. х 1/300 х 16% (ставка на день подачи иска в суд 21 мая 2024) рубля.

        Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства; указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды, право требовать расторжения соответствующего договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п.п. 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из системного толкования указанной статьи следует, что арендодатель должен уведомить арендатора о досрочном расторжении договора аренды, путем направления претензии.

По делу установлено, что истец направил в адрес ответчика претензию о наличии у него задолженности за определенный период с требованием оплатить в 10 дней, также указал, что в случае не оплаты истец вынужден будет обратиться в суд с исковым заявлением за защитой своих интересов (л.д. 46-47).

Оценивая указанную претензию, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в ней указано на потенциальную возможность расторжения договора в случае неоднократного нарушения сроков внесения платежей. Требования о расторжении договора в нем не содержится.

Учитывая отсутствие доказательств получения предложения о расторжении договора ответчиком, а также отказа ответчика от исполнения договора, судебная коллегия полагает, что бесспорных доказательств соблюдения истцом требований закона о досудебном урегулировании спора и надлежащем расторжении договора аренды или отказа от его исполнения не имеется.

Применительно к указанным положениям закона, с учетом условий договора аренды факт просрочки в оплате арендной платы нашел свое подтверждение. Между тем, оценивая обстоятельства дела, доказательства, представленные сторонами в совокупности, учитывая, частичное погашения задолженности ответчиком, а также исходя из установленных обстоятельств по делу, фактическое использование земельного участка по назначению, судебная коллегия считает, что нарушения по оплате арендной платы ответчиком, которые имели место в 2022 году нельзя квалифицировать как существенные, влекущие расторжение договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку совокупность обстоятельств, необходимая для расторжения договора аренды, не установлена, то судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды.

        В силу ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом удовлетворенных исковых требований (70 255,57 (55 301 + 14 953,64) рублей), с ответчика Суюндукова А.Р. в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 3 289,77 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Агаповского районного суда постоянное судебное присутствие в с. Кизильское Кизильского района Челябинской области от 24 июня 2024 года отменить.

Исковые требования Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области к Суюндукову Амандыку Ракимжановичу о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Суюндукова Амандыка Ракимжановича (№) в пользу Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области (ИНН №, ОГРН №) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № № от 19 ноября 2020 года за период с 01 января 2022 по 31 декабря 2022 года в размере 55 301 (пятьдесят пять тысяч триста один) рубль 93 копейки, неустойку за ненадлежащее исполнение условий договора аренды земельного участка за период с 01 января 2023 года по 21 мая 2024 года в размере 14 953 (четырнадцать тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля 64 копейки.

Взыскать с Суюндукова Амандыка Ракимжановича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 289 (три тысячи двести восемьдесят девять) рублей 77 копеек.

В удовлетворении остальной части требований Управлению по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района Челябинской области, отказать.

Председательствующий

Судьи

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 ноября 2024 года