Решение от 29.03.2021 по делу № 3а-74/2021 от 14.01.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-74/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 марта 2021 года                                                                          г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «РВВК» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РВВК» обратилось в суд 31 декабря 2020 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 66 938 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее здание и сооружение завода, расположенный по адресу: г.Калининград, ул.Полтавская, 4, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена постановлением Правительства Калининградской области № 788 от      22 ноября 2019 года в размере 39 043 596,64 руб. Такая кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету оценщика ООО «Декорум» Швецова М.А. от 24 декабря 2020 года № 376-12/20 составляет 26 600 000 руб. Значительным превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушено, по утверждению административного истца, его право на определение арендной платы в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованным лиц привлечены администрация городского округа «Город Калининград» и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Определением суда от 15 февраля 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.

Определением от 15 марта 2021 года производство по делу возобновлено с учетом поступления в суд экспертного заключения от 11 марта 2021 года о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 30 250 000 руб.

В судебном заседании представитель ООО «РВВК» – Шахов М.В. поддержал заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Представители Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель заинтересованного лица – администрации городского округа «Город Калининград» - Жамова А.Б. не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом.

Заслушав пояснения представителей административного истца и администрации городского округа «Город Калининград», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит ООО «РВВК» с 23 сентября 2014 года на праве аренды на основании заключенного на срок до 8 октября 2045 года договора на передачу в аренду городских земель № 001247 от 2 июля 1997 года и соглашения № 001247-5 от 22 августа 2014 года об изменении и дополнении договора      от 2 июля 1997 года (л.д. 13-35).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» в размере 39 043 596,64 руб.

3 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

    Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года       № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов        недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок с кадастровым номером №2 исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем существенное несоответствие между кадастровой стоимостью указанного земельного участка и его рыночной стоимостью влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Таким образом, ООО «РВВК» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие       в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам          не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование административного иска общество представило отчет оценщика ООО «Декорум» Швецова М.А. от 24 декабря 2020 года № 376-12/2020 о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 26 600 000 руб.

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах.

При этом разрешенное использование объекта-аналога № 1 - под объект незавершенного строительства - торгово-выставочный комплекс с административно-хозяйственным комплексом и производственно-складским зданием, объекта-аналога № 2 - под строительства объектов производственного назначения (по документу, который учтен оценщиком и по данным ЕГРН - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов), объекта- аналога № 3 - под объекты незавершенного строительства (склад и котельную) и строительство производственно-складских корпусов, трансформаторной подстанции.

В то же время, разрешенное использование оцениваемого земельного участка - под существующие здания и сооружения завода.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что разрешенное использование объектов-аналогов не в полной мере сопоставимо с видами разрешенного использования объектов-аналогов, которые относятся к различным группам видов разрешенного использования земельных участков, установленных Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540.

Принимая во внимание, что указанные обстоятельства могут свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельного участка, а также в целях обеспечения объективности разрешения спора, определением суда от 15 февраля 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза (л.д. 168-171).

В соответствии с заключением эксперта от 11 марта 2021 года рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 30 250 000 руб. (л.д. 176-209).

Из содержания экспертного заключения следует, что рыночная стоимость оцениваемого участка определена сравнительным подходом с использованием информации о 6 объектах-аналогах, каждый из которых относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование, сопоставимое с видом разрешенного использования оцениваемого участка (для размещения производственных зданий (объект-аналог № 1, для размещения промышленных объектов (объект-аналог № 2), для размещения складских помещений по данным ЕГРН и по правоустанавливающим документам под строительство производственно-складской базы (объект-аналог № 3), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов по сведениям ЕГРН и в соответствии с правоустанавливающим документом под объекты промышленно-коммунального назначения (объект-аналог № 4), для размещения производственных зданий (объект-аналог № 5), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов по сведениям ЕГРН и в соответствии с правоустанавливающим документом под строительство объектов промышленного назначения (объект-аналог № 6).

Сопоставимость разрешенного использования оцениваемого участка и объектов-аналогов подтверждена как скан-копиями предложений относительно выбранных экспертом аналогов, так и приобщенными к экспертному заключению сведениями из ЕГРН в отношении объектов-аналогов (л.д. 197-202).

Экспертом проведена корректировка на торг в размере 11,9% (0,881 в долях) в отношении всех объектов-аналогов (с учетом среднего значения скидки на торг для участков под индустриальную застройку согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией Лейфера Л.А.), корректировка на передаваемые права в отношении двух объектов-аналогов в размере 1,19 (согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией Лейфера Л.А. с учетом принадлежности этих объектов на праве аренды в отличие от иных объектов-аналогов, принадлежащих их правообладателям на праве собственности), корректировка на местоположение (в отношении пяти объектов-аналогов с учетом их большей удаленности от дорогих районов города в отличие от оцениваемого участка и одного из объектов-аналогов согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией Лейфера Л.А.), а также корректировка на площадь в отношении всех объектов-аналогов (согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018 года под редакцией Лейфера Л.А. при том, что один объект-аналог имеет площадь менее 1 га, площадь трех объектов-аналогов находится в диапазоне от 1 до 2,5 га и двух объектов-аналогов – в диапазоне от 2,5 до 5 га).

Применение корректировок и их размер, равно как и отказ от проведения иных корректировок мотивированы экспертом.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Эксперт Есина А.Н. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.

Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.

Таким образом, законных оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Однако сторонами, в том числе административным истцом, настаивавшем на установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, экспертное заключение от 11 марта 2021 года не опровергнуто, а администрация городского округа «Город Калининград» полагает возможным удовлетворение административного иска с учетом экспертного заключения.

Таким образом, заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № существенно (на 22,5%) превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта – 30 250 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

        РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░», ░░░░░░░░ ░ ░░░     31 ░░░░░░░ 2020 ░░░░, - ░░░░░░░░░░░░░.

     ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░ 66 938 ░░.░, ░░░░░░░░░ - ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░: ░.░░░░░░░░░░░, ░░.░░░░░░░░░░, 4, ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - 30 250 000 ░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 5 ░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░                                                                                ░.░. ░░░░░░░░