Решение по делу № 2-666/2024 от 19.03.2024

Дело № 2-666/2024                                              .....

УИД 42RS0042-01-2024-000582-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новокузнецк                            20 мая 2024 года

Судья Новоильинского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Спицина Е.Н., при секретаре судебного заседания Шабалиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ..... к Карпенко С.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Новокузнецка обратилась в суд с иском к Карпенко С.А., которым просит изъять у ответчика незавершенный строительством объект с кадастровым номером ....., площадью застройки 162 кв.м, расположенный по адресу: ....., ....., ....., здание ....., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от ..... N 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Исковые требования мотивированы тем, что ..... между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации ..... и Карпенко С.А. был заключен договор аренды земельного участка ..... с кадастровым номером ....., площадью 215 кв.м., для завершения строительства объекта незавершенного строительства: магазина с местоположением ....., здание ...... В пункте 2.1. договора стороны согласовали, что земельный участок передается в аренду сроком до ...... Пункт 7.5. договора аренды также гласит, что право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок. Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, разрешение на строительство в настоящее время отсутствует, а также, что строительство объекта на участке не завершено, истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель Администрации г.Новокузнецка Юдина Е.О., действующая на основании доверенности в судебном заседании на доводах искового заявления настаивала, просила удовлетворить их требования в полном объеме, дополнила, что в 2015 году ответчику в аренду был передан земельный участок для строительства, с 2015 года по настоящее время на строительном объекте ничего не изменилось, фундамент только разрушился. Позже договор был продлен, последний договор с ответчиком был заключен в 2020 году, но до сих пор строительство на земельном участке так и не началось. В исковом заявлении допущена описка в адресе строительного объекта, действительный адрес: ....., здание ....., кадастровый номер в иске указан верный.

Ответчик Карпенко С.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы письменных возражений, дополнила, что она устно обращалась в Администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды, но ей устно было отказано. В 2017-2018 годах, точно, когда пояснить не могла, она подавала заявление в комитет о выдаче ей разрешения на строительство, когда были подведены коммуникации к объекту, пояснить не смогла. В настоящий момент она нашла инвестора, и сможет завершить строительство объекта.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ..... N 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1).

Судом установлено, что между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов Администрации ..... и Карпенко С.А. заключен договор ..... от ..... аренды земельного участка с кадастровым номером ....., площадью 215 кв.м для завершения строительства объекта незавершенного строительством – магазина с местоположением: ....., с видом разрешенного строительства – под общественную застройку.

В соответствии с пунктом 7.5 указанного договора право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Согласно п.8.3 договора к завершению строительства объекта приступить после оформления проектной документации и получения разрешения на строительство (реконструкцию) в установленном законом порядке.

На основании п.8.4 договора по истечению срока действия настоящего договора при отсутствии выданного разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (либо сведений о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, завершенный строительством), арендодатель вправе у собственника изъять объект незавершенного строительства, расположенный на указанном в предмете настоящего договора земельном участке, по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст.239.1 ГР РФ.

Согласно п.2.1 договора земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду по ......

Из выписки из ЕГРН следует, что земельный участок ..... поставлен на кадастровый учет ..... под общественную застройку.

На момент рассмотрения спора на земельном участке с кадастровым ....., находящемся в муниципальной собственности ....., расположен объект незавершенного строительства с кадастровым ....., степенью готовности 10%.

Как следует из выписки из ЕГРН, Карпенко С.А. зарегистрировала за собой права на объект незавершенный строительством ...... На дату регистрации права собственности, степень готовности объекта незавершенного строительства также составлял 10%.

..... Комитетом проведен осмотр земельного участка, зафиксировано, что на земельный участок используется под размещение незавершенного строительством объекта – ленточного фундамента здания, есть несколько столбов ограждения. Территория не огорожена, что подтверждается актом обследования от ......

Из акта обследования данного земельного участка от ..... также следует, что на земельный участок используется под размещение незавершенного строительством объекта – ленточного фундамента здания, есть несколько столбов ограждения. Территория не огорожена.

В силу п. 21 ст. 3, Федеральный закон от ..... N 137-ФЗ (ред. от .....) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ..... или такой земельный участок предоставлен до ..... в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положениями Федерального закона от ..... N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта завершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст. 239.1, в соответствии в п.1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (.....).

При этом, в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ..... однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен сторонами ....., то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.

Положениями Земельного кодекса установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФпп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

То есть, согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В адрес Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации ..... ..... ответчиком направлено заявление о предоставлении спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершённого строительством – магазина, в аренду сроком на три года без проведения торгов.

Комитетом дан ответ об отказе в предоставлении Карпенко С.А. указанного земельного участка в аренду, в связи с тем, что в силу п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление участка в аренду без проведения торгов, на котором расположен объект незавершенный строительством возможно только однократно.

Учитывая представленные сторонами доказательства судом достоверно установлено, что земельный участок на котором расположен объект незавершенного строительства, уже предоставлялся в аренду без проведения торгов Карпенко С.А., следовательно такое право (право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов в аренду для завершения строительства) собственником объекта незавершенного строительства было реализовано, между тем, обязательства по договору ответчик не выполнила, на протяжении 5 лет, являясь собственником объекта незавершенного строительством со степенью готовности 10%, строительство не продолжила, права на земельный участок не приобрела, тогда как возможности многократного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для указанных выше целей действующее земельное законодательство не предусматривает, о чем в том числе свидетельствует уведомление об отказе в повторном предоставлении земельного участка в аренду.

Сторона ответчика, данные обстоятельства не опровергла, представленными в суд доказательствами.

В связи с чем, в силу вышеприведенных законоположений, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации ..... к Карпенко С.А. об изъятии незавершенного строительством объекта с кадастровым номером ....., путем его продажи с публичных торгов.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ.

Учитывая, что при подаче искового заявления истец была освобожден от уплаты государственной пошлины, суд считает необходимым в соответствии с п.3 ч. 1 ст.333.19 НК РФ взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации ..... к Карпенко С.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.

Изъять у Карпенко С.А., ..... года рождения (.....) принадлежащий ей на праве собственности объект незавершенный строительством, с кадастровым номером ....., расположенный по адресу: ....., путем продажи данного объекта с публичных торгов, в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от ..... ..... «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Карпенко С.А., ..... года рождения (.....) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Новоильинский районный суд ..... в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:                                Е.Н. Спицина

Решение в окончательной форме принято 24.05.2024

Судья:        .....

.....                        Е.Н. Спицина

.....