Решение по делу № 8Г-23329/2021 [88-922/2022 - (88-22509/2021)] от 16.11.2021

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                        №88-922 /2022

УИД: 78RS0008-01-2020-000542-43

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                                   24 января 2022 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

    председательствующего судьи Лебедева А.А.,

    судей Рогачевой В.В., Шевчук Т.В.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                     №2-122/2021 по иску Мясищева А.Г. к обществу с ограниченной ответственностью «РС-Строй» о защите прав потребителей, по иску общества с ограниченной ответственностью «РС-Строй» к Мясищеву А.Г. о признании договора незаключенным по кассационной жалобе Мясищева А.Г. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2021 года.

    Заслушав доклад судьи Шевчук Т.В., объяснения представителей Мясищева А.Г. по доверенности и ордеру Костиной К.В. и Костина С.В., представителя ООО «РС-Строй» по доверенности Мироновой Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Мясищев А.Г. обратился в суд с иском к ООО «РС-Строй», в котором просил взыскать неосновательное обогащение в размере 588000 руб., денежную компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной денежной суммы.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «РС-Строй» договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроенным объектом дошкольного образования (на 33 места) и частью встроенно-пристроенной автостоянки (на 169 мест) по адресу: <адрес>

Ответчик определил и стороны по условиям договора согласовали расчет цены квартиры исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, включая отделочные работы (без учета площади балконов, лоджий и террас п.3.12 Договора).

В соответствии с п.3.1. договора цена договора определена, исходя из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры и составляет <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> Исходя из фактической общей площади <адрес> кв.м, стоимость квартиры из расчета 105 000 руб. за 1 кв.м. составляет <данные изъяты> рублей. Учитывая, что за квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. истец заплатил <данные изъяты> руб., излишне уплаченная сумма (разница), которую истец переплатил ответчику за приобретенную квартиру, составляет <данные изъяты> руб.

Ошибка, допущенная ответчиком при расчете повлекла неверное определение цены за квартиру в сторону увеличения ее стоимости на <данные изъяты> руб. в качестве неосновательного обогащения ответчика на данную сумму денежных средств. Также истец указывает, что договор заключен сторонами в сентябре 2017 года, акт приема-передачи подписан ДД.ММ.ГГГГ, то у ответчика имелось достаточно времени внести соответствующие правки в условия договора путем подписания дополнительного соглашения к нему.

ООО «РС-Строй» обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ №-ЖД участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома незаключенным, с внесением соответствующей записи в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ссылаясь на не достижениие сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а именно в отношении общей площади, подлежащего передаче объекта долевого строительства, что согласно п.4 ст.4 закона РФ №214-ФЗ является существенным условием договора долевого участия.

На момент заключения договора, согласно рабочей документации Шифр: АМЩ 6/2016-01-АР 2017г. (план маркировочный 14-го этажа) объект долевого строительства (<адрес>) имел общую площадь <данные изъяты> кв.м., из которых: площадь комнаты <данные изъяты> кв.м., кухня <данные изъяты> кв.м., санузел (ванная) <данные изъяты> кв.м., санузел (туалет) <данные изъяты> кв.м., коридор <данные изъяты> кв.м. В сумме все перечисленные части объекта долевого строительства составляют общую площадь <данные изъяты> кв.м. Площадь <данные изъяты> кв.м., указанная в п.2.2, договора, как видно из рабочей документации является общей приведенной, включающей в себя площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5.

Аналогичная информация об общей площади объекта долевого строительства (<адрес>) и его частях содержится и в проектной декларации (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), опубликованной на сайте застройщика http://zolotaya-dolina.ru/ (стр.46 проектной декларации), а именно: площадь комнаты <данные изъяты> кв.м., кухня <данные изъяты> кв.м., санузел (ванная) <данные изъяты> кв.м., санузел (туалет) <данные изъяты> кв.м., коридор <данные изъяты> кв.м., что в сумме также составляет <данные изъяты> кв.м.

Ответчик указывает, что заключенный сторонами договор не содержит информации об общей площади объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. В договоре долевого участия указана только общая приведенная площадь согласно проектной документации.

В подписанном сторонами акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указана общая площадь квартиры в <данные изъяты> кв.м., согласно проведенному кадастровому учету, определенная в соответствии с п.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации без учета площади лоджий, а также общая площадь в <данные изъяты> кв.м., согласно проектной документации, определенная с учетом площади лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5.

Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2021 года, в удовлетворении иска Мясищева А.Г. к ООО «РС-Строй» о защите прав потребителей и встречных исковых требований ООО «РС-Строй» к Мясищеву А.Г. о признании договора незаключенным отказано.

В кассационной жалобе Мясищев А.Г. ставит вопрос об отмене решения Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 12 января 2021 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2021 года, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ Карлов А.А. и ООО «ЛЭК-компания №» заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения № ПФ5092-В-ШО/25А1-2, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи по которому продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> (<адрес> I очередь, а покупатель обязуется купить указанную квартиру на условиях и в сроки, установленные настоящим договором.

В п. 1.1 предварительного договора стороны определили основные характеристики квартиры: индекс квартиры - З/Р-10, этаж - 3, общая площадь - <данные изъяты> жилая площадь - <данные изъяты>; площадь кухни - <данные изъяты>; площадь балкона лоджии - <данные изъяты>

Пунктом 2 предварительного договора установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2010 года.

В пункте 5 указанного предварительного договора стороны согласовали обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по настоящему договору и в том числе обязательства по заключению основного договора.

Покупатель вносит обеспечительный платеж в размере 59333 у.е. или <данные изъяты> рублей в порядке, установленном п. 5.1 настоящего договора (п. 5 предварительного договора).

Согласно п. 4 предварительного договора стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

Согласно разделу 2 основного договора продавец обязуется передать квартиру по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента полной оплаты покупателем суммы, предусмотренной п. 3 настоящего договора.

В течение 90 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры произвести зависящие от него действия для регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость.

Согласно п.6 договора продавец может предоставить покупателю право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта, но без права произведения перепланировки. Передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи квартиры в пользование в течении 120 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при полном исполнении покупателем условий п.5 договора.

Из материалов дела также следует, что между ООО «РС-Строй» и Мясищевым А.Г. как участником долевого строительства заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ №-ЖД участия в долевом строительстве МКД со встроенными помещениями и встроенным объектом дошкольного образования (на 33 места) и частью встроенно-пристроенной автостоянки (на 169 мест) по адресу: <адрес>

Согласно п.2.2 договора объектом долевого строительства является Квартира №, расположенная в МКД со следующими характеристиками: кол-во комнат - 1, общая площадь - 53,0 кв.м., приведенная площадь балкона/лоджии - 4,0; 1,7, строительные оси - 1-В/1-А; 1-1/1-5, секция - 1. В соответствии с п.3.1 договора по взаимной договоренности сторон размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (цена договора) составляет <данные изъяты> руб. исходя из расчета <данные изъяты> руб. за             <данные изъяты> кв.м. общей площади квартиры, включая отделочные работы, предусмотренные п.2.3 Договора.

Цена договора, подлежащая уплате участником долевого 8 строительства, может быть изменена в случае, предусмотренном п.3.12 настоящего договора.

Пункт 3.12 договора предусматривает, что если после проведения обмеров квартиры ПИБ её площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п.2.2. договора, более чем на 1 кв.м., как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по договору.

Дольщик доплачивает застройщику (застройщик выплачивает дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по договору (п.2.2. Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере <данные изъяты>. Указанная стоимость 1 кв.м. площади остается неизменной в течение всего срока действия договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подписан смотровой лист строительной готовности жилого помещения с указанием дефектов, необходимых для исправления и выражена готовность к подписанию акта приема-передачи после устранения указанных истцом дефектов.

ДД.ММ.ГГГГ истец в одностороннем порядке подписал акт приема-передачи квартиры, в котором указал, что площадь квартиры уменьшилась на <данные изъяты> кв.м.

Согласно экспликации <адрес>, выполненной ООО «Центр экспертных заключений» от ДД.ММ.ГГГГ, жилая комната имеет площадь                  <данные изъяты> кв.м.; кухня -<данные изъяты> кв.м.; коридор - <данные изъяты> кв.м.; ванная комната - <данные изъяты> кв.м.; туалет - <данные изъяты> кв.м.; общая площадь квартиры составляет - <данные изъяты> кв.м.; балкон - <данные изъяты> кв.м.; лоджия - <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что истцом фактически принята квартира со следующими размерами её площади:                 53,0 кв.м., согласно проектной декларации, жилой площадью 47,4 кв.м., согласно замерам для кадастрового учета.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 310, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяя размер общей приведенной площади квартиры истца, принял во внимание, что общую приведенную площадь жилого помещения определяют путем суммирования общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, в связи с чем, пришел к выводу, что общая приведенная площадь квартиры истца составляет <данные изъяты> кв.м..

При этом суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь квартиры в размере <данные изъяты> кв.м., указанная в п.2.2 договора, указана вместе с приведенной площадью балкона и лоджии, составляющих <данные изъяты> кв.м.

Так как лоджия и балкон предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в данном жилом помещении истца, то данная площадь указана в составе общей площади совместно с приведенной площадью балкона и лоджии квартиры с учетом соответствующего коэффициента.

Кроме того, суд учитывал, что истец оплатил за указанную <адрес> руб., что из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м, составляет <данные изъяты> кв.м. и указание в договоре общей площади <данные изъяты> кв.м., а не приведенной является ошибочным.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, руководствуясь ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п.п. 1,2 Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд первой инстанции пришел к выводу, что правовые основания для признания исполненного договора незаключенным в данном случае отсутствуют.

Проверяя законность и обоснованность судебного решения, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из обоснования заявленных исковых требований и возражений против них юридически значимыми и подлежащими выяснению с учетом содержания спорных правоотношений сторон и подлежащих применению норм материального права обстоятельствами по настоящему делу являлись установление действительного волеизъявления сторон при заключении договора долевого участия в строительстве в части стоимости 1 квадратного метра общей площади объекта долевого строительства и надлежащее исполнение сторонами условий данного договора.

При этом единство воли истца и ответчика на установление иной суммы общей площади квартиры по договору участия в долевом строительстве, чем указанная в договоре, подлежало установлению судом на основании анализа всех фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон, а также оценки совокупности представленных доказательств.

Эти значимые для правильного разрешения дела обстоятельства судом установлены не были. В нарушение требований части 4 статьи 67, части 4 статьи 198, пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы судов об ошибке в договоре не мотивированы, соответствующие доказательства не приведены, а выводы суда о соответствии общей площади <адрес> кв.м. ее приведенной площади не соответствует буквальному толкованию условий заключенного сторонами договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

Следовательно, в случае толкования условий договора путем их сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом суду следовало указать, на каком основании он пришел к выводу о неясности толкуемых условий исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а в случае толкования условий договора путем выяснения действительной воли сторон с учетом цели договора суду следовало указать, в связи с чем, он пришел к выводу о невозможности определить содержание договора с использованием других правил его толкования.

При этом в силу приведенных положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежала установлению не только воля застройщика на заключение договора с указанием общей площади за 1 кв.м., но и воля участника долевого строительства.

Это не было учтено судом обеих инстанций, которые, толкуя условия договора участия в долевом строительстве о цене, не указал, в чем состоит неясность указанного условия исходя из буквального значения содержащихся в нем слов в их обычно употребляемом смысле, не установил действительную волю сторон и цели договора с учетом фактических обстоятельств дела, не истолковал условие о цене этого договора по правилам, изложенным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не дал оценку вопросу о том, подлежит ли это условие толкованию исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, иных условий и смысла договора в целом или путем выяснения действительной воли сторон с учетом их взаимоотношений и цели договора.

    Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

    определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи