Решение по делу № 3а-50/2022 (3а-741/2021;) от 22.12.2021

Дело № 3а-50/2022

УИД 76OS 0000-01-2021-000629-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                        22 февраля 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зиновьева Александра Сергеевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

    Зиновьев А.С. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость земельного участка площадью 2342 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для реконструкции здания тира, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 275 333,84 руб.;

- обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости;

- взыскать в пользу Зиновьева А.С. судебные расходы на оплату услуг по оценке – 45 000 руб., на оплату услуг представителя – 15 000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что Зиновьев А.С. является долевым собственником земельного участка № с кадастровым номером и плательщиком земельного налога.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 03/09/2021, выполненному ООО Оценочная компания «Канцлер», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 3 275 333,84 руб.

            Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 6 563 536,43 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Коньков И.В. заявленные требования поддержал, дополнительно просил взыскать с административного ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. Также полагал, что требования административного истца о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

    Заинтересованными лицами ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по определению достоверности кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

    Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление Зиновьева А.С. подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что Зиновьев А.С. является собственником 25/32 доли в праве собственности на земельный участок, площадью 2342 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; 2/32 доли в праве собственности на указанный земельный участок принадлежат Городновой Т.В., 5/32 – Русалкиной Т.А.

    В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При таких обстоятельствах суд считает, что Зиновьев А.С., являясь долевым собственником земельного участка, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 6 563 536,43 руб. (пункт № Приложения №2 к приказу от 21.10.2019 №20-н)

Административным истцом представлен Отчет № 03/09/2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО Оценочная компания «Канцлер» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 3 275 333,84 руб.

Исследование Отчета дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объектов-аналогов земельные участки по адресу: 1) <адрес>; 3) <адрес>, поскольку они предоставлены на праве аренды по соответствующим договорам, которые оценщиком не проанализированы, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанные земельные участки третьим лицам, судом отклоняются.

Также административный ответчик указывает, что оценщик должен скорректировать цену данных аналогов на «тип сделки», либо выбрать максимальную корректировку из справочника под редакцией Лейфера Л.А. из расширенного диапазона на передаваемые права.

Указанные доводы департамента и администрации об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанных аналогов не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам.

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о наличии технической ошибки в адресе объекта-аналога № 3 и отсутствия в отчете обоснования выбраковки аналога по адресу: <адрес>, судом отклоняется. Указанная техническая ошибка не влияет на итоговую рыночную стоимость. Обоснованный отказ от использования объекта по указанному адресу в Отчете приведен (страница 90 Отчета).

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 03/09/2021 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом Отчет № 03/09/2021 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 03/09/2021, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 22.12.2021.

    Требования административного истца о возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области и Управление Росреестра по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости земельного участка заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 31) с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов в пользу административного истца имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью.

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по основаниям его возникновения.

Рыночная стоимость земельного участка, в размере которой судом установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, превышает размер оспоренной кадастровой стоимости земельного участка на 50%.

Суд считает, что такое расхождение является существенным, не может объясняется только различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объекта недвижимости при определении их кадастровой стоимости. Указанное расхождение с очевидностью свидетельствует о допущенной ошибке в выборе методики и ее применения к объекту недвижимости административного истца.

В силу изложенного административный истец имеет право на возмещение судебных расходов по настоящему административному делу.

Обязательное представление в суд в качестве приложения к административному исковому заявлению отчета оценки рыночной стоимости объекта недвижимости предусматривается положениями ст. 246 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Административным истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленные оценщиком ООО Оценочная компания «Канцлер». Согласно условиям договора на оценку, платежным документам расходы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости составили 45 000 руб. Расходы по оценке объекта недвижимости соответствуют характеру и объему проведенных исследований. Данные расходы понесены в связи с рассмотрением административного дела, являлись необходимыми, а потому подлежат возмещению.

Материалами дела подтверждается, что при подаче настоящего административного иска административным истцом уплачена госпошлина в размере 300 руб. (чек-ордер от 15.12.2021), расходы в указанной сумме также подлежат возмещению.

В соответствии со статьей 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

В соответствии с договором возмездного оказания услуг от 13.12.2021, заключенным между Зиновьевым А.С. (заказчик) и Коньковым И.В. (исполнитель), стоимость вознаграждения по договору составляет 15 000 рублей. Согласно расписке стоимость услуг по договору оплачена 13.12.2021 в сумме 15 000 руб. Фактическое участие представителя административного истца Конькова И.В. подтверждается материалами дела.

Исходя из вышеприведенных процессуальных норм и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», учитывая специфику и сложность дела, объем оказанных представителем юридических услуг, участие представителя в судебном заседании, принцип разумности, суд приходит к выводу о возмещении административному истцу расходов на оплату услуг представителя в сумме 12 000 руб.

Поскольку оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости определена департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, обязанность по возмещению судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости названных выше объектов недвижимости, подлежит возложению на административного ответчика - департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

    Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 2342 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для реконструкции здания тира, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 275 333 (три миллиона двести семьдесят пять тысяч триста тридцать три) рубля 84 копейки.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 22 декабря 2021 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

    Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу Зиновьева Александра Сергеевича судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 300 (триста) рублей, расходы по проведению оценки в сумме 45 000 (сорок пять тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                      О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2022 года