Решение по делу № 2-5/2022 (2-686/2021;) от 27.10.2021

Дело № 2-5(2)/2022

64RS0034-02-2021-000764-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2022 года с. Воскресенское

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Судоплатова А.В.,

при секретаре Мазановой Ю.Ф.,

с участием: представителя истца Посохова П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Червонных Игоря Михайловича к администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

Червонных И.М. обратился с вышеуказанным иском, в котором просил суд признать за ним право собственности на нежилое здание общей площадью 95,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>о, <адрес>. Мотивировал свои требования тем, что он 30.07.1997 г. заключил договор купли-продажи недвижимого имущества с колхозом «Большевик» Воскресенского района, по условиям которого истец приобрел нежилое здание – здание бывшего склада, расположенное в с. Медяниково за 1000000 руб. (в ценах 1997 года). Договор был составлен в простой письменной форме и в тот же день Червонных И.М. уплатил в кассу колхоза указанную в договоре сумму наличными денежными средствами. В последующем, зданию был присвоен почтовый адрес: <адрес>. Здание располагается на земельном участке площадью 200 кв.м., находящимся в собственности <адрес>. Колхоз «Большевик» вскоре был реорганизован, неоднократно менялось руководство данного предприятия, а в последующем предприятие прекратило свою деятельность. За период владения истец произвел в здании ремонт и в сентябре 2021 г. поставил на учет в органах БТИ. Поскольку решением Арбитражного суда Саратовской области колхоз «Большевик» признан несостоятельным (банкротом), то истец не смог зарегистрировать переход права собственности. С учетом произведенных уточнений истец просил суд признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.1997 г. заключенный между колхозом «Большевик» и Червонных И.М. недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 95,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, признав за ним право собственности на данные объект недвижимости.

Истец Червонных И.М. в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, просил судебное разбирательство провести в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности Посохов П.И. в судебном заседании исковые требования поддержал, дав пояснения аналогичные содержащимся в иске и уточнений к нему.

Представители администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица глава Синодского муниципального образования Воскресенского муниципального района Саратовской области Морозова И.Н. в судебное заседание не явилась, просила судебное разбирательство провести в ее отсутствие.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании ч.1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. (ч.2 ст.35 Конституции РФ).

В соответствии с абз. 2 статьи 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита нарушенного права может осуществляться, в том числе путем признания права.

На основании ст. 551 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на дату подписания сторонами спорного договора купли-продажи) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора купли-продажи) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в ч. 1 и ч. 2 настоящей статьи, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в ч. ч. 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости (ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу приведенных правовых норм государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является обязательной при совершении сделок с этим имуществом после вступления данного закона в силу.

Согласно ч. 1 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, то есть с 31 января 1998 года.

По договору купли-продажи от 30.07.1997 г. колхоз «Большевик», в интересах которого действовал председатель правления Клочков В.В., продал за 1000000 руб. Червонных И.М. недвижимое имущество – помещение бывшего склада, постройки 1965 г., общей площадью 100 кв.м., расположенного в <адрес>.

В подтверждение факта оплаты денежных средств по договору купли-продажи от 30.07.1997 г. Червонных И.М. представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №248 от 30.07.1997 г. на сумму 1000000 руб. о принятии колхозом «Большевик» денежных средств на сумму 1000000 руб.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора купли-продажи) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.12.2005 г. по делу №А-57-717б/05-32 колхоз «Большевик» с. Медяниково Воскресенского района Саратовской области признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Тютиков А.Г.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.06.2007 г. по делу №А-57-717б/05-32 завершено конкурсное производство и деятельность колхоза «Большевик» была прекращена, в связи с его ликвидацией 09.07.2007 г.

Согласно материалов арбитражного дела №А-57-717б/05-32 исследованных в судебном заседании конкурсная масса не была сформирована конкурсным управляющим по причине отсутствия денежных средств и имущества должника.

В Управлении Росреестра по Саратовской области государственная регистрация права собственности в отношении объекта недвижимости – нежилое здание, общей площадью 95,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отсутствует запись о государственной регистрации права собственности, а также сведения о данном объекте недвижимости.

В архивном фонде ГБУ СО «Госкадастроценка» также отсутствуют сведения о зарегистрированных права на недвижимое имущество по адресу: <адрес>.

Согласно технического паспорта изготовленного ООО «Кадастр Поволжья» от 09.09.2021 г., объект недвижимости нежилого фонда инвентарный № – нежилое здание по адресу: <адрес>, Литер А, имеет площадь застройки 139,2 кв.м.

Как следует из материалов реестрового дела на земельный участок №, по договору купли-продажи земельного участка от 25.08.2001 г. администрация Воскресенского района продала Червонных И.М. на аукционе земельный участок № площадью 200 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 64:09:070301:3 общей площадью 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения торговой точки. Статус записи об объекте недвижимости: «актуальные, ранее учтенные», дата присвоения кадастрового номера 06.07.1993 г., правообладатель: Воскресенский муниципальный район. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Для проверки доводов истца определением Саратовского районного суда от 01.12.2021 г. по делу была назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой было поручено АНЭПО «ЭКСПЕРТ-САРАТОВ». Согласно выводов экспертов, данных в заключении №97/12-2021 от 21.01.2022 г., установлено, что нежилое здание площадью 95,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в соответствии со своим функциональным назначением в настоящее время, с учетом расположенных в нем инженерных коммуникаций, годно к эксплуатации, соответствует существующим строительным, градостроительным, пожарным, санитарным требованиям и нормам, а также требованиям законодательства, обеспечивающим соблюдение прав третьих лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 той же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Сумму по договору купли-продажи истец полностью уплатил продавцу, что подтверждает тот факт, что истец полностью выполнил все свои обязательства, предусмотренные договором.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что продавец фактически передал свое имущество покупателю.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Суд считает, что договор купли-продажи, заключенный 30.07.1997 г. между продавцом колхоз «Большевик» в лице председателя правления Клочкова В.В., и покупателем Червонных И.М., соответствует требованиям ст.550 ГК РФ и ст.551 ГК РФ.

На момент заключения сделки у продавца имелось право распоряжения этим имуществом. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества была соблюдена письменная форма договора, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным пунктам, условия заключенного договора сторонами исполнены.

Истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное имущество, поскольку решением Арбитражного суда Саратовской области колхоз «Большевик» признан несостоятельным (банкротом).

Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 8.1, 131, 209, 218, 223, 551 ГК РФ, ст.ст. 1, 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, содержащимися в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив принадлежность колхозу «Большевик» отчуждаемого имущества до момента обязательной государственной регистрация права собственности продавца на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворения исковых требований Червонных И.М. в полном объеме.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Директором АНЭПО «ЭКСПЕРТ-САРАТОВ» было заявлено ходатайство о распределении судом расходов связанных с проведением комплексной судебной экспертизы в размере 56000 руб.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесённые в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Таким образом, издержки связанные с рассмотрением настоящего гражданского дела связанные с оплатой проведенной судебной экспертизы в сумме 56000 руб. подлежат взысканию с истца Червонных И.М.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Червонных Игоря Михайловича к администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание, - удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.1997 г. между колхозом «Большевик» и Червонных Игорем Михайловичем недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 95,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Признать право собственности Червонных Игоря Михайловича на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.1997 г. на нежилое здание общей площадью 95,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с Червонных Игоря Михайловича в пользу автономной некоммерческой экспертно-правовой организации «ЭКСПЕРТ-САРАТОВ» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 56000 (пятьдесят шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Саратовский районный суд Саратовской области.

Судья                 подпись                 А.В. Судоплатов

Копия верна: судья                             А.В. Судоплатов

Секретарь                                     Ю.Ф. Мазанова