Решение по делу № 2-36/2022 (2-691/2021;) от 10.11.2021

дело №2-36/2022

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Адамовка 28 февраля 2022 года

Адамовский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Абдулова М.К.,

при секретаре судебного заседания Назымок О.В.,

с участием представителя истцов Бегинтаевой С.К., Бекентаева А.Р., Ишимовой Р.И., Файзулина М.М., Файзулина С.С., Хайрзаманова Р.Ф., Шагирова М.Б. – Есмагамбетовой А.Б., действующей на основании ордеров адвоката,

представителя ответчика ООО «Восток-Агро» Белоненко И.Г., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бегинтаевой.С.К., Бекентаева.А.Р., Бекентаевой.М.М., Ишимовой.Р.И., Файзулина.М.М., Файзулина.С.С., Хайрзаманова.Р.Ф., Хайрзамановой.Р.Ф. и Шагирова.М.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» о расторжении договора аренды в части выделенного земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Бегинтаева С.К., Бекентаев А.Р., Бекентаева М.М., Ишимова Р.И., Файзулин М.М., Файзулин С.С., Хайрзаманов Р.Ф., Хайрзаманова Р.Ф. и Шагиров М.Б. обратились в суд с иском к ООО «Восток-Агро» о расторжении договора аренды в части выделенного земельного участка, указав в обоснование иска, что они являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, местоположением: <адрес>, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала №, который был образован путем выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером № в счёт принадлежащим им земельных долей. Право собственности на образованный земельный участок зарегистрировано за ними в установленном законом порядке 30 августа 2017 года.

4 мая 2018 года они передали земельный участок с кадастровым номером № в аренду ИП – главе КФХ Бегинтаевой Г.К. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Решением Адамовского районного суда Оренбургской области от 1 декабря 2020 года, вступившим в законную силу 12 января 2021 года, по гражданскому делу № в удовлетворении иска ООО «Восток-Агро» о прекращении права собственности на принадлежащий им земельный участок с кадастровым номером № было отказано.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № помимо обременения в виде аренды в пользу Бегинтаевой Г.К. по договору аренды от 4 мая 2018 года, также обременен арендой в пользу ООО «Восток-Агро» по договору аренды от 28 апреля 2014 года, запись регистрации от 30 августа 2017 года.

Вместе с тем, на момент регистрации их права собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером №, а также при заключении договора аренды с Бегинтаевой Г.К. по сведениям Росреестра никаких обременений в отношении спорного земельного участка не было.

Считают, что запись об обременении в пользу ответчика появилась зимой-весной 2020 года после того, как ООО «Восток-Агро» инициировало ряд дел в суде по оспариванию права собственности на образованные земельные участки.

Указывают, что 14 мая 2021 года было проведено общее собрание собственников земельного участка с кадастровым номером №, на котором принято решение о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности и зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 30 августа 2017 года, в части выделенного земельного участка с кадастровым номером №. Основанием для расторжении указанного договора аренды послужило то, что 28 апреля 2014 года при заключении ими договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с ООО «Юбилейное», никто не мог предположить, что в последующем ООО «Юбилейное» будет признано банкротом. Также они на тот момент не могли предположить, что права по договору аренды от 28 апреля 2014 года будут неоднократно передаваться иным субъектам, в том числе и ответчику. Именно в связи с процедурой банкротства в отношении ООО «Юбилейное» они приняли решение об образовании земельного участка с кадастровым номером № из исходного земельного участка с кадастровым номером №.

9 сентября 2021 года истец Бегинтаева С.К. направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды в части выделенного земельного участка с кадастровым номером №, однако ответ от ответчика до настоящего времени не поступил.

В связи с этим просили расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 28 апреля 2014 года, в части выделенного земельного участка с кадастровым номером №.

Определением от 2 декабря 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истцов, привлечена Бегинтаева Г.К., а в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика – ООО «Юбилейное», Семченко В.Г. и Управление Росреестра по Оренбургской области.

В судебном заседании истцы Бегинтаева С.К., Бекентаев А.Р., Бекентаева М.М., Ишимова Р.И., Файзулин М.М., Файзулин С.С., Хайрзаманов Р.Ф., Хайрзаманова Р.Ф. и Шагиров М.Б. участия не принимали, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Не сообщили суду об уважительности причин неявки в суд и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов Бегинтаевой С.К., Бекентаева А.Р., Ишимовой Р.И., Файзулина М.М., Файзулина С.С., Хайрзаманова Р.Ф., Шагирова М.Б. – Есмагамбетова А.Б. заявленный иск поддержала и просила его удовлетворить по основаниям и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что основанием для расторжения договора аренды является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые выражаются в том, что право аренды неоднократно передавалось иным арендаторам, а также в отношении первоначального арендатора ООО «Юбилейное» была введена процедура банкротства. ООО «Восток-Агро» до 2021 года включительно обрабатывало выделенный земельный участок, платило всем собственникам арендную плату.

Третье лицо Бегинтаева Г.К. в судебном заседании участия не принимала, о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Не сообщила суду об уважительности причин неявки в суд и не просила о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Восток-Агро» Белоненко И.Г. с исковыми требованиями не согласилась и просила отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменном возражении на иск. Дополнительно пояснила, что нарушений со стороны арендатора не имеется, ООО «Восток-Агро» с 2016 года осуществляет обработку спорного земельного участка, выплачивает арендную плату истцам, срок выплаты арендной платы за 2021 года не наступил (по 31 марта 2022 года согласно договору и дополнительному соглашению).

Третье лицо Семченко В.Г. и представители третьих лиц ООО «Юбилейное» и Управления Росреестра по Оренбургской области о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали. Не сообщили суду об уважительности причин неявки в суд и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Согласно ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие вышеуказанных истцов, третьих лиц и их представителей.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса и обсудив их доводы, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истцы Бегинтаева С.К., Бекентаев А.Р., Бекентаева М.М., Ишимова Р.И., Файзулин М.М., Файзулин С.С., Хайрзаманов Р.Ф., Хайрзаманова Р.Ф. и Шагиров М.Б. являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

28 апреля 2014 года между ООО «Юбилейное» и сособственниками земельного участка с кадастровым номером № был заключен договор аренды земельного участка сроком на 12 лет, с 28 апреля 2014 года по 28 апреля 2026 года. Решение о передаче земельного участка в аренду принималось на общем собрании участников долевой собственности. Данный договор подписан сторонами и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. На основании указанного договора в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано обременение в виде права аренды ООО «Юбилейное» на указанный земельный участок.

В дальнейшем, 12 мая 2016 года между ООО «Юбилейное» и Семченко В.Г. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 апреля 2014 года. По условиям указанного договора к Семченко В.Г. перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28 апреля 2014 года. Данный договор передачи прав также прошел государственную регистрацию, и обременение в виде права аренды, было внесено в Единый государственный реестр недвижимости.

После этого, 18 июля 2016 года между Семченко В.Г. и ООО «Восток-Агро» был заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от 28 апреля 2014 года. В соответствии с указанным договором, правоприобретатель – ООО «Восток-Агро» приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды от 28 апреля 2014 года. Данный договор передачи прав также прошел государственную регистрацию, и обременение в виде права аренды ООО «Восток-Агро» было внесено в ЕГРН 3 августа 2016 года.

Впоследствии истцы выделили принадлежащие им земельные доли, в результате чего был образован новый земельный участок с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет 29 августа 2017 года. 30 августа 2017 года за истцами зарегистрировано право собственности на выделенный земельный участок.

Согласно договору аренды земельного участка от 4 мая 2018 года, истцы передали ИП – главе КФХ Бегинтаевой Г.К. в аренду земельный участок с кадастровым номером № на срок 12 лет. Данный договор также подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 11 мая 2018 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № обременен арендой в пользу ООО «Восток-Агро» по договору аренды на срок с 28 апреля 2014 года по 28 апреля 2026 года, запись регистрации от 30 августа 2017 года, а также арендой в пользу Бегинтаевой Г.К. по договору аренды от 4 мая 2018 года на срок с 11 мая 2018 года на 12 лет, запись регистрации от 11 мая 2018 года.

14 мая 2021 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором было принято в том числе и решение о расторжении договора аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года и зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 30 августа 2017 года. Основаниями расторжения договора указан тот факт, что договор аренды от 28 апреля 2014 года был заключен с ООО «Юбилейное», и никто не мог предположить при его заключении, что в последующем ООО «Юбилейное» будет признано банкротом, а также права по договору будут неоднократно передаваться иным лицам.

Вместе с тем, ООО «Восток-Агро» до настоящего времени не отреагировало на предложение истцов расторгнуть договор аренды земельного участка от 28 апреля 2014 года в части выделенного земельного участка с кадастровым номером №

В качестве оснований для расторжения договора аренды истцы указывают на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые выражаются в том, что право аренды неоднократно передавалось иным арендаторам, а также в отношении первоначального арендатора ООО «Юбилейное» была введена процедура банкротства.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Из содержания договора аренды от 28 апреля 2014 года следует, что согласия собственников земельных долей для передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу не требуется (п. 3.1 Договора аренды от 28 апреля 2014 года). Указанный договор аренды от 28 апреля 2014 года не расторгнут и не изменён.

Таким образом, заключая договор аренды от 28 апреля 2014 года, собственники земельного участка не установили запрет на передачу права аренды земельного участка, как и необходимость испрашивать согласие собственником земельного участка на передачу права аренды, третьим лицам.

Одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, пп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Само по себе изменение финансового положения арендатора и признание ООО «Юбилейное» банкротом не относятся к числу тех обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при заключении договора аренды. Вступая в договорные отношения, истцы не могли исключать вероятность наступления указанных в иске событий. Кроме того, с 2016 года новым арендатором является ООО «Восток-Агро», а не ООО «Юбилейное», процедура банкротства в отношении которого прекращена в конце 2021 года.

Следовательно, оснований для расторжения договора в судебном порядке по правилам ст. 451 Гражданского кодекса РФ не имеется.

По этой причине судом не принимаются во внимание доводы представителя истцов Есмагамбетовой А.Б. о применении положений ст. 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, изменились столь существенно, что это является основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером № был образован путем выдела долей из земельного участка с кадастровым номером №, то право аренды ООО «Восток-Агро» возникло на выделенный земельный участок в силу закона.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, и истцами не оспаривается, что арендная плата со стороны ООО «Восток-Агро» собственникам земельного участка с кадастровым номером № выплачивается, договор аренды ответчиком исполняется, земельный участок им обрабатывается, нарушений условий договора аренды со стороны арендатора не имеется.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истцов о расторжении договора аренды от 28 апреля 2014 года в части земельного участка с кадастровым номером №.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска Бегинтаевой.С.К., Бекентаева.А.Р., Бекентаевой.М.М., Ишимовой.Р.И., Файзулина.М.М., Файзулина.С.С., Хайрзаманова.Р.Ф., Хайрзамановой.Р.Ф. и Шагирова.М.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Агро» о расторжении договора аренды в части выделенного земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Адамовский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2022 года.

Председательствующий: М.К. Абдулов