Решение по делу № 2-1034/2018 от 01.03.2018

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 апреля 2018 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Волковской М.В.,

при секретаре судебного заседания Ковалевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску администрации <адрес> к Плугареву Н. Г., Плугаревой М. Г., Адиханян А. И., Уско Н. В. (третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: комитет градостроительства администрации <адрес>, комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, открытое акционерное общество «Проммонтаж», отдел по охране прав детства администрации <адрес>) об оспаривании сделок,

У С Т А Н О В И Л:

администрация <адрес> обратилась в суд с иском к Плугареву Г. В., Адиханян А. И., Уско Н. В. об оспаривании сделок, в котором просит:

признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Уско Н.В. и Адиханаян А.И. недействительным (ничтожной сделкой) и применить последствия недействительности сделки в виде: погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № - объекта незавершенного строительства - магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м., степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес>

признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Адиханаян А.И. и Плугаревым Г.В. недействительным (ничтожной сделкой) и применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № - объекта незавершенного строительства - магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м, степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес>

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи со смертью ответчика Плугарева Г. В. произведена его заменена на правопреемников Плугарева Н. Г. и Плугареву М. Г., законным представителем которой является её мать – Плугарева М. А. (т. 3 л.д. 111-112).

В обоснование заявленных исковых требований истцом указаны следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-15198/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены требования ОАО «Проммонтаж» и комитета градостроительства администрации <адрес> о признании объекта незавершенного строительством - магазина с кафе, расположенного по адресу: <адрес> - самовольной постройкой и обязании ответчика за свой счет снести указанный самовольный незавершенный строительством капитальный объект, расположенный на земельном участке площадью 299 кв. м, по адресу: <адрес>

Для принудительного исполнения решения суда выдан исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого возбуждено исполнительное производство постановлением <адрес> отдела судебных приставов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Указано, что Уско Н.В. (должник по исполнительному производству о сносе), зная о вышеуказанных решениях арбитражного суда, произвела отчуждение спорного объекта, заключив с Адиханаян А.И. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> внесена запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ Адиханаян А.И. заключила договор купли- продажи спорного объекта с Плугаревым Г.В., за которым в настоящее время зарегистрировано право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Администрация <адрес> считает, что вышеуказанные сделки нарушают права муниципального образования, не соответствуют требованиям закона и являются ничтожными сделками по следующим основаниям.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (статьи 8, 129 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделки с указанными объектами (самовольными) ничтожны в силу статей 168, 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, если здание, право собственности на которое зарегистрировано, получено во владение по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, то наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не может являться объектом права и, следовательно, служить предметом сделок вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права, причем как первичного, так и за последующими приобретателями.

Договор купли-продажи недвижимости от 27.06.2015 заключен со стороны продавца лицом, не являющимся собственником продаваемого имущества, и в отношении имущество, которое не может являться объектом права, в связи с чем, данный договор, как и договор от 06.07.2015, не соответствуют статьям 209, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - ничтожны. Ничтожный договор согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может служить основанием возникновения, перехода, прекращения права и государственной регистрации.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО «Проммонтаж» (т. 2 л.д. 3-5).

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным без удаления суда в совещательную комнату в порядке ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, на основании ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен отдел по охране прав детства администрации <адрес>. Данное определение суда занесено в протокол судебного заседания (т. 3 л.д. 114-117).

Ответчиком Плугаревым Г.В. ДД.ММ.ГГГГ в суд были представлены письменные возражения на исковое заявление, в которых считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Указывает на то, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Уско Н.В. и Адиханян А.И., продавец Уско Н.В. продала Адиханян А.И. объект незавершенного строительства - магазин с кафе площадью 252,9 кв.м готовностью 9%, расположенный по адресу <адрес>. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 06.07.2015г.

ДД.ММ.ГГГГ Адиханян А.И. продавец, продала покупателю Плугареву Г.В. указанный выше объект недвижимости по договору купли-продажи от 06.07.2015г., который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 17.07.15г.

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации "гласит, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Таким образом, истец администрация <адрес> никогда не являлась собственником объекта недвижимости магазина с кафе площадью 252,9 кв.м. готовностью 9%,расположенного по адресу <адрес> и, не являлась стороной по оспариваемым сделкам купли- продажи, в связи с чем гражданско-правовые договоры между физическими лицами не затрагивают права и интересы муниципального образования. В силу ч.2 ст.166 ГК РФ администрация <адрес> не имеет права на подачу иска в суд.

Согласно ч. 1 ст. 46 ГПК РФ, в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Федеральным законом от 06 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Уставом муниципального образования <адрес> края не предусмотрено право муниципального образования признавать ничтожными сделки между физическими лицами и интересах юридических лиц. В связи с чем, полномочий у администрации <адрес> на защиту прав и интересов юридического лица ОАО «Проммонтаж» в силу закона нет.

Как указано в исковом заявлении, что постановлением апелляционной инстанции от 12.08.15г и кассационной инстанцией от 12.11.2015г удовлетворены требования ОАО «Проммонтаж» к Уско Н.В. о признании объекта незавершенного строительства-магазина с кафе по переулку <адрес> - самовольной постройкой. Решения арбитражных судов подлежат принудительному исполнению на основании исполнительного листа от 2.09.2015г., таким образом, права ОАО «Проммонтаж» защищены судебными актами арбитражных судов, в связи, с чем подача иска в защиту интересов ОАО «Проммонтаж» является излишней, превышающей полномочия должностных лиц муниципального образования.

А выводы истца о том, что оспариваемыми сделками нарушены права администрации <адрес> не основаны на законе и не подтверждаются допустимыми доказательствами.

Полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Уско Н.В. и Адиханян А.И. и договор от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между Адиханян А.И. и Плугаревым Г.В. не могут быть судом признаны ничтожными сделками на основании следующего.

Основанием иска является то, что объект права -объект незавершенного строительства -магазин с кафе площадью 252,9 кв.м готовностью 9%, расположенный по адресу <адрес>, является самовольной постройкой и подлежит сносу. Данное основание является надуманным и не основывается ни допустимых доказательствах.

Согласно ч.1 ст. 209 ГПК РФ, ч.1 ст.180 АПК РФ, решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено.

Решение арбитражного суда СК по делу №А63-15198\2012 от 20.04.15г по которому объект незавершенного строительства - магазин с кафе площадью 252,9 кв.м готовностью 9%,расположенный по адресу <адрес>, <адрес>, признан самовольным строением и подлежит сносу, вступило в законную силу 12.08.2015г на основании постановления Шестнадцатого апелляционного арбитражного суда, т. е. после того как сделки были зарегистрированы. Таким образом, на день заключения договоров купли- продажи недвижимости – объект недвижимости не являлся самовольным.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку сделки были зарегистрированы, то оснований для признания сделок ничтожными, а именно то, что сделки не соответствуют нормам закона - нет. Уско Н.В. не могла знать какое решение будет принято судом апелляционной инстанции. В связи с чем, считает, что доводы истца о том, что сделки не соответствуют требованиям закона, поэтому они ничтожны - необоснованны.

Также, полгал, что, поскольку права и интересы истца не нарушены, то обеспечительные меры в виде запретов, возложенных на Плугарева Г.В. в отношении объекта недвижимости - магазина с кафе площадью 252,9 кв.м готовностью 9%, расположенный по адресу <адрес> являются незаконными и необоснованными.

Представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ОАО «Проммонтаж» по доверенности Гридневым В.С. был представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого просит исковые требования администрации <адрес> удовлетворить в полном объеме.

В обоснование письменного отзыва указывает на то, что ОАО «Проммонтаж» считает доводы и требования, содержащиеся в исковом заявлении администрации <адрес> законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Ссылается на положения ст. ст. 166, 168, 222 ГК РФ.

Указывает, что решением Арбитражного суда <адрес> от 05.04.2013г. по делу №А63-16762/2012, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013г. и Постановлением Федерального арбитражного суда <адрес> от 13.09.2013г., исковые требования ОАО «Проммонтаж» к индивидуальному предпринимателю Уско Н.В., комитету по управлению муниципальным имуществом <адрес>, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании договора аренды были удовлетворены. Суд решил: признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> заключенный между КУМИ <адрес> и предпринимателем Уско Н.В. недействительной (ничтожной) сделкой.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014г. по делу №А63-13858/2013, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда <адрес> от 26.03.2015г. исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к индивидуальному предпринимателю Уско Н.В. были удовлетворены. Суд постановил: обязать индивидуального предпринимателя Уско Н. В. освободить земельный участок с кадастровым номером № площадью 299 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> привести его в первоначальное состояние путем сноса расположенных на нем строений.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-15198/2012, оставленным без изменения Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015г., Постановлением Арбитражного суда <адрес> от 12.11.2015г. исковые требования ОАО «Проммонтаж» и требования комитета градостроительства администрации <адрес> к индивидуальному предпринимателю Уско Н.В. были удовлетворены. Суд решил обязать индивидуального предпринимателя Уско Н. В. осуществить снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства - магазин с кафе, площадью 252,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>

Определением Арбитражного суда <адрес> от 28.11.2016г. по делу №А63-13858/2013 в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Уско Н. В. о прекращении исполнительного производства было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ между Уско Н.В. (Продавец) и Адиханян А.И. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства - магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м, степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 06.07.2015г. №.

ДД.ММ.ГГГГ между Адиханян А.И. (Продавец) и Плугаревым Г.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства — магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м., степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 17.07.2015г. №.

Заявляя требования о признании указанных договоров недействительными (ничтожными) сделками администрация <адрес> обоснованно ссылается на положения ст.222 ГК РФ и указывает на то, что поскольку объект незавершенного строительства - магазин с кафе, площадью 252,9 кв. м., степенью готовности 9 %, расположенный по адресу: <адрес> является самовольной постройкой, он не может быть объектом гражданского оборота, в связи с чем, заключенные между ответчиками договора купли-продажи являются недействительными (ничтожными) как не несоответствующие требованиям закона.

При этом, осуществление государственной регистрации права собственности не устраняют допущенных Уско Н.В. нарушений, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу статьи 35 ГПК РФ, каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценка фактических обстоятельств дела и обстоятельств при которых Уско Н.В. заключила 27.06.2015г. договор купли-продажи неоконченного строительством объекта недвижимости с Адиханян А.И., а затем Адиханян А.И. в день регистрации сделки - 06.07.2015г. заключила договор купли- продажи данного объекта с Плугаревым Г.В. позволяют сделать вывод о злоупотребление правом при их заключении. Так Уско Н.В. зная о вынесенных арбитражными судами решениях о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.03.2011г. №, обязании освободить земельный участок с кадастровым номе5ром № площадью 299 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и привести его в первоначальное состояние путем сноса расположенных на нем строений, а также обязании осуществить снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства - магазина с кафе площадью 252,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключила спорный договор купли-продажи нежилого помещения с Адиханян А.И., а затем Адиханян А.И. заключила договор с Плугаревым Г.В.

Спорные договоры заключены 27.06.2015г. и 06.07.2015г. при том, что вышеприведенные решения по искам ОАО «Проммонтаж» и КУМИ <адрес> к Уско Н.В. были приняты арбитражным судом <адрес> и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда 05.04.2013г., 08.12.2014г., 20.04.2015г. Далее Уско Н.В. зная о вынесенных решениях с целью затруднения их последующего исполнения предприняла необходимые действия для государственной регистрация перехода прав собственности по заключенному договору купли-продажи с Адиханян А.И.

Обстоятельства дела также свидетельствуют об отсутствии в действиях Адиханян А.И. и Плугарева Г.В. должной заботливости и осмотрительности при заключении спорных договоров купли-продажи нежилого помещения от 27.06.2015г. и 06.07.2015г. Адиханян А.И. и Плугарев Г.В. не проверили обстоятельства указывающие на самовольность приобретаемой постройки, а именно то обстоятельство, что на момент заключения спорных договоров Уско Н.В. никакими правами пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество не обладала. Вместе с тем при должной осмотрительности и заботливости Адиханян А.И. и Плугарев Г.В. могли и должны был знать о последствиях принимаемых на себя рисков, заключая договора при указанных обстоятельствах.

Также считает необходимым отметить, что ранее - в 2012 году Уско Н.В. предпринималась попытка осуществить передачу Плугареву Г.В. прав на земельный участок с кадастровым номером № площадью 299 кв., расположенный по адресу: <адрес>. Однако по неизвестным ОАО «Проммонтаж» причинам, ДД.ММ.ГГГГ Плугаревым Г.В. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

Полагает, что доводы Плугарева Г.В. о невозможности признания сделок недействительными при их государственной регистрации, являются несостоятельными.

Довод о том, что администрация <адрес> не может быть признана заинтересованным лицом при оспаривании заключенных между Уско Н.В., Адиханян А.И. и Плугаревым Г.В. также является необоснованным, поскольку наличие зарегистрированного права собственности Плугарева Г.В. на спорный объект, являющийся самовольной постройкой, предполагает наличие у ответчика установленного и гарантированного законом (п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) права на использование соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества. Таким образом, администрация <адрес>, являющаяся собственником земельного участка, на котором расположена самовольная постройка является заинтересованным лицом при оспаривании заключенных между ответчиками сделок.

Представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по <адрес> по доверенности Самойленко Г.Н. был представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого просит вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В обоснование отзыва указано следующее.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации определен ст.13 Закона о регистрации и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п.1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

Согласно ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в статье 18 Закона о регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Уско Н.В. на незавершенный строительством объект, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Адиханян А.И. на незавершенный строительством объект, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 27.06. 2016 г.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Плугарева Г.В. на незавершенный строительством объект, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 06.07. 2016 г.

На момент проведения государственной регистрации прав документы, послужившие основанием для их проведения, никем не были отменены либо оспорены в установленном законом порядке.

На государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации не имелось.

Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Однако, в то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации - вступившие в законную силу судебные решения являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях, то есть по заявлению правообладателя, с приложением необходимых документов (ст. 28 Закона о регистрации).

Таким образом, в случае удовлетворения судом заявленных требований, необходимо решить вопрос о прекращении зарегистрированного права и исключения соответствующих регистрационных записей из ЕГРП.

Дополнительно сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением на основании определения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация ареста в виде запрета Плугареву Г.В. и другим лицам совершать любые действия, направленные на распоряжение незавершенного строительством объекта, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, пер. <адрес>, а также запрета Управлению Росреестра по <адрес> осуществлять государственную регистрацию перехода любых прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Впоследствии, представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по <адрес> по доверенности Самойленко Г.Н. был представлен дополнительный письменный отзыв, согласно которого указано на то, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определен ст. 29 Закона о регистрации и предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст.14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, соответствующие требованиям, указанным в статье 21 Закона о регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Плугарева Г.В. на незавершенный строительством объект, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимости от 06.07. 2016 г.

На момент проведения государственной регистрации прав документы, послужившие основанием для их проведения, никем не были отменены либо оспорены в установленном законом порядке.

На государственную регистрацию были предоставлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации не имелось.

Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Однако, в то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации, вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя, с приложением необходимых документов (ст.58 Закона регистрации).

Таким образом, в случае удовлетворения судом заявленных требований, необходимо решить вопрос о прекращении зарегистрированного права и исключении соответствующих регистрационных записей из ЕГРП.

Дополнительно сообщает, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением на основании определения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ареста в виде запрета Плугареву Г.В. и другим лицам совершать любые действия, направленные на распоряжение незавершенного строительством объекта, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а также запрета Управлению Росреестра по <адрес> осуществлять государственную регистрацию перехода любых прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ОАО «Проммонтаж» по доверенности Гриднев В.С. в судебном заседании поддержал требования администрации, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагал, что Плугарев Г.В. не является добросовестным приобретателем.

Представитель истца администрации <адрес>, ответчики к Плугарев Н.Г., Плугарева М.Г. и её законный представитель Плугарева М.Г., Адиханян А.И., Уско Н.В., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета градостроительства администрации <адрес>, комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>, отдела по охране прав детства администрации <адрес>, – в судебно заседание не явились, будучи извещенными о его времени и месте надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-16762/2012 признан недействительным (ничтожной сделкой) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> и индивидуальным предпринимателем Уско Н.В. в отношении земельного участка площадью 299 кв.м., с кадастровым номером №, для продолжения строительства магазина с кафе по переулку <адрес>т. 2, л.д. 68-82).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-13858/2013 отменено решение арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены требования комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>: возложена обязанность на индивидуального предпринимателя Уско Н.В. освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 299 кв.м., по адресу: <адрес> и привести его в первоначальное состояние путем сноса расположенных на нем строений (т. 2, л.д. 83-105).

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-15198/2012 удовлетворены исковые требования ОАО «Проммонтаж» и требования комитета градостроительства администрации <адрес>. На индивидуального предпринимателя Уско Н. В. возложена обязанность осуществить снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства – магазина с кафе, площадью 252,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Указано, что данное решение суда является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности индивидуального предпринимателя Уско Н.В. на указанный объект незавершенного строительства (т. 2, л.д. 106-115).

В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, вышеуказанные вступившие в законную силу судебные постановления арбитражных судов и установленные ими обстоятельства имеют преюдициальное значение для данного гражданского дела.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Уско Н.В. произвела отчуждение в пользу Адиханаян А.И. зарегистрированного за ней объекта недвижимого имущества – магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м., степенью готовности 9%, по адресу: <адрес> Данная сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра по <адрес>, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 56, оборотная сторона).

Далее, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Адиханаян А.И. произвела отчуждение указанного объекта недвижимого имущества в пользу Плугарева Г.В. Данная сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра по <адрес>, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 52).

Таким образом, указанные сделки были совершены после того, как состоялись вышеуказанные решения арбитражных судов, в том числе и после принятия решения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-15198/2012, до его вступления в законную силу.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

По общему правилу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Закон не предоставляет право распоряжаться самовольной постройкой и иным лицам, в том числе, собственникам земельных участков, на которых они осуществлены.

В связи с этим самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, так как правомочие по распоряжению вещью вправе осуществлять только ее собственник. Сделки с самовольной постройкой запрещены, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано в судебном или в ином установленном законом порядке. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, являются ничтожными в силу ст. 166 ГК РФ, поскольку отсутствует предмет сделки.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, заключение оспариваемых сделок до вступления в законную силу решения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-15198/2012 – не влечет действительность данных сделок, предметом которых стала самовольная постройка.

Как следует из материалов дела, права на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 299 кв.м., по адресу: <адрес>, - ни за кем не зарегистрированы (т. 1, л.д. 30).

Какие-либо правомочия Уско Н.В. на данный земельный участок прекращены с вступлением в законную силу решения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-16762/2012.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается при осуществлении гражданских действовать в обход закона, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Пунктом 4 ст. 10 ГК РФ установлено, что если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Вместе с тем, судом установлено, что Уско Н.В. произвела отчуждение спорного недвижимого имущества, зная о судебных постановлениях арбитражного суда, обязывающих её снести постройку: постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-13858/2013 и решение арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-15198/2012. Такое поведение участника гражданских правоотношений нельзя признать добросовестным.

В свою очередь участники оспариваемых сделок в качестве покупателей Адиханян А.И. и Плугарев Г.В. приобретали объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, который на момент отчуждения не принадлежал продавцам – соответственно Уско Н.В. и Адиханян А.И. ни на каком виде права.

Таким образом, покупатели по сделкам Адиханян А.И. и Плугарев Г.В. не проверили обстоятельства, указывающие на самовольность приобретаемой постройки.

Суд считает, что при должной осмотрительности и надлежащей степени заботливости покупатели по оспариваемым сделкам Адиханян А.И. и Плугарев Г.В. могли и должны были знать о последствиях принимаемых на себя рисков, приобретая строение без каких-либо прав на земельный участок.

Судом установлено, что на исполнении в Октябрьском РОСП <адрес> находилось исполнительное производство №-ИП в отношении должника Уско Н.В. в пользу взыскателя ОАО «Проммонтаж», предмет исполнения: обязать индивидуального предпринимателя Уско Н. В. осуществить снос (демонтаж) объекта незавершенного строительства – магазина с кафе, площадью 252,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ взыскателем по указанному исполнительному производству ОАО «Проммонтаж» самостоятельно за свой счет осуществлен снос спорного объекта, в связи с чем, судебным приставом-исполнителем Евсейченко В.В. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановлении об окончании исполнительного производства с связи с выполнением требований исполнительного документа (т. 3, л.д. 208-216).

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЗК РФ земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 данного Кодекса.

Таким образом, администрация <адрес>, как уполномоченный орган местного самоуправления осуществляет полномочия по распоряжению указанным земельным участком с кадастровым номером №, площадью 299 кв.м., по адресу: <адрес> - на котором был расположен самовольный объект недвижимости.

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено о том, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Имеющиеся в ЕГРН записи о регистрации сделок с указанным строением препятствуют уполномоченному органу местного самоуправления осуществлять свои полномочия в отношении данного участка. Так, например, в случае предоставления земельного участка какому-либо лицу на праве аренды, возникнут препятствия в регистрации договора аренды земельного участка при наличии зарегистрированного права на объект недвижимости на данном участке за другим лицом.

Таким образом, администрация <адрес> является надлежащим истцом по иску об оспаривании указанных сделок и применении последствий их недействительности.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в редакции от 23.06.2015) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом установленных фактических обстоятельств дела и приведенных норм гражданского законодательства, требования администрации <адрес> подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 03.04.2018г.) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск администрации <адрес> к Плугареву Н. Г., Плугаревой М. Г., Адиханян А. И., Уско Н. В. – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Уско Н.В. и Адиханаян А.И. недействительным (ничтожной сделкой) и применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № - объекта незавершенного строительства - магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м, степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес>

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Адиханаян А.И. и Плугаревым Г.В. недействительным (ничтожной сделкой) и применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № - объекта незавершенного строительства - магазина с кафе, площадью застройки 252,9 кв.м, степенью готовности 9%, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Волковская

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>