Решение по делу № 2-3296/2018 от 11.01.2018

Дело №

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«29» марта 2018 года                                 г. Краснодар

Ленинский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего Жметкина Р.Г.,

при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО3, доверенность от 19.12.2017 №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «КраснодарФинСтрой» о признании незаконным бездействий и обязании устранить выявленные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края обратился в суд с иском о признании незаконным бездействий ООО «КраснодарФинСтрой» по договорам участия в долевом строительстве объекта «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3, 2/5) по адресу: г. Краснодар, <адрес>, признании незаконным бездействий по взысканию задолженности по уплате цены договора по указанному объекту с участников долевого строительства, просит обязать ООО «КраснодарФинСтрой» выполнить обязательства по заключенным договорам.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «КраснодарФинСтрой» с ДД.ММ.ГГГГ заключены договора участия в долевом строительстве объекта «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3,2/5) по адресу: г. Краснодар, <адрес>, по которым срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта указаны: четвертый квартал 2013 года, который перенесен, впоследствии, на второй квартал 2017 года. В ходе проверки выявлено, что ответчиком не направлены участникам долевого строительства письменные уведомления о невозможности завершения строительства объекта в предусмотренные договорами сроки и предложения об изменении в этой части условий договора. Кроме того, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дебиторская задолженность участников долевого строительства составила 110,3 млн. руб. и застройщиком не приняты меры по ее взысканию. Бездействие ООО «КраснодарФинСтрой» по заключенным договорам участия в долевом строительстве объекта «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3, 2/5) по адресу: г. Краснодар, <адрес>, орган административного надзора в области строительства считает незаконным, в связи с чем предъявлен настоящий иск.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил и не просил об отложении слушания дела, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства согласно статье 233 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» (далее - департамент) с ДД.ММ.ГГГГ департамент является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным осуществлять в установленном законом порядке функции по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно Закону Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №-КЗ «О системе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края и структуре высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края - администрации Краснодарское края», постановлениями администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О совершенствовании деятельности исполнительных органов государственной власти Краснодарского края», от ДД.ММ.ГГГГ № «О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края» с ДД.ММ.ГГГГ постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «Об управлении по надзору в области долевого строительства Краснодарского края» признано утратившим силу, управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края присоединено к управлению государственного строительного надзора Краснодарского края, которое, в свою очередь, переименовано в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края.

С ДД.ММ.ГГГГ департамент является правопреемником управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, то есть органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости территории Краснодарского края.

Департаментом, в связи с рассмотрением обращений участников долевого строительства, в июле 2017 года проведена проверка ООО «КраснодарФинСтрой» по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве, по объекту строительства «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями, по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

По результатам проверки установлено, что между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «КраснодарФинСтрой» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка общей площадью 16 924 кв.м., расположенного в Карасунском внутригородском округе по <адрес>, с кадастровым №, предназначенного для завершения строительства многоэтажного жилого дома.

Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство выдано департаментом архитектуры и строительства администрации муниципального образования город Краснодар ДД.ММ.ГГГГ № RU 23306000-367-р со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия решения продлевался до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ.

Департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар выданы разрешения на ввод в эксплуатацию:

- от ДД.ММ.ГГГГ № RU№B - на объект капитального строительства: «Многоэтажные жилые дома литер, 1, 2 со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Краснодаре. Корректировка 2», Литер-2 - 1-й этап строительства Корпус 2/1: 16-этажного с техническим подпольем чердаком 268-квартирного 3-секционного жилого дома с встроено-пристроенными помещениями, расположенный по адресу: г.Краснодар, <адрес>;

- от ДД.ММ.ГГГГ № RU№в-2016 - на объект капитального строительства: «Многоэтажные жилые дома литер, 1, 2 со встроено-пристроенными помещениями по <адрес> в г. Краснодаре. Корректировка 2», Литер-2 - 4-й этап строительства Корпус 2/4: нежилое здание литер «А», подвал «А1», терраса - литер «а», входы в подвал - литер «а1, а2, а3, а4» расположенное по адресу: г. Краснодар, <адрес>, строение 1.

Первый договор об участии в долевом строительстве жилого дома подписан ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КраснодарФинСтрой» и ООО «СТРОЙ КОМ ЮГ» № К2/1-3/191, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обществом заключены договоры участия в долевом строительстве в корпусах 2/2, 2/3, 2/5: 1) Корпус 2/2: заключено 250 договоров на строительство 250 квартир и 2 договора на строительство нежилых помещений на общую сумму 556 801 939 рублей, привлечено 493 337 359,07 рублей, задолженность участников строительства по оплате договоров составляет 63 464 579,93 рублей. 2) Корпус 2/3: заключено 216 договоров на строительство 216 квартир и 4 договора на строительство нежилых помещений на общую сумму 558 959 666,51 рублей, привлечено 541 062 094,86 рублей, задолженность участников строительства по оплате договоров составляет 17 897 571,65 рублей. 3) Корпус 2/5: заключено 4 договора на строительство нежилых помещений сумму 71 341 330 рублей, которые полностью оплачены.

Всего по объекту заключено договоров на общую сумму 1 187 102 935,51 рублей, привлечено 1 105 740 783,93 рублей, задолженность участников строительства по оплате договоров составляет 81 362 151,58 рублей.

ООО «КраснодарФинСтрой» в договорах участия в долевом строительстве первоначально установлен срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта – четвертый квартал 2013 года (до ДД.ММ.ГГГГ).

В ходе проверки обществом представлены документы, подтверждающие направление участникам строительства всего объекта (корпусы 2/2, 2/3, 2/5) уведомления о переносе срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию – второй квартал 2017 года.

В нарушение части 3 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ООО «КраснодарФинСтрой» не направило участникам долевого строительства письменные уведомления о невозможности завершения строительства объекта в предусмотренный договорами участия в долевом строительстве в срок и предложения об изменении в договорах участия в долевом строительстве срока окончания строительства объекта.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость незавершенного строительством объекта по счету 08.09 составляет 835 557 208,18 рублей.

Общество ведет учет налога на добавленную стоимость связанного со строительством Объекта на счете 19.9 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Затраты, отраженные на счете 19.9 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляют 137 350 458,81 рублей.

По данным счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» выданы авансы поставщикам и подрядчикам на сумму 62 528 103,59 рублей.

Таким образом, при привлеченных долевых взносах 1 105 740 783,93 рублей общие затраты на строительство объекта (строящиеся Корпуса 2/2, 2/3, 2/5) составили 1 036 071 516,09 рублей (835 557 208,18 (08 счет) + 137 350 458,81 (19 счет) + 62 528 103,59 (60 счет) + 635 745,84 (51 счет)

Остаток на ДД.ММ.ГГГГ на расчетном счете ООО «КраснодарФинСтрой» составляет 635 745,84 рублей.

В ходе проверки обществом представлена информация о степени готовности объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Второй этап строительства Литер 2 корпус 2/2: монолитный каркас – 100%, наружные стены - 100%; перегородки - 100%; заполнение проемов – 100%, кровля - 100%; фасад - 100%; сантехнические работы - 100%; электромонтажные работы - 100%; отделочные работы - 100%; слаботочные сети - 100%; наружные сети - 100%; благоустройство - 100%.

Третий этан строительства Литер 2 корпус 2/3: монолитный каркас – 100%, наружные стены - 100%; перегородки - 50%; заполнение проемов -100%, кровля - 15%; фасад - 70%; сантехнические работы - 30%; электромонтажные работы - 25%; отделочные работы - 50%; слаботочные сети-10%, наружные сети - 90%; благоустройство - 0%.

Пятый этап строительства Литер 2 корпус 2/5: монолитный каркас -90%, наружные стены - 90%; перегородки - 90%; заполнение проемов - 95%; кровля- 80%, фасад-70%, сантехнические работы - 90%; электромонтажные работы- 90%; отделочные работы - 90%; слаботочные сети - 60%; наружные сети - 40%; благоустройство - 40%.

На основании приказа о проведении внеплановой выездной проверки от ДД.ММ.ГГГГ №-вп/2017 департаментом проводится проверка исполнения ООО «КраснодарФинСтрой» предписания об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № ГКН-78-АС. Согласно указанному приказу, срок окончания проверки установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках проводимой департаментом проверки установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ разрешение на ввод в эксплуатацию Корпусов 2/2, 2/3, 2/5 не получено и отдельными участниками долевого строительства объекта не исполнены обязательства перед застройщиком по оплате договоров участия в долевом строительстве. Дебиторская задолженность участников долевого строительства составила 110,3 млн. рублей.

В соответствии со статьей 27 Закона о долевом строительстве действие указанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекта долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлен на обеспечение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения гражданами жилья.

Основная цель Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» – защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости в порядке долевого участия.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

На момент подачи настоящего искового заявления корпуса 2/2, 2/3, 2/5 в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, не введены, квартиры участникам долевого строительства не переданы.

Учитывая изложенное, ООО «КраснодарФинСтрой» взятое на себя обязательство перед участниками долевого строительства не исполнило.

Следовательно, бездействие ООО «КраснодарФинСтрой», выражающееся в непринятии мер по устранению нарушений, выявленных департаментом в ходе проверки, нарушают права и законные интересы граждан на жилище, гарантированные Конституцией РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

Вместе с тем, застройщиком не предпринимаются меры по высвобождению объектов долевого строительства для дальнейшей продажи увеличения инвестиционной привлекательности объекта, путем расторжения договоров долевого участия с участниками долевого строительства, которыми обязательства по уплате цены договора не исполняются. Также застройщиком не предпринимаются меры по взысканию задолженности по таким договорам, с целью изыскания средств для завершения строительства объектов.

Таким образом, бездействие ООО «КраснодарФинСтрой», выражающееся в непринятии мер по взысканию задолженности по договорам долевого участия, по которым участниками долевого строительства не исполняются обязательства по уплате цены договора, нарушает права и законные интересы граждан, участников долевого строительства, в установленном порядке оплативших договоры долевого участия и не получивших объекты долевого строительства в установленные сроки.

Непринятие ООО «КраснодарФинСтрой» надлежащих мер, предусмотренных положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лишает граждан гарантий, предусмотренных положениями указанного закона.

Оценив представленные доказательства, в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к ООО «КраснодарФинСтрой» о признании незаконным бездействий и обязании устранить выявленные нарушения – удовлетворить.

Признать незаконным бездействие ООО «КраснодарФинСтрой» по выполнению обязательств по договорам участия в долевом строительстве участниками долевого строительства объекта «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3, 2/5) по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Обязать ООО «КраснодарФинСтрой» выполнить обязательств по договорам участия в долевом строительстве перед участниками долевого строительства объекта «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3, 2/5), по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Признать незаконным бездействие ООО «КраснодарФинСтрой», выразившееся в непринятии мер по взысканию задолженности по договорам долевого участия, по которым участниками долевого строительства не исполняются обязательства по уплате цены договора по объекту «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3), по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Обязать ООО «КраснодарФинСтрой» принять меры по взысканию задолженности по договорам долевого участия, по которым участниками долевого строительства не исполняются обязательства по уплате цены договора по объекту «Многоэтажные жилые дома литер «2» со встроенно-пристроенными помещениями» (корпуса 2/2, 2/3), по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий