Решение по делу № 3а-677/2016 от 13.09.2016

Дело № 3а-677/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2016 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Титовой В.В.,

при секретаре Клименко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО к Администрации Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2346 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере <данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что указанный выше земельный участок административный истец использует на основании договора аренды ***, заключенного ДД.ММ.ГГ с <адрес> Алтайского края, соглашения от ДД.ММ.ГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***, составляет <данные изъяты> рублей и является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке, на который получено положительное экспертное заключение. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, поскольку размер кадастровой стоимости влияет на размер арендной платы.

Административный истец ФИО, его представитель ФИО в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административные ответчики – Администрация Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованное лицо – <адрес> надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, об отложении разбирательства дела не просили, в связи с чем в соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В письменных отзывах Администрация Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю оставляют разрешение требований на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, наделены правом на обращение с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Судом установлено, ФИО является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2346 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды ***, заключенного ДД.ММ.ГГ с <адрес> Алтайского края, соглашения от ДД.ММ.ГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Участок предоставлен под предприятие автосервиса (станция технического обслуживания). По условиям данного договора расчет арендной платы производится, в том числе, с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1. договора)(л.д.7-9).

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

По сведениям государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены постановлением Администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края".

Согласно кадастровой справке филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена по состоянию на ДД.ММ.ГГ и составляет <данные изъяты> рублей (л.д.10).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу пункта 3 указанной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО Оценочная компания «<данные изъяты>» ФИО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет <данные изъяты> рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение *** от ДД.ММ.ГГ, подготовленное экспертом Ассоциации саморегулируемой организации «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО

Положительное экспертное заключение содержит выводы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и стандартов Ассоциации СРО «<данные изъяты>», а также выводы о подтверждении величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Исследовав отчет об оценке и экспертное заключение, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Из данного отчета следует, что оценщик исследовал и проанализировал влияние общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Алтайском крае на рынок оцениваемого объекта, том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Выявлена стабилизация цен к концу 2014 года на земельные участки коммерческого назначения, спровоцированная адаптацией экономики страны к условиям кризиса.

Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, в результате которого оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием является его текущее использование – под предприятие автосервиса (станция технического обслуживания), что соответствует торгово-офисному использованию.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки был произведен анализ рынка земельных участков в <адрес> из сегмента объекта оценки. Были выявлены одиночные предложения, часть которых принять за аналоги для расчета рыночной стоимости объекта оценки не представилось возможным, так как на них расположены объекты недвижимости либо они продаются в придачу с другими объектами, поэтому оценщиком принято решение расширить сегмент рынка до предложений по другим районным центрам Алтайского края. При этом использовались предложения о продаже земельных участков под торгово-офисную застройку в Алтайском крае, представленные в журнале «Недвижимость Алтай» 2014 год, на сайтах администраций районов, сайте «Авито.ру».

Расчет рыночной стоимости оцениваемого участка проводился методом количественных корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, определил факторы, влияющие на стоимость земельного участка, обосновал свой выбор, обосновал отказ от использования других единиц и элементов сравнения.

Для сравнения выбраны 3 объекта – аналога с наиболее схожими основными характеристиками с объектом оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельного участка. При этом введена корректировка на торг – 14 % для всех объектов-аналогов (размер корректировки равен среднему как наиболее вероятному значению на неактивном рынке). Для всех объектов-аналогов введена корректировка на вид права, так как объем передаваемых прав влияет на стоимость, ценность предложения. Стоимость права аренды земельного участка меньше права собственность такого земельного участка. Для объекта-аналога *** (меньшего по площади, чем оцениваемый объект) введена корректировка на площадь, так как размер площади влияет на рыночную стоимость 1 кв.метра. Применение всех корректировок имеет мотивированное обоснование.

В результате приведенного в отчете анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки земельного участка оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование и являющимся членом Ассоциации саморегулируемой организации «<данные изъяты> содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка; мотивированное обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов; содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки; обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных оценщиком в рамках примененного подхода; отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Административными ответчиками, заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в представленном административным истцом отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, доказательств, опровергающих изложенные в отчете и экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, не представлено, в связи с чем основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, у суда отсутствуют.

Принимая во внимание, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 2346 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГ

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГ

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий В.В.Титова