Решение по делу № 2-285/2024 (2-3070/2023;) от 22.12.2023

Дело № 2-285/2024 (2-3070/2023)

УИД 03RS0013-01-2023-004482-66

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 мая 2024 года      г. Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи А.А. Хановой, при секретаре Баталовой Э.П.,

с участием истца Кожевникова С.В. и его представителя Каюмова Р.Н.,

представителя ответчика Минигареева А.С.– Яндубаева В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кожевникова С.В. к Минигарееву А.С. , ПАО "БАНК УРАЛСИБ" о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, погашении записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

Кожевников С.В. обратился с иском к Минигарееву А.С. о понуждении к заключению договора купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <адрес>, согласно условиям предварительного договора. В обосновании иска указано, что между Кожевниковым С.В. и Минигареевым А.С. был заключен ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи. По условиям договора стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи нежилых помещений площадью 622,4 кв.м и земельного участка площадью 3 000 кв.м. стоимостью 4 700 000 рублей (1 000 000 рублей стоимость земельного участка, 3 700 000 рублей стоимость нежилых помещений) в срок до ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения предварительного договора истцом внесен задаток 3 000 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 рублей (за земельный участок), также осуществлялись переводы до ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 405 000 рублей. В п.10 Предварительного договора ответчик гарантировал, что указанные в нем объекты не отчуждены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не обременены правами третьих лиц. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с проектом основного договора, на что предложено было подождать, так как не проведено межевание земельного участка и не разделено здание на помещения по п.5 предварительного договора, не снято обременение. В дальнейшем истец избегал разговоров и контактов с истцом и уклонялся от заключения основного договора. В первоначально заявленных требованиях истец просил обязать ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <адрес>, согласно условиям предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ от истца поступило уточнение иска, в котором истец просит обязать Минигареева А.С. заключить с Кожевниковым С.В. договор купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <адрес> согласно условиям предварительного договора, признать право собственности Кожевникова С.В. на здание по адресу: <адрес> площадью 626,4 кв.м., кадастровый №, на земельный участок по адресу: <адрес> <адрес>, площадью 3000 кв.м., кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ от истца поступило уточнение иска, в котором истец просит:

признать предварительный договор, заключенный между Кожевниковым С.В. к Минигареевым А.С., как основной договор купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <адрес>

признать право собственности Кожевникова С.В. на помещения по адресу: <адрес>, площадью 626,4 кв.м, кадастровый №, на земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 2012 кв.м, кадастровый №,

обязать Минигареева А.С. согласно п.1 ст. 408 ГК РФ совершить действия по погашению регистрационной записи об ипотеке в ПАО "БАНК УРАЛСИБ" и совершить в ЕГРН отметку о прекращении ипотеки,

признать право долевой собственности на ? доли земельного участка кадастровый № (пропорционально площади помещения 626,4 кв.м с кадастровым номером № в здании).

В судебном заседании истец Кожевников С.В. исковые требования поддержал, кроме требования о возложении обязанности совершить действия по погашению записи об ипотеке, поскольку запись погашена. Также пояснил, что просит не 1/2 часть от земельного участка, как заявлено в иске, а 1/14 долю, по доводам представителя. Суду пояснил, что помещениями площадью 626,4 кв.м. пользуется, вносит улучшения, земельными участками пользуется, на них его стоит техника, ответчик не имеет доступа в его помещения. По доводам ответчика пояснил, что запчасти по счету не получал, так как у него запчасти к отечественной технике, а у истца иномарки, его запчасти не подходят к технике истца.

Представитель истца Каюмов Р.Н. в судебном заседании поддержал заявленные требования, кроме требования о возложении обязанности совершить действия по погашению записи об ипотеке, поскольку запись погашена. Суду пояснил, что помещения и земельный участок переданы истцу, заключен договор купли-продажи, определена цена договора, денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме. Объект следует судьбе земельного участка. Заключенный договор не является предварительным по ст. 429 ГК РФ, а является договором купли-продажи с предварительной оплатой, содержит существенные условия договора купли-продажи. Уточнил, что истец просит право собственности на земельный участок площадью 8 672 кв.м кадастровый № в размере 1/14 доля, а не 1/2, поскольку это пропорционально площади помещения 626,4 кв.м от 8 672 кв.м. Также просил снять обеспечительные меры при вступлении решения суда в законную силу. Пояснил, что помещения и земельный участок размежеваны по условиям договора. Срок исковой давности считает не пропущенным. Представленные представителем ответчика доказательства в виде счета и страницы книги продаж, считает ненадлежащими доказательствами.

В судебное заседание ответчик Минигареев А.С. не явился. О времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, направил пояснения по иску.

Представитель ответчика Яндубаев В.Ю. исковые требования не признал по доводам, изложенным в возражениях. Суду пояснил, что 3 000 000 рублей нельзя признать задатком, сторонами сумма не была обусловлена как задаток. Остальные платежи имеют ссылки на оплату запчастей. Просил обратить внимание, что дата оформления основного договора в расписке и договоре разные. Предварительным договорам не идентифицированы объекты, приложения к договору не представлены. Не установлен бесспорно земельный участок, который подлежал бы передаче истцу. Обязательства по предварительному договору прекращены, так как ни одна сторона не направила требование о заключении основного договора. Заявил о пропуске стороной срока исковой давности. Истец не доказал, что в пределах срока действия договора ответчику направлялось предложение о заключении договора. Допрошенные свидетели не пояснили, что было предложение. Истец пользуется базой с 2019 года, поэтому помещение передано не в связи с заключением договора, а во временное пользование. Неотделимые улучшения произведены как арендатором. На вопрос суда пояснил, что ответчик имеет доступ в помещение, им пользуются совместно.

В судебное заседание представители третьего лица Управления Росреестра РБ и ПАО "БАНК УРАЛСИБ" не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, направили отзыв на исковое заявление и дополнение к отзыву, в котором указали, что обременение ипотекой погашено. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Свидетель Ремигайло И.А., опрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, суду пояснила, что является супругой истца. По обстоятельствам дела пояснила, что в 2019 году Артур предложил Сергею базу, но с оформлением после погашения залога. В 2021 году было сделано межевание, оформили предварительный договор, несколько раз говорили про основной договор, но потом оказалось, что Артур перезаложил здание в 2022 году, в марте 2023 года она по выписке из ЕГРН увидела залог.

Свидетель Янчиев В.Н. суду пояснил, что работает у Кожевникова прорабом. До передачи здания Кожевникову оно было в плохом состоянии, отопления в здании не было, его сделал Кожевников, сделал ворота, заменил окна, но половина офисных помещений еще не отремонтирована. В 2019 году Сергей начал пользоваться зданием, менять окна и ворота. В 2023 году начался спор. Свидетель пояснил, что слышал разговор истца и ответчика, что Артур продаст здание Сергею.

Свидетель Камалов В.Ф. суду пояснил, что является зятем (мужем дочери) истца. В конце марта 2023 года он возил Ирину (Ремигайло) и Кожевникова С.А. к зданию Мир запчастей к Минигарееву А.С. для разговора по поводу купли-продажи базы.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, считает, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Как установлено судом, Минигарееву А.С. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60-61) принадлежали, в том числе, нежилое здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: <адрес> А.

ДД.ММ.ГГГГ Минигареев А.С. составил расписку (л.д.8), из содержания которой следует, что он получил от Кожевникова С.В. денежные средства в сумме 3 000 000 рублей за часть производственной базы и помещения, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие Минигарееву А.С. на праве собственности. Также в расписке указано, что Минигареев А.С. обязуется оформить на Кожевникова С.В. всю правоустанавливающую документацию на продаваемую базу до ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, Кожевников С.В. и Минигареев А.С. заключили ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка (л.д.7), из п.1 которого следует, что стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений общей площадью 622,4 кв.м, этаж 1, №, этаж 2 помещения № согласно приложения №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, находящихся в здании деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №, и земельного участка ориентировочной общей площадью 3000 кв.м, в границах, указанных в приложении №, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора и который является частью земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: <адрес>, по которому сторона 1 (Минигареев А.С. ) будет выступать продавцом, а сторона 2 (Кожевников С.В.) покупателем указанного недвижимого имущества.

В п.4 предварительного договора стороны установили, что стоимость объектов недвижимости составляет 4 700 000 рублей, из которых стоимость нежилых помещений составляет 3 700 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей. Стоимость является фиксированной и изменению не подлежит.

В п.5 стороны определили, что в целях исполнения обязательства продавец (Минигареев А.С.) принимает на себя обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить преобразование здания деревообрабатывающего цеха путем его разделения на помещения, а также осуществить межевание земельного участка с выделением земельного участка площадью 3 000 кв.м и зарегистрировать указанные изменения в органах государственной регистрации прав и сделок.

В п.6 предварительного договора установлено, что продавец и покупатель принимают на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения предварительного договора внесена оплата 3 000 000 рублей. Окончательный расчет в сумме 1 700 000 рублей должен быть произведен при заключении основного договора купли-продажи.

При этом доводы представителя ответчика о разных датах заключения основного договора (по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, а по расписке от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ), не свидетельствуют о противоречиях в условиях договора, поскольку на основании расписки от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ, который подтвердил получение Минигареевым А.С. денежных средств от Кожевникова С.В. в размере 3 000 000 рублей, соответственно, суд приходит к выводу, что позже, 24.12.2021 при подписании предварительного договора стороны согласовали дату заключения основного договора и исполнения обязательств Минигареевым А.С.

ДД.ММ.ГГГГ Кожевников С.В. составил проект договора купли-продажи (л.д.16), сведения о подписании данного договора Минигареевым А.С. в материлах дела не имеется. Также в материалах дела не имеется письменных доказательств представления данного проекта для подписания Минигарееву А.С.

Показания свидетеля Камалова В.Ф. о том, что он возил Ирину (Ремигайло) и Кожевникова С.А. к зданию Мир запчастей к Минигарееву А.С. для разговора по поводу купли-продажи базы, не могут быть доказательством представления данного проекта Минигарееву А.С. и отказа Минигареева А.С. от подписания проекта, поскольку Камалов В.Ф. лично не присутствовал при разговоре Кожевникова С.В. и Минигареева А.С., а знает о разговоре только со слов Кожевникова С.В. и его супруги Ремигайло И.А.

При изучении материалов дела правоустанавливающих документов, полученных по запросу суда из Управления Росреестра по РБ, выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), а также копий кредитных договоров и договоров ипотеки, полученных от ПАО УралСиб, судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Минигареевым А.С. и ПАО УРАЛСИБ заключен договор о предоставлении возобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-54) по условиям которого Минигарееву А.С. предоставлен кредитная линия с лимитом задолженности в размере 4 000 000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязанности заемщика по кредитному договору между Минигареевым А.С. и ПАО УРАЛСИБ заключен договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.55-58), по которому в залог переданы объекты по адресу: <адрес>:

- здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №,

- земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы.

Также имеется дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142-145) к договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, договор № от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрено обеспечение обязательств залогом до даты окончания кредитной линии ДД.ММ.ГГГГ (л.д.139).

Заемщиком обязательства исполнены в полном объеме. Как указал ПАО УРАЛСИБ в отзыве от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47), Минигареев А.С. по настоящее время не обращался в Банк с заявлением о совершении действий по погашению регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРН отметки о погашении ипотеки.

Также ПАО УРАЛСИБ сообщило, что в период действия договора ипотеки Минигареев А.С. обращался в банк с заявлением о разделении объекта с кадастровым номером № и межевании земельного участка с кадастровым номером №. Банком было дано ДД.ММ.ГГГГ согласие на разделение нежилого помещения и межевание земельного участка (л.д.114-116).

Также из материалов дела следует, что препятствием для государственной регистрации прав на помещения по адресу: <адрес> <адрес>, являлось наличие запрета на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № по №, выдавший орган Нефтекамский межрайонный отдел судебных приставов (л.д.123).

Здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, кадастровый № по адресу: <адрес> <адрес>, строение 49, разделено на два объекта недвижимости (дата присвоения новых кадастровых номеров ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.33-35):

- нежилые помещения кадастровый № площадью 682,3 кв.м, по адресу: <адрес>, строение 49, номер на этаже 1, этаж 1 и подвал (л.д.27-28, 117-119);

- нежилые помещения кадастровый № площадью 626,4 кв.м, по адресу: <адрес>, строение 49, номер на этаже 2, этаж 1 и 2 (л.д.29-30, 120-122).

Указанный в предварительном договоре купли-продажи земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: <адрес> <адрес>, снят с учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с разделением на два земельных участка (л.д.97):

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 8672 + 33 кв.м (на котором расположен объект с кадастровым номером №);

- земельный участок с кадастровым номером № площадью 2012 + 16 кв.м для производственной деятельности (без объектов недвижимости).

Как следует из обстоятельств дела, и не оспаривалось сторонами, в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили основной договор. Суду не представлено доказательств, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ Кожевников С.В. не заявлял требований о понуждении Минигареева А.С. к заключению основного договора.

Также суд принимает во внимание то, что причиной неисполнения условий договора купли-продажи как предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, явилось то, что ответчик Минигареев А.С. не исполнил п.5 условий договора от ДД.ММ.ГГГГ: в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить преобразование здания деревообрабатывающего цеха путем его разделения на помещения, а также осуществить межевание земельного участка с выделением земельного участка площадью 3 000 кв.м и зарегистрировать указанные изменения в органах государственной регистрации прав и сделок.

Об неисполнении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ со стороны Минигареева А.С. свидетельствуют дата внесения сведений в ЕГРН о преобразовании объектов (ДД.ММ.ГГГГ), наличие ипотечного обязательства на предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, а также до ДД.ММ.ГГГГ отсутствие действий со стороны Минигареева А.С. для погашения в ЕГРН записи об исполненном ипотечном обязательстве, наличие запрета на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № по №, выданного Нефтекамским отделением ССП по обязательствам Минигареева А.С.

Суд приходит к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратились. Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, т.к. норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит.

Положения пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, т.е. товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (пункт 1 Постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу объекта недвижимости в виде части здания и части земельного участка, а не объекта, которые он намерен создать или приобрести в будущем.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Доводы представителя ответчика об отсутствии приложений № и приложения № к предварительному договору не могут являться основанием для признания предмета договора несогласованным, поскольку номера помещений, подлежащих передаче Кожевникову С.В. по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, соответствуют описаниям помещений, указанным в техническом паспорте на нежилое здание, составленном Нефтекамским филиалом ГУП БТИ РБ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и представленным Минигареевым А.С. в материалы регистрационного дела (л.д.99-113). При этом имеются планы 1 и 2 этажа здания (л.д. 105,106), экспликация к поэтажному плану здания (л.д.107-108), план размещения зданий на земельном участке (л.д.102). При сопоставлении условий договора от ДД.ММ.ГГГГ с техническим документами (л.д.99-113) и сведениями ЕГРН (л.д.119), судом установлено, что здание с кадастровым номером № было разделено на помещения с кадастровым номером № площадью 682,3 кв.м, и помещение с кадастровым номером № площадью 626,4 кв.м.

Суд приходит к выводу, что план помещений с кадастровым номером № площадью 626,4 кв.м., указание о том, что данные помещения находятся на 1 и 2 этажах по адресу: <адрес>, соответствуют описанию помещений в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, плану и экспликации помещений в техническом паспорте на нежилое здание, составленном Нефтекамским филиалом ГУП БТИ РБ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также сведениям, внесенным ЕГРН по помещению с кадастровым номером №.

В соответствии с положениями статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ, если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Вместе с тем, ответчиком обязательство по передаче объекта недвижимости в виде нежилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес> <адрес>, исполнено, что подтверждается материалом КУСП об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Минигареева А.С., фотоматериалами, предоставленными истцом, поэтому Минигареев А.С. не может отказаться от исполнения обязательства в части.

Ссылка ответчика о том, что объекты переданы в аренду, а спорные денежные средства переводились в рамках договора аренды и иных правоотношений сторон являются несостоятельными, так как отсутствуют доказательства наличия иных правоотношений сторон, на которые ссылалась сторона ответчика.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, дав толкование условиям предварительного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. При этом стороной ответчика обязательства по передачи нежилых помещений и земельного участка исполнены, а истцом оплата стоимости нежилых помещений и земельного участка произведена в значительной (существенной) части.

Доводы ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока, предусмотренного положениями пункта 5 статьи 429 ГК РФ, не состоятельны, так как по своей правовой природе между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, и положения пункта 5 статьи 429 ГК РФ не применимы к правоотношениям сторон.

Оценивая доводы истца об оплате значительной части стоимости имущества, суд принимает во внимание то, что доказательством оплаты денежных средств в размере 3 000 000 рублей является расписка Минигареева А.С. от ДД.ММ.ГГГГ, а также указание в договоре от ДД.ММ.ГГГГ сведений о получении Минигареевым А.С. от Кожевникова С.В. по данному договору 3 000 000 рублей.

Также материалами дела подтверждено перечисление от Кожевникова С.В. Минигарееву А.С. по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 1 000 000 рублей, в назначении платежа указано предоплата по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также согласуется со стоимостью земельного участка в размере 1 000 000 рублей.

При этом иные представленные истцом доказательства оплаты денежных средств суд не может признать оплатой по договору от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в платежном поручении от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 275 000 рублей в назначении платежа указано «за запчасти по счету № от ДД.ММ.ГГГГ», при этом оспаривание истцом факта получения от ответчика запчастей не свидетельствует о том, что денежные средства в размере 275 000 рублей были направлены и зачтены сторонами как оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Также в переводах от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 29 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 400 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 600 рублей не указано назначение перевода, ответчиком оспаривалось получение данных денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Не получение запчастей по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие оснований для перевода иных денежных средств в пользу ответчика не лишает истца возможности для защиты нарушенного права иным способом.

Соответственно, суд приходит к выводу, что обязательства по оплате недвижимости истцом исполнены в размере 4 000 000 рублей из 4 700 000 рублей, предусмотренных договором, соответственно, стоимость недвижимости не оплачена в размере 700 000 рублей (незначительная часть).

Суд не усматривает существенных нарушений условий договора купли-продажи со стороны истца и считает необходимым указать, что Минигареев А.С. вправе требовать с Кожевникова С.В. в счет оплаты полной стоимости недвижимости денежные средства в размере 700 000 руб.

С учетом содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, технических документов, описывающих планы и характеристики недвижимости до заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, результаты разделения помещений совершенные ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, а также действия ответчика как собственника недвижимости по размежеванию земельных участков, суд приходит к выводу, что предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объектов по адресу: <адрес> заключенного между Минигареевым А.С. и Кожевниковым С.В. являлись:

- помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 626,4 кв.м,

- земельный участок по адресу: <адрес> кадастровый № площадью 2012 кв.м (на котором отсутствуют объекты недвижимости).

- доля в праве на земельный участок кадастровый № площадью 8672 кв.м (для обслуживания нежилого помещения).

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Также истцом заявлено о признании права долевой собственности на земельный участок кадастровый № площадью 8672 кв.м.

При оценке условий предварительного договора, Кожевникову С.В. должен был перейти земельный участок площадью 3 000 кв.м, а ответчиком выделен только земельный участок площадью 2012 кв.м без объектов недвижимости.

При этом помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 626,4 кв.м, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 8672 + 33 кв.м.

Из материалов дела суд приходит к выводу, что на данном земельном участке расположены помещение кадастровый №, площадью 626,4 кв.м, и помещение с кадастровым номером № площадью 682,4 кв.м. (образованы из здания с кадастровым номером №).

Общая площадь объектов недвижимости составит 1308 кв.м, соответственно, пропорционально площади недвижимости в размере 626,4 кв.м (48% от 1308,8 кв.м). площадь земельного участка должна составлять 4150 кв.м (48% от площади всего участка 8672 кв.м). Данная площадь будет противоречить условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, так как превысит 3 000 кв.м. Также в указанном в уточненном заявлении размере 1/2 часть от площади 8 672 кв.м будет нарушать права ответчика и превышать размер, установленный договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из расчета истца, представленного в судебном заседании, 1/14 доля от 8 672 кв.м составит примерно 619 кв.м, а из расчета 2012 + 619 = 2631 кв. м, указанная истцом доля не превысит 3 000 кв.м, установленные договором.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что фактически распорядившись м по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 626,4 кв.м, Минигареев А.С. также совершил тем самым действия по распоряжению земельным участком, расположенным под данным помещением. Исходя из имеющихся в материалах доказательств приведенных выше усматривается воля Минигареева А.С. на отчуждение земельного участка площадью 2012 кв.м., а также 1/14 долей от земельного участка площадью 8672 кв.м, использование истцом которых с момента заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ также нашло подтверждение в ходе разбирательства дела.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу п. 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 Постановления разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

В силу приведенных норм права по иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит установление основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, исполнения сторонами договора купли-продажи и факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности.

При этом необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного защищаемого им в судебном порядке права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 ГПК РФ).

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

Принимая во внимание положения вышеизложенных норм права, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит у выводу, что сторонами совершены юридически значимые действия по отчуждению и приобретению имущества.

Суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку из текста самой расписки, договора от ДД.ММ.ГГГГ, наличия обременений на объекты в виде запретов и ипотеки, действий ответчика по размежеванию объектов, оплаты истцом недвижимости по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, фактическое пользование истцом указанной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ недвижимостью, и последующего поведения сторон с очевидностью следует намерение продавца продать имущество за цену, установленную договором от ДД.ММ.ГГГГ, а покупателя - приобрести указанное имущество. Расписка в получении продавцом денежных средств в размере 3 000 000 рублей, содержание договора от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение с указанием о перечислении 1 000 000 рублей за определенное имущество при отсутствии доказательств недобросовестности истца является надлежащим подтверждением исполнения покупателем своих обязательств по фактически сложившимся договорным отношениям между сторонами.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Таким образом, юридически значимое событие в виде возникновения обязательства продавца (Минигареев А.С.) передать недвижимость покупателю (Кожевникова С.В.) фактически имело место, указанное обязательство было исполнено после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (расписки о получении денежных средств за продаваемое имущество).

Все юридически значимые действия, свойственные отношениям по договору купли-продажи имущества, были совершены сторонами: сторонами в письменной форме заключен фактический договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий все существенные условия (индивидуализированный предмет, позволяющий определить расположение недвижимости), определена цена договора, денежные средства в оплату стоимости недвижимости переданы покупателем продавцу.

Смысл вышеназванных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В силу положений статьи 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

На основании пункта 3 постановления Пленума N 10/22 и пункте 9 постановления Пленума N 25, суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Довод Минигареева А.С. о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению судом, поскольку обращение истца в суд с исковым заявлением имеет целью восстановление нарушенного права, не связанного с лишением владения (ст. 208 ГК РФ). В данном случае к исковым требованиям, направленным на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не подлежит применению, в связи с тем, что за ответчиком остается зарегистрированным право собственности на объект недвижимости по настоящее время.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, поскольку заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

От цены иска 4 700 000 рублей государственная пошлина составит 31 700 рублей.

На основании с.103 ГПК РФ, Минигареева А.С. в бюджет городского округа г.Нефтекамск РБ подлежит взыскнанию государственная пошлина в размере 31 400 рублей (из расчёта 31 700 – 300 = 31 400 рублей).

Обеспечительные меры могут быть отменены судом по собственной инициативе либо по заявлению лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 144 ГПК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты", при удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (часть 3 статьи 144 ГПК РФ). Вместе с тем, исходя из характера заявленных требований и фактических обстоятельств конкретного дела, суд вправе отменить обеспечительные меры одновременно с вынесением решения суда или после его вынесения, независимо от момента исполнения данного судебного решения, например, в случае, если принятые обеспечительные меры препятствуют его исполнению.

С учетом заявленных требований о регистрации прав на основании принятого судом решения, суд приходит к выводу, что примененные судом обеспечительные меры будут препятствовать исполнению решения суда.

Суд приходит к выводу отменить после вступления решения суда в законную силу обеспечение иска в виде запрета Минигарееву А.С., Управлению Росреестра по Республике Башкортостан на совершение сделок, регистрацию прав, перехода права, обременений на земельный участок площадью 2012 кв.м., кадастровый №, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, на помещение площадью 626,4 кв.м., кадастровый №, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8672 кв.м, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кожевникова С.В. ИНН № к Минигарееву А.С. СНИЛС № о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, погашении записи об ипотеке, удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка, заключенный между Кожевниковым С.В. к Минигареевым А.С. ДД.ММ.ГГГГ, основным договором купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: <адрес>

Взыскать с Кожевникова С.В. в пользу Минигареева А.С. денежные средства в размере 700 000 рублей.

Признать право собственности Кожевникова С.В. на помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 626,4 кв.м, с обременением ипотекой в силу закона в пользу Минигареева А.С. .

Признать право собственности Кожевникова С.В. на земельный участок по адресу: <адрес> кадастровый № площадью 2012 кв.м, с обременением ипотекой в силу закона в пользу Минигареева А.С. .

Признать право долевой собственности Кожевникова С.В. на 1/14 долю земельного участка кадастровый № площадью 8672 кв.м с обременением ипотекой в силу закона в пользу Минигареева А.С. .

В удовлетворении остальных исковых требований Кожевникова С.В. к Минигарееву А.С. , к ПАО "БАНК УРАЛСИБ" ИНН 0274062111 отказать.

Решение суда является основанием для прекращения прав собственности ФИО3 на указанные помещения и земельные участки, и для регистрации прав, признанных данным решением суда.

Отменить после вступления решения суда в законную силу обеспечение иска в виде запрета Минигарееву А.С. , Управлению Росреестра по Республике Башкортостан на совершение сделок, регистрацию прав, перехода права, обременений на земельный участок площадью 2012 кв.м., кадастровый №, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, на помещение площадью 626,4 кв.м., кадастровый №, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 8672 кв.м, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Минигареева А.С. в пользу Кожевникова С.В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с Минигареева А.С. в бюджет городского округа г.Нефтекамск РБ государственную пошлину в размере 31 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме в Верховный Суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд РБ.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья             Подпись                 А.А.Ханова

Копия верна. Судья                             А.А.Ханова