Решение по делу № 2-2213/2018 от 01.03.2018

Дело № 2-2213/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«05» июля 2018 г. г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Попова С.В.

при секретаре Востряковой Н.А.

с участием прокурора Ефимовой О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анисимовой Марины Александровны к Сафронову Алексею Михайловичу, Сафроновой Марии Евгеньевне, Сафроновой Софии Алексеевне о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, по встречному иску Сафронова Алексея Михайловича, Сафронова Михаила Алексеевича к Анисимовой Марине Александровне, Мамедову Зауру Аловсат оглы о признании сделки ничтожной,

УСТАНОВИЛ:

Анисимова М.А. обратилась в суд с иском к Сафронову А.М., ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 07 апреля 2015г. является собственником 7/18 долей в праве собственности на жилой дом по адресу: .... настоящего времени в указанном жилом помещении зарегистрирован ответчик, который права пользования жилым помещением не имеет. Нахождение ответчика на регистрационном учете препятствует осуществлению прав истца как собственника имущества.

Основываясь на приведенных доводах и обстоятельствах, Анисимова М.А. просила признать Сафронова А.М. утратившим право пользования жилым помещением по адресу: ...., выселить его без предоставления другого жилого помещения.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнила, заявив их также к Сафроновой М.Е., Сафроновой С.А.

Сафронов А.М., Сафронов М.А. обратились в суд с встречным иском к Анисимовой М.А. и Мамедову З.А.о., указав, что договор купли-продажи жилого помещения от 07 апреля 2015г. является ничтожной (мнимой) сделкой, поскольку при заключении договора стороны не имели намерения достигнуть цели купли-продажи объекта недвижимости по адресу: г.... и воли на исполнение по передаче вещи в собственность и оплате за нее. После заключения договора сын продавца проживает в спорном жилом помещении, несет бремя его содержания.

Основываясь на приведенных доводах и обстоятельствах, Сафронов А.М., Сафронов М.А. просили признать ничтожным (мнимым) договор купли-продажи 7/18 долей в праве собственности на жилой дом и 7/18 долей в праве собственности на земельный участок по адресу: г..... от 07 апреля 2015г., погасить (аннулировать) записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Анисимовой М.А. и восстановить записи о праве собственности прежнего владельца – Сафронова М.А., на вышеуказанное имущество.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Бахтина Л.В. первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, встречные исковые требования просила оставить без удовлетворения. Суду пояснила, что жилой дом по .... в г.Барнауле согласно предварительному договору купли-продажи являлся обеспечением исполнения обязательств Мамедова З.А.о. перед Анисимовой М.А. по заключению основного договора купли-продажи квартиры по адресу: ..... Поскольку сделка по купле-продаже квартиры по вышеуказанному адресу не состоялась, жилой дом по .... в г.Барнауле был продан Сафроновым М.А. Анисимовой М.А.

Истцы по встречному иску Сафронов М.А., Сафронов А.М., их представитель Гиренков А.Н. первоначальные исковые требования не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска, указав, что денежные средства по договору купли-продажи жилого дома от 07 апреля 2015г. продавцу не передавались, право залога не было оформлено в установленном законом порядке.

Ответчик Мамедов З.А.о. поддержал позицию истцов по встречному иску.

Третье лицо Ермилов Е.С. разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Анисимова М.А., ответчики по первоначальному иску Сафронова М.Е., Сафронова С.А., третьи лица по первоначальному иску: Отдел Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Алтайскому краю, Пушкарев В.В., Пушкарев Д.В., Лесникова О.И., третье лицо по встречному иску Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого гражданина Российской Федерации, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ч.4 ст.3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

На основании ст.304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, материалов регистрационного дела, Анисимовой (до заключения брака – Караваевой) М.А. на основании договора купли-продажи от 07 апреля 2015 г. принадлежит 7/18 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу.... Иными долевыми сособственниками объекта недвижимости являются также Пушкарев В.В., Пушкарев Д.В., Лесникова О.И., Ермилов Е.С.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в спорном жилом помещении до настоящего времени зарегистрированы и проживают Сафронов А.М., Сафронова С.А., Сафронова М.Е.

В обоснование встречных требований сторона ответчика по первоначальному иску ссылается на ничтожность договора купли-продажи от 07 апреля 2015 г.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела, 07 апреля 2015 г. между Сафроновым М.А. (продавец) и Каравевой М.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность 7/18 долей в праве собственности на земельный участок и 7/18 долей в праве собственности на жилой дома, расположенные по адресу: г....

Цена отчуждаемого имущества по соглашению сторон определена в сумме 1057000 руб. Расчет между покупателем и продавцом по соглашению сторон будет произведен до подписания настоящего договора (п.7 договора).

Как следует из позиции истца по первоначальному иску, жилой дом по ...., являлся своеобразным обеспечением исполнения обязательств Мамедова З.А.о. перед Анисимовой М.А. по заключению основного договора купли-продажи квартиры по адресу: ул.... Поскольку сделка по купле-продаже квартиры по вышеуказанному адресу не состоялась, жилой дом по .... был продан Сафроновым М.А. Анисимовой М.А.

В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи от 19 января 2015г., согласно которому Мамедов З.А.о. (продавец) и Караваева М.А. (покупатель) обязуются в срок до 01 марта 2015 года заключить договор купли-продажи объекта недвижимости: квартиры №216 по .... и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Цена объекта согласована сторонами в сумме 1550000 руб. Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта при подписании договора купли-продажи объекта (п.3 предварительного договора).

В обеспечение обязательств, принятых на себя сторонами по настоящему договору, покупатель передает продавцу аванс в счет оплаты продажной стоимости вышеуказанного объекта в сумме 10000 руб. (п.4 предварительного договора).

28 января 2015г. в предварительном договоре произведена дописка, согласованная сторонами, согласно которой сумма задатка увеличена на 497320 руб. 90 коп., общая сумма аванса составляет 507320 руб. 90 коп.

Дополнительным соглашением от 07 апреля 2015 г. предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: .... продлен на 2 года (до 01 июня 2017 г.).

01 августа 2017г. между Мамедовым З.А.о. и Анисимовой М.А. заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры №216 по .... в срок до 01 сентября 2017 г. Цена объекта определена по взаимному согласию сторон и составляет 1450000 руб. Покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта при подписании договора купли-продажи объекта. В обеспечение обязательств, принятых на себя сторонами по настоящему договору, покупатель передает продавцу аванс в счет оплаты продажной стоимости вышеуказанного объекта в сумме 1057320 руб. (п.п.3, 4 предварительного договора).

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из анализа представленных предварительных договоров от 19 января 2015 г., 01 августа 2017г. и дополнительного соглашения от 07 апреля 2015 г. следует, что исполнение обязательств по договору было обеспечено задатком (авансом). В то же время из представленных документов не усматривается, что сторонами был согласован какой-либо иной способ обеспечения исполнения обязательств.

В силу ч.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае позиция Анисимовой М.А. о том, что жилой дом по адресу: ...., служил гарантией исполнения Мамедовым З.А.о. обязательств по исполнению предварительного договора признается судом несостоятельной, поскольку в силу ч.1 ст.334.1 ГК РФ, ст.335 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, а право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи.

В соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Стороной истца по первоначальному иску не представлено доказательств заключения между Анисимовой М.А. и Сафроновым М.А. как собственником жилого дома договора залога.

Суд соглашается с позицией ответчика по первоначальному иску о том, что Анисимова М.А. не была заинтересована в приобретении жилого дома по .....

Данный факт подтверждается тем, что из буквального толкования пункта 4.1 дополнительного соглашения к предварительному договору от 19.01.2015г, заключенного 07.04.2015г. между Анисимовой (Караваевой) М.А. и Мамедовым З.А.о., следует, что оформление в собственность жилого дома и земельного участка по ...., принадлежащих Сафронову М.А., было обусловлено исключительно в целях будущего заключения сделки купли-продажи квартиры №216 по ул. ...., принадлежащей Мамедову З.А.о., между последним и Анисимовой (Караваевой) М.А.

При этом оформление права собственности на вышеуказанные объекты не предусматривало право пользования, что стороны прямо указали в дополнительном соглашении, а после заключения сделки купли-продажи квартиры на Анисимову (Караваеву) М.А. возлагалась обязанность переоформить жилой дом с земельным участком по .... обратно на Сафронова М.А.

Кроме того, стороны (Караваева М.А. и Мамедов З.А.о.) продлевали срок действия предварительного договора купли-продажи от 19 января 2015г., а затем, по истечении данного срока, заключили новый предварительный договор купли-продажи от 01 августа 2017г., продолжая, тем самым, проявлять волю и волеизъявление на совершении сделки купли-продажи в отношении квартиры №216 по ....

Более того, в материалы дела представлено решение Ленинского районного суда г.Барнаула от 06 марта 2018г., предметом которого являлись исковые требования Анисимовой М.А. к Мамедову З.А.о о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры №216 по ..... Указанное, по мнению суда, также свидетельствует о наличии интереса Анисимовой М.А. к квартире по адресу: г....

В силу ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (ч.1 ст.170 ГК РФ).

Исходя из смысла приведенной правовой нормы, мнимость сделки обусловлена тем, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как разъяснено в п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В силу ст. ст. 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Изложенное свидетельствует о том, что право собственности возникает при реальном, фактическом получении вещи, приобретенной по договору купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства установлено, что оспариваемая сделка совершена в письменной форме, договор подписан сторонами, переход права собственности оформлен в установленном законом порядке, однако договор не был исполнен, фактически жилой дом не был передан покупателю Анисимовой М.А., доказательств исполнения покупателем условий договора в части уплаты продавцу денежных средств за приобретенное жилое помещение суду также не представлено.

После регистрации перехода права собственности порядок жилым домом по .... остался прежним, в нем проживает Сафронов А.М., являющийся сыном Сафронова М.А., с семьей, несет бремя содержания жилого дома, что подтверждается представленными квитанциями об уплате коммунальных платежей, а также чеками на покупку строительных материалов. Анисимова М.А., в свою очередь, попыток вселения в спорное жилое помещение не предпринимала.

Регистрация перехода права собственности, с учетом приведенных выше обстоятельств, не является свидетельством исполнения сделки.

Проанализировав вышеуказанные нормы закона и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 07 апреля 2015г., заключенный между Сафроновым М.А. и Анисимовой М.А., является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без реального намерения передать объект недвижимого имущества Анисимовой М.А.

Поскольку договор купли-продажи от 07 апреля 2015г. признан судом недействительным, первоначальные требования Анисимовой М.А. к Сафронову А.М., Сафроновой М.Е., Сафроновой С.А. о признании утратившими право пользования, выселении удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае суд полагает возможным применить последствия недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права собственности Анисимовой (Караваевой) М.А. на спорный объект недвижимости.

Как разъяснено в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку за внесением изменений в ЕГРП Сафронов А.М., Сафронов М.А. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не обращались, требование о погашении (аннулировании) записи в ЕГРП о праве собственности Анисимовой (Караваевой) М.А. на 7/18 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ...., суд полагает не подлежащим удовлетворению в связи с тем, что сам факт признания договора купли-продажи от 07 апреля 2015г. недействительным и возвращение сторон в первоначальное положение является основанием для внесения таких изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе для погашения записей о регистрации договора купли-продажи от 07 апреля 2015г. и о праве собственности Анисимовой М.А. на спорное жилое помещение.

Таким образом, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Анисимовой Марины Александровны оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Сафронова Алексея Михайловича, Сафронова Михаила Алексеевича удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от 07 апреля 2015 года, заключенный между Сафроновым Михаилом Алексеевичем и Караваевой (Анисимовой) Мариной Александровной, в отношении 7/18 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по ....

Применить последствия недействительности сделки – прекратить право собственности Анисимовой (Караваевой) Марины Александровны на 7/18 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по ....

В остальной части встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Анисимовой Марины Александровны в пользу Сафронова Михаила Алексеевича судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.В. Попов