Решение по делу № 33а-5774/2017 от 30.10.2017

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

33а-5774/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                       24 ноября 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего     Наумовой И.В.

судей Аняновой О.П., Фомина И.Н.

при секретаре Гориченко Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЦентрДорСтрой» к администрации города Белгорода, Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, обязании внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости,

по апелляционной жалобе ООО «ЦентрДорСтрой»

на решение Белгородского областного суда от 15 августа 2017

Заслушав доклад судьи Аняновой О.П., объяснения представителя административного ответчика администрации г. Белгорода Сергеевой Т.И., представителя третьих лиц Правительства Белгородской области, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, считавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы административного дела, судебная коллегия

установила:

    ООО «ЦентрДорСтрой» (далее – административный истец, Общество), является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилых зданий (производственная база), расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Постановлением администрации г. Белгорода от 27.11.2014 №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» кадастровая стоимость принадлежащего Обществу земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена в размере 80259607,89 руб.

30.11.2016 Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № УК21/09/1 от 26.09.2016, подготовленный ООО «Центр независимой оценки», согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости, с кадастровым номером <данные изъяты>, по состоянию на 01.01.2014 составила 48 499 000 руб. Представило положительное экспертное заключение № 3279/2016/1 от 31.10.2016, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков» на отчет № УК21/09/1 от 26.09.2016 о соответствии последнего требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением № 332 от 21.12.2016 комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в представленном Обществом отчете.

ООО «ЦентрДорСтрой» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит на основании отчета ООО «Центр независимой оценки» № УК21/09/1 от 26.09.2016 установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – 48 499 000 руб. по состоянию на 01.01.2014; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внести соответствующие изменения о новой стоимости участка в государственный кадастр недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы Общества, поскольку это влечет увеличение налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога.

    Решением Белгородского областного суда от 15.08.2017 постановлено: административное исковое заявление ООО «ЦентрДорСтрой» удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м. расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 77 946 800 руб.

    Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2014.

    Датой подачи заявления ООО «ЦентрДорСтрой» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 30.11.2016.

    В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

    Взыскать с ООО «ЦентрДорСтрой» в пользу администрации города Белгорода 30 000 руб. в счет возмещения расходов на экспертизу.

    В апелляционной жалобе ООО «ЦентрДорСтрой» просит отменить решение Белгородской областного суда от 15.08.2017 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м. расположенного по адресу: город <данные изъяты>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 77 946 800 руб., а также в части взыскания с ООО «ЦентрДорСтрой» в пользу администрации г. Белгорода судебных расходов в размере 30 000 руб.; принять по делу новое решение, которым исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м. расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме 48 499 000 руб. удовлетворить.

    Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Разрешая дело, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, применил подлежащий применению закон (статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации; статьи 3, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности); Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 № 299; Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 388); Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611) и постановил решение, отвечающее нормам административного процессуального законодательства.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что административный истец относится к субъектам правоотношений по пересмотру кадастровой стоимости объекта оценки, поскольку является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

В силу нормативных предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 КАС РФ) (пункт 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 КАС РФ, с учетом возражений административного ответчика относительно отчета, представленного административным истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, заявленного в административном иске, возникновения сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости земельного участка и учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью земельного участка, по делу назначена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено эксперту – оценщику Белгородской торгово – промышленной палаты А.

По результатам экспертизы экспертом А. подготовлено и представлено в суд заключение от 16.06.2017 № 067.04.0330/1, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 77 946 800 руб.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статей 82, 84 КАС РФ отчет об оценке № УК 21/09/1 от 26.09.2016, заключение эксперта № 067.04-0330/1 от 16.06.2017, обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для сомнений в правильности выводов экспертизы.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, имеющихся в материалах дела.

Заключение эксперта № 067.04-0330/1 от 16.06.2017 соответствует положениям статьи 82 КАС РФ: является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оснований не доверять представленному экспертом заключению не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Проведя исследование, эксперт установил, что фактическое использование земельного участка соответствует разрешенному использованию – для эксплуатации нежилых зданий (производственная база).

Оцениваемый объект относится к сегменту рынка: земли населенных пунктов для индустриальных объектов.

Проведенный экспертом анализ рынка недвижимости в городе Белгороде, без учета единичных нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений, позволил сделать следующие выводы о ценах на земельные участки, предназначенные для индустриальной застройки: - ценовые предложения не имеют четко выраженных зависимостей; - колебания цен в пределах групп незначительны (без учета нетипичных (максимальных и минимальных) коммерческих предложений); - диапазон значений рыночной стоимости земельных участков для размещения индивидуальных объектов на территории города Белгорода составляет от 3 200 руб. за 1 кв. м до 7 142, 86 руб. за 1 кв. м, при среднем значении 4 957, 91 руб. кв./м. Максимальное значение имеют цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости к автодороге (выход на красную линию), более близкое расположение к центру города. Минимальные – в промышленной зоне, внутри квартала.

Опираясь на источник информации – Справочник оценщика недвижимости. «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков (Таблицы, графики, гистограммы)» 2014 год, эксперт указал, что основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков для индустриальной застройки выступают: местоположение; передаваемые имущественные права; фактор масштаба; наличие электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации; расположение относительно автомагистралей, наличие железнодорожной ветки на участке.

Для расчета стоимости спорного земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода эксперт выбрал четыре объекта-аналога, наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком по ценообразующим факторам.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатном издании - газете «Моя Реклама. Белгород» от 05.12.2013 № 96/1473 и от 30.12.2013 № 103/1480. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице № 12 экспертного заключения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и обосновал их значение по таким элементам сравнения как торг, местоположение и окружение.

Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, составила 77 946 800 руб.

Оценив экспертное заключение, суд признал его достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в размере, указанном в заключении.

При этом представленный ООО «ЦентрДорСтрой» отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка суд первой инстанции правомерно не признал доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, поскольку, согласно заключению эксперта, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.09.2016 № УК 21/09/1 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Нарушены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценки, пунктов 11 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пунктов 5, 8, 11 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта и привело к получению недостоверного результата.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе о том, что заключение эксперта не могло было быть положено в основу вывода суда о недостоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке, поскольку в нем не приведены конкретные расчеты, показывающие влияние нарушений на итоговую стоимость, не состоятельны. Действующее законодательство не обязывает эксперта в любом случае приводить расчеты в обоснование своих выводов.

По результатам проверки отчета об оценке, составленного оценщиками ООО «Центр независимой оценки», эксперт установил наличие в отчете таких нарушений федеральных стандартов оценки, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

При проверке отчета эксперт А. основывалась на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное экспертом исследование подробно мотивировано. Все выявленные нарушения описаны в заключении на страницах <данные изъяты>. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет и источник информации, используемый оценщиками.

Так экспертом, помимо прочего, указано, что оценщики анализировали информацию по договорам аренды земельных участков, заключенным или действующим в период даты оценки (по итогам аукциона), указав, что ставка аренды на данные объекты в течение 1 года с момента заключения договора, как правило, остается неизменной. Проверить данную информацию невозможно, поскольку условия участия в торгах (требования к участкам), количество торгов, условия их проведения, условия заключения договоров, в том числе льготы, не отражены в документах оценщиков. Не представляется возможным проверить и объем выборки; исследования не были проведены оценщиками, подготовившими отчет.

Также для анализа рынка оценщиками использовались земельные участки для размещения объектов иного назначения, не сходного с назначением объекта оценки: - объект № 9 (для эксплуатации гаражей с овощехранилищем (ГСК «Славянский», объект № 10 (для строительства вышки сотовой связи (ОАО «МегаФон), объект № 13 (для строительства водной и канатной дороги (ООО «Юнити») и др. Размер ставки аренды по договорам, срок действия которых на дату оценки превышал 1 год, установить не представилось возможным (Объекты № 7, № 8, № 9 и др.), что свидетельствует о некорректном выполнении анализа рынка.

При определении стоимости объекта оценки при помощи сравнительного подхода оценщиками была использована корректировка на ж/д ветку для аналога № 1. При этом в тексте объявления о продаже аналога № 1 (площадью 6 120 кв. м) не указано наличие ж/д ветки на земельном участке (ж/д ветка рядом). Применение корректировки в размере -20 %, определенной на основании статьи «Ставки сделаны», опубликованной в приложении к газете «Коммерсантъ» № 28 (3855) некорректно, поскольку в статье речь конкретно идет о земельных участках с железнодорожной веткой, а не расположенной рядом.

Как справедливо указал суд первой инстанции, приведенных нарушений достаточно для вывода о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Само по себе наличие положительного экспертного заключения к отчету об оценке не может с достоверностью свидетельствовать о соответствии отчета законодательству об оценочной деятельности, поскольку по смыслу части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы (абзац 8 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд правильно не согласился с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке.

Вопреки утверждениям административного истца, судом были проверены и правильно отклонены повторно приведенные в апелляционной жалобе доводы ООО «ЦентрДорСтрой» о том, что эксперт в нарушение части 6 статьи 49 КАС РФ самостоятельно подобрал объекты-аналоги для расчета стоимости участка и не воспользовался теми аналогами, которые использовалась в расчетах оценщиками ООО «ЦентрДорСтрой».

Заключение эксперта А. основано на сравнительном подходе, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Основной источник информации, на основе которой осуществляется оценка рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, - это объекты-аналоги, в качестве которых обычно используются сходные объекты или объекты, отличающиеся от объекта оценки одним или двумя ценообразующими параметрами.

Анализ рынка предложений и подбор для расчетов объектов-аналогов не является, как на то указывает представитель административного истца, сбором материала для проведения экспертизы, а в данном случае представляет собой неотъемлемую часть самого экспертного исследования.

Нарушений требований процессуального закона и Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом не допущено.

Требований закона, обязывающих эксперта при проведении оценочной экспертизы использовать в своих расчетах объекты-аналоги, которые были подобраны оценщиками и отражены в отчете об оценке, не имеется, а следовательно эксперт, посчитав невозможным использовать объекты-аналоги, указанные в отчете об оценке, правомерно подобрал иные.

О невозможности использования объектов-аналогов, подобранных оценщиками ООО «Центр независимой оценки», свидетельствует и то обстоятельство, что эксперт не согласился с выполненным анализом рынка недвижимости, о чем указал в своем заключении.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы, у судебной коллегии не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя апелляционной жалобы, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Во всяком случае, таких доказательств административным истцом не представлено.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, судебная коллегия по настоящему делу не усматривает.

Выводы суда о взыскании с административного истца в пользу администрации г. Белгорода понесенных при рассмотрении дела за производство судебной экспертизы судебных расходов, являются правильными и соответствуют имеющимся в деле доказательствам, положениям части 1 статьи 109, статьи 111 КАС РФ, руководящим разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств и выводов судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку, согласно положениям статей 60 - 62, 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены иди изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского областного суда от 15 августа 2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «ЦентрДорСтрой» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи