Решение по делу № 8Г-29617/2021 [88-29147/2021] от 09.11.2021

КОПИЯ

I инстанция – ФИО3

II инстанция – ФИО4, ФИО5, ФИО6 (докладчик)

Дело №

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 декабря 2021 г.                                     <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего ФИО7, судей ФИО10, ФИО8

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены объекта недвижимости (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 21024/2020)

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО10,

установила:

ФИО9 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, мотивированным тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, КП Бакеево-3, <адрес>А, по условиям которого цена жилого дома с внутренней отделкой составила 4 000 000 руб. и была полностью оплачена истцом.

В иске указано, что в октябре 2019 г. истец обнаружила неоговоренные ответчиком недостатки проданного ей товара, выразившиеся в том, что в отопительный сезон в отдельных помещениях первого этажа, и во всех помещениях второго этажа дома скапливается конденсат. По заказу истца компанией ООО «СтройТехНадзор» составлено строительно-техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что при вскрытии потолка в помещении детской выяснилось, что край слоя пароизоляции негерметично зафиксирован на поверхности стен, в помещениях душевой и санузла первого этажа отсутствует циркуляция теплоносителя в радиаторе отопления, а также определена стоимость работ по устранению скрытых недостатков качества инженерно-строительных работ в доме в размере 884258,6 руб. Истец утверждала, что при заключении договора купли-продажи дома она не могла самостоятельно обнаружить эти недостатки качества, поскольку они проявились с началом отопительного сезона.

В этой связи, ссылаясь на статьи 469, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ФИО1 просила взыскать с ФИО2 в счет уменьшения покупной цены <адрес> 258,6 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12042,59 руб.

Решением Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истца поставлен вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения в связи с неправильным применением норм материального права, существенным нарушением норм процессуального права, несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ)основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанции были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права, и выразились они в следующем.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом (далее – Договор купли-продажи), по условиям которого ответчик передал в собственность истца земельный участок, площадью 595 кв.м., с кадастровым номером №, и жилой дом, общей площадью 129,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, д Бакеево.

Стороны согласовали цену земельного участка в размере № руб., жилого дома – в размере № руб.

Факт получения ответчиком от истца полной стоимости дома и земельного участка не оспаривался.

Пунктом 4.5 Договора купли-продажи предусмотрено, что продавец передает жилой дом покупателю в состоянии, пригодном для постоянного проживания, с внутренней отделкой (под чистовую), ремонтом, стяжкой, полами, с системой водоотведения, водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции.

В акте приема-передачи, подписанном ДД.ММ.ГГГГ сторонами Договора купли-продажи, указано, что на момент его подписания у покупателя отсутствуют претензии к качеству жилого дома и земельного участка.

Из заключения строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного по заказу ФИО1 ООО «СтройТехНадзор», следует, что в жилом доме истца установлены следующие нарушения строительных норм и правил: в помещении кухни первого этажа зафиксировано отклонение откоса оконного проема 5 мм от вертикали; в помещении спальни первого этажа температура внутренней поверхности двух стен превышает 4 градуса С; в помещении коридора/холла первого этажа на поверхности входной двери зафиксировано скопление конденсата; во всех помещениях второго этажа на поверхности окон зафиксировано скопление конденсата, а также образование желтых пятен и следов влаги на поверхности стыка стен с потолком; при проведении вскрытия потолка в помещении детской второго этажа зафиксировано, что край слоя пароизоляции установлен не герметично к поверхности стен, что приводит к образованию конденсата внутри помещений; при проведении вскрытия отделки цоколя установлено отсутствие гидроизоляции на поверхности фундамента. Перечисленные нарушения, по мнению эксперта, требуют исправления за счет подрядной организации, проводившей данные работы, а также говорят о низкой квалификации рабочих строительных специальностей и отсутствии контроля со стороны инженерно-технических работников.

Досудебная претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ о возмещении расходов, необходимых для устранения скрытых существенных недостатков качества жилого дома, оставлена без удовлетворения ответчиком, полагавшим, что с его стороны не допущено нарушений договорных обязательств.

При разрешении настоящего спора суд исходил из того, что в силу статьи 557 ГК РФ в отношении объектов недвижимости применяются правила пункта 1 статьи 475 ГК РФ о праве покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены некачественного товара, а в силу статьи 56 ГПК РПФ на истице лежала обязанность доказывания наличия в доме таких недостатков, возникших до передачи их покупателю, о которых ответчику было достоверно известно, но которые были скрыты от истца.

Отказывая в удовлетворении иска, районный суд пришел к выводам о том, что истцом в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены требования к качеству имеющихся в доме инженерных коммуникаций, а из экспертного заключения, представленного истцом, не следует, что в результате выявленных недостатков дом стал непригоден для проживания. При этом, суд признал установленным, что сама истец не проявила при выборе и приобретении спорного недвижимого имущества должной осмотрительности, так как до заключения договора она имела время и возможность при визуальном осмотре дома обнаружить следы желтых пятен на потолках и стенах отдельных помещений, провести дополнительное техническое обследование состояния дома и его инженерных систем, снижающих его потребительские качества, но не воспользовалась такой возможностью, хотя технические характеристики дома, год его постройки ей были известны, документы на дом были представлены продавцом, в тексте договора имеется полноценная информация о его предмете, в акте приема-передачи отсутствуют какие-либо претензии покупателя по качеству дома.

Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы истца, полностью согласился с выводами районного суда об отсутствии в настоящем деле обстоятельств, с которыми пункт 1 статьи 475 ГК РФ связывает право покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены.

Эти выводы судов, основанные на неверном применении норм материального и процессуального права, не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условии? о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодныи? для целеи?, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 той же статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством России?скои? Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством России?скои? Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством России?скои? Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемыи? договором, должен соответствовать этим требованиям.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 даннои? статьи).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ)

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупнои? цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумныи? срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требовании? к качеству товара (в данном случае ФИО1 указала на передачу ей ФИО2 жилого дома, в котором после его передачи покупателю были обнаружены несущественные недостатки качества, которые возникли до передачи товара, но не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи) покупатель вправе по своему выбору, в том числе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупнои? цены, что и было сделано истцом.

В соответствии с частью 2 статьи 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались(часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

В силу части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатаи?ству оказывает содеи?ствие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно частям 1-4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленнои? силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с частью 4 статьи 198 в мотивировочнои? части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) содержатся обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из положений статей 67, 195 - 198, 329 ГПК РФ, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 ГПК РФ.

Из разъяснений пунктов 5, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» следует, что под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учётом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Эти требования закона и разъяснения по их применению, как усматривается из текстов судебных постановлений, судами при разрешении спора выполнены не были.

При рассмотрении дела суды обязаны были исследовать по существу все фактические обстоятельства с учетом доводов и возражений сторон спора и не вправе были ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, приведенной в исковом заявлении.

ФИО1 в обоснование своих исковых требовании? ссылалась на то, что скрытые недостатки качества, связанные с работой инженерных систем отопления и вентиляции, жилого дома, проданного ей ответчиком в июне 2019 г., стали выявляться только в процессе пользования этим имуществом, когда начался отопительный сезон, а для исследования причин их образования потребовалось вскрытие отдельных элементов внутренней отделки жилого дома, что подтверждается заключением внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ

В обжалуемых судебных постановлениях отсутствуют ссылки на нормы материального права, обычаи делового оборота или иные обычно применяемые условия проверки качества жилых домов при заключении договора купли-продажи между гражданами, которые обязывали бы покупателя в рамках проявления им должной осмотрительности при проведении предпродажного осмотра проводить за свой счет специальное обследование принадлежащего продавцу объекта недвижимости с привлечением независимой строительной организации на предмет проверки исправности всех имеющихся в нем инженерных систем, снижающих его потребительские качества, в том числе используемой в течение ограниченного времени года системы отопления.

Выводы судов о том, что истцом не доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены требования к качеству имеющихся в доме инженерных коммуникаций, не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В нарушение приведенных норм материального права, в отсутствие возражений ответчика ФИО2 относительно продажи им жилого дома ФИО1 с оговоренными несущественными недостатками качества, возникших до передачи дома покупателю, перечень которых приведен в представленном истцом письменном доказательстве – заключении внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ, условия Договора купли-продажи, заключенного сторонами по делу, истолкованы судами как не исключающие наличие недостатков инженерных систем отопления и вентиляции жилого дома.

При этом, пунктом 4.5 Договора купли-продажи предусмотрено, что продавец передает жилой дом покупателю в состоянии, пригодном для постоянного проживания, с внутренней отделкой (под чистовую), ремонтом, стяжкой, полами, с системой водоотведения, водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции.

Исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, установленной пунктом 5 статьи 10 ГК РФ, такое условие Договора купли-продажи, в котором прямо не были оговорены недостатки качества инженерных систем отопления и вентиляции жилого дома, в том числе ненадлежащее качество строительных работ по пароизоляции кровли и фундамента, в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями к качеству инженерных систем здания предполагало такую их функциональность, при которой в жилых помещениях поддерживается влажностно-температурный режим, исключающий образование конденсата в его отдельных помещениях в течение отопительного сезона.

В нарушение требований статей 67, 196-198 ГПК РФ в судебном решении отсутствуют ссылки на доказательства, на основании которых районный суд признал установленным, что на момент продажи жилого дома в июне 2019 г. на стенах и потолках его помещений имелись такие желтые пятна, которые ФИО1 могла обнаружить при визуальном предпродажном осмотре дома, и на их основании, не обладая специальными познаниями в области строительства, сделать выводы о неисправности систем вентиляции, отопления и гидроизоляции жилого дома, о надлежащем качестве которых было указано в пункте 4.5 Договора купли-продажи.

То обстоятельство, что возникшие до передачи спорного дома ответчиком истцу недостатки качества, перечень которых приведен в представленном истцом письменном доказательстве – заключении внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ, не носят существенный и неустранимый характер, не исключало применение в настоящем деле положений пункта 1 статьи 475 ГК РФ, поскольку при существенном характере таких недостатков, приводящем к невозможности постоянного проживания в доме, покупатель вправе был бы воспользоваться иными способами защиты своих права, нарушенных продажей некачественного товара, перечисленными в пункте 2 статьи 475 ГК РФ, которые в настоящем споре заявлены не были.

Как видно из дела, ответчик ФИО2 по вызовам суда первой инстанции в судебные заседания ни разу не явился, не воспользовался правом представить письменные возражения на иск, заявить о том, проявлялись ли недостатки инженерных систем проданного им дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, когда, как установлено судами, дом находился в эксплуатации ответчика, а также не оспорил представленное истцом заключение внесудебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройТехНадзор» № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся выводы о причинах образования таких недостатков и стоимости работ и материалов по их устранению, и не представил доказательств наличия иных менее затратных способов устранения таких недостатков. В заседании суда апелляционной инстанции ответчик также не явился.

Таким образом, судом первой инстанции в нарушение приведенных выше норм материального и процессуального права не были созданы условия для правильного всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения норм материального права, что привело к преждевременным немотивированными выводам суда по существу спора и принятию судебного постановления, не отвечающего требованиям законности и обоснованности, установленным статьей 195 ГПК РФ.

Указанные нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом первой инстанции, не были устранены судом апелляционной инстанции при проверке решения районного суда по доводам жалобы истца, несмотря на то, что в силу части 1 статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию. Определение суда апелляционной инстанции также нельзя признать основанным на законе.

Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права следует признать существенными, так как они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя.

В этой связи, суд кассационной инстанции находит необходимым отменить решение суда и апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, которому следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Савеловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить гражданское дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий        подпись

Судьи        подписи