Решение от 15.07.2020 по делу № 3а-202/2020 от 01.06.2020

УИД 58OS0000-01-2020-000172-65 Дело № 3а-202/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2020 г. город Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи Макеевой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Николаева Владимира Александровича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Николаев В.А. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения незавершенного строительством нежилого здания, с кадастровым номером №, общей площадью 3 889 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировало тем, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 6 915 769,81 руб., является завышенной, не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном рыночной стоимости 4 295 000 руб.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Николаева В.А. – Мальцев А.А. (доверенность от 25 декабря 2019 г.) заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 3 912 000 руб.

Административный истец Николаев В.А., будучи своевременно и надлежащим образом извещенным о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть административное дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности Мальцева А.А.

В судебном заседании представитель административного истца Николаева В.А. - Мальцев А.А. административные исковые требования поддержал с учетом представленных уточнений.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» Тюрина Н.В. (доверенность от 23 марта 2020 г.) в судебном заседании просила о вынесении решения на усмотрение суда, представила возражения относительно проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 28 января 2020 г.) в судебном заседании оставила разрешение заявленных требования на усмотрение суда, не поддержав ранее представленные возражения на административное исковое заявление.

Административный ответчик Департамент государственного имущества Пензенской области, заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, УМИ г. Пензы, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. (доверенность от 24 марта 2020 г.), заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» Боричевой О.Б. (доверенность от 27 февраля 2020 г.), Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) поступили отзывы на административное исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда. (л.д. 80-81, 84-86)

Заинтересованные лица Тенькаев В.В., Теслов А.А., будучи своевременно и надлежащим образом извещенными о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в заявлениях просили о рассмотрении дела в свое отсутствие и сообщили об отсутствии возражений относительно удовлетворения заявленных требований.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 889 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения незавершенного строительством нежилого здания, <адрес>, находится в собственности Николаева В.А. (1/3 доли в праве), Тенькаева В.В. (1/3 доли в праве), Теслова А.А. (1/3 доли в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 8 июня 2020 г. № КУВИ – 002/2020-2773550. (л.д. 75-78)

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Поскольку Николаев В.А. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере, равном его рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 6 915 769 руб. 81 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 марта 2019 г. № КУВИ–001/2020-5314283 (л.д. 8).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке от 17 декабря 2019 г. № ОКС-31/08/2018-2, подготовленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» А.В. Атряскиным, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 4 295 000 руб. (л.д. 12-51)

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Челноковой О.В. ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено экспертам ООО «Центр Бизнес-планирования».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Центр Бизнес-планирования» Щукиной Т.Б., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составила 3 912 000 руб. (л.д. 134-177)

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 3 912 000 руб.

Суд, исследовав заключение эксперта от 3 июля 2020 г. № 33/20 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ (с изм.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки входит в сегмент, к которому относятся участки, предназначенные для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки), в связи с чем анализ рынка производился в отношении участков из данного сегмента рынка.

После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для всех объектов-аналогов), корректировка на площадь земельного участка (для объекта-аналога №1).

Допрошенная в судебном заседании эксперт Щукина Т.Б., составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировала сделанные в его результате выводы.

Суд принимает во внимание, что сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении эксперта.

Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о недостатке заключения эксперта ввиду отсутствия в тексте объявления о продаже объекта-аналога № 2 уточненного адреса. Так, объявление о его содержит информацию о месте расположения участка – район Бригадирского моста, который в целом находится в непосредственной близости от автодороги регионального значения Пенза-Тамбов (что позволило эксперту оценить его местоположение, транспортную доступность и т.п.). Иная неполнота объявления (в части наличия (отсутствия) железнодорожной ветки, расположения относительно красной линии застройки, благоустройства и т.п.) была восполнена экспертом в ходе телефонного интервьюирования контактного лица при составлении базы объектов-аналогов, а также анализа данных публичной кадастровой карты.

При анализе довода той же стороны о необходимости применения корректировки на свободный подъезд для объектов-аналогов № 1 и № 3 судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее. Объект исследования, так же, как и объекты-аналоги № 1 и № 3 не располагается на первой линии застройки, в связи с чем они являются сопоставимыми по данному критерию, следовательно, применение корректировки не требуется. Кроме того, дорожное покрытие при подъезде к указанным земельным участкам является схожим (плохого качества асфальт либо плотный грунт), без существенных отличий, влияющих на цену данных земельных участков. Вопреки утверждениям административного ответчика об отсутствии свободного проезда к объекту-аналогу № 3, объявление о его продаже содержит информацию о наличии отличных подъездных путей, а также схему свободного проезда к нему через земли муниципального образования; данная информация совпадает с данными публичной кадастровой карты. Предоставленное административным ответчиком фото, свидетельствующее о наличии шлагбаума при въезде на смежный земельный участок, не подтверждает обстоятельства возможности проезда к объекту-аналогу № 3 только через это участок, само фото не содержит даты осуществления съемки (по утверждению стороны - декабрь 2019 г.); таким образом, доказательств наличия каких-либо препятствий свободного проезда к объекту-аналогу № 3 на дату размещения объявления о продаже, а также на дату оценки спорного земельного участка – 1 января 2018 г. суду не предоставлено.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 3 июля 2020 г. № 33/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 3 912 000 руб.

Доводы административных ответчиков и заинтересованных лиц о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 28 мая 2020 г.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО Центр Бизнес-планирования». Согласно счету и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей.

Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

Поскольку Николаев В.А., обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, реализовал в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости земельных участков, определенный в заключении эксперта, полагаясь при вынесении решения на усмотрение суда, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков (округленно на 43,33%) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с Николаева В.А. в пользу ООО «Центр Бизнес-планирования».

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 3 889 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2018 ░., ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, 3 912 000 (░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15 000 (░░░░░░░░░░ ░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 28 ░░░ 2020 ░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 17 ░░░░ 2020 ░.

░░░░░      ░.░. ░░░░░░░░░