Решение по делу № 2-1578/2023 от 24.08.2023

Дело №

61RS0045-01-2023-001890-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Покровское                         09 ноября 2023 года

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Карачиной А.А.,

при секретаре Бутове В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1, ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ было составлено соглашение о передаче. Согласно договору купли-продажи истец приобрел у ответчиков приусадебный земельный участок площадью 2200 кв.м, и расположенный на нем жилой дом с подсобными помещениями по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи и соглашение о передаче недвижимого имущества удостоверены нотариусом Неклиновской нотариальной конторы ФИО6 В 2023 году истец принял решение привести все документы на право собственности в соответствии с действующим законодательством. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером 61:26:0030201:27, площадью 2200 кв.м, жилого дома с кадастровым номером 61:26:0030201:172, здания, назначение нежилое (летняя кухня), с кадастровым номером 61:26:0030201:232, здания, назначение нежилое (сарай) с кадастровым номером 61:26:0030201:273, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> ему выдано уведомление о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права без рассмотрения, поскольку регистрация права собственности проходит путем подачи заявления сторонами договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Натальевского сельского поселения истцу выдана выписка из похозяйственной книги о наличии у него земельного участка площадью 2200 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером 61:26:0030201:27, площадью 2200 кв.м, и находящихся на нем жилого дома с кадастровым номером 61:26:0030201:172, здания, назначение нежилое, с кадастровым номером 61:26:0030201:232, здания, назначение нежилое с кадастровым номером 61:26:0030201:273, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> государственная регистрация права на объекты недвижимости приостановлена, поскольку выписка из похозяйственной книги не соответствует установленной форме в соответствии с Приказом Росреестра № П/0368 от ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией Натальевского сельского поселения истцу отказано в выдаче выписки из похозяйственной книги и рекомендовано обратиться к нотариусу. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к нотариусу Неклиновского нотариального округа с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков по последнему известному месту жительства было направлено требование о необходимости произвести государственную регистрацию ранее возникшего права перехода права собственности на земельный участок и строения. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом истцу отказано, в связи с тем, что стороны сделки должны дать согласие на подачу заявления о государственной регистрации. Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен в требуемой законом форме, нотариально заверен, стороны достигли соглашение по существенным условиям договора, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, ответчики от явки для регистрации сделки уклонились, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Истец просит суд произвести государственную регистрацию права собственности по заявлению одной стороны сделки – ФИО2 – договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним, ФИО1 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 61:26:0030201:27, площадью 2200 кв.м, жилой дом с кадастровым номером 61:26:0030201:172, летнюю кухню с кадастровым номером 61:26:0030201:232, сарай с кадастровым номером 61:26:0030201:273, расположенные по адресу: <адрес>.

Определением Неклиновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Натальевского сельского поселения.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен судом надлежащим образом.

Ответчики ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание не явились не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлялись надлежащим образом. По месту их жительства направлялись судебные извещения, которые ответчиками не получены, возвращены за истечением срока хранения.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. При этом следует учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, указанным выше, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает по указанному адресу. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Суд предпринял меры для надлежащего извещения ответчиков о времени и месте рассмотрения дела, извещение о дате рассмотрения дела было направлено ответчикам заблаговременно по адресу их регистрации по месту жительства, возвращены в суд по истечении срока хранения.

По указанным выше основаниям суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации Натальевского сельского поселения в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон и представителей третьих лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, если между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 с одной стороны и ФИО2 с другой стороны был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым ФИО2 приобрел у ФИО3 и ФИО1 приусадебный земельный участок площадью 2200 кв.м, и расположенные на нем жилой дом общей площадью 47,6 кв.м, в том числе жилой площадью 35,4 кв.м, служебную постройку и сооружение по адресу: <адрес>.

По условиям договора истец приобрел указанное недвижимое имущество за 12 000 000 рублей, из которых: 1 000 000 рублей уплачен покупателям до подписания настоящего договора, 11 000 000 рублей – будет выплачена до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о передаче недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче недвижимого имущества удостоверены нотариусом Неклиновской нотариальной конторы ФИО6

Стороны выполнили свои обязательства по договору. Правомерность заключения договора никем не оспаривается, договор заключен в надлежащей форме, содержит существенные условия, предусмотренные для данного вида договоров, исполнен.

Как указывает истец в своих требованиях, до настоящего времени продавцы не предприняли мер для регистрации сделки и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом в Управлении Росреестра по <адрес>, требование о принятии мер по государственной регистрации перехода права собственности, направленное в адрес ответчиков оставлено без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 61:26:0030201:27, площадью 2200 кв.м, жилой дом общей площадью 47,6 кв.м с кадастровым номером 61:26:0030201:172, здание площадью 22,5 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 61:26:0030201:232, здание площадью 12,6 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 61:26:0030201:273, расположенных по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> истцу выдано уведомление о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права без рассмотрения, поскольку государственная регистрация права собственности должна осуществляться в общем порядке, установленном ст.ст. 14,15 Федерального закона N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании заявлений сторон договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Совокупность представленных по делу доказательств позволяет сделать вывод о том, что ФИО2 приобрел указанное имущество на основании, допускаемом законом согласно ст. 432 ГК РФ, договор купли-продажи спорной квартиры заключен в надлежащей форме, сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, расчет по договору произведен, имущество передано, однако истец не может оформить сделку надлежащим образом по независящим от него причинам ввиду уклонения ответчиков.

При этом, судом принято во внимание, что ответчиками до настоящего времени договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействительным по основаниям, указанным в ГК РФ, не расторгнут. В настоящем гражданском деле встречного иска также не заявлено. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашли подтверждения доводы истца об уклонении ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию права и перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м, жилой дом общей площадью 47,6 кв.м с кадастровым номером 61:26:0030201:172, здание площадью 22,5 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 61:26:0030201:232, здание площадью 12,6 кв.м, назначение: нежилое, с кадастровым номером 61:26:0030201:273, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, ФИО1 и ФИО2, по заявлению одной стороны сделки - ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 16 ноября 2023 года.