Решение по делу № 33а-8618/2018 от 20.09.2018

Судья 1 инстанции Латыпов P.P.

Судья - докладчик Гусарова Л.В.                                 по делу № 33а-8618/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 октября 2018 года                                                  г. Иркутск

Судебная коллегия по административным делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Усовой Н.М.,

судей Гусаровой Л.В., Харина Р.И.,

при секретаре Шеине С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ленской Веры Викторовны к Управлению Росреестра по Иркутской области о признании решения незаконным, устранении нарушений прав,

по апелляционной жалобе Ленской Веры Викторовны на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 4 июля 2018 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование административного иска указано, что Ленской В.В. на основании договора участия в долевом строительстве от <Дата изъята> №<Номер изъят>, заключенного с ООО «СибирьЭнергоТрейд», на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят> (далее – жилой дом), который находится на земельном участке, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 641 кв.м. (далее - земельный участок), переданным ей по акту приемки-передачи от <Дата изъята> застройщиком, которому земельный участок принадлежит на праве аренды на основании договора аренды №<Номер изъят> от <Дата изъята> , заключенного с АО «АИЖК», в связи с чем административный истец полагает, что в силу закона к ней с <Дата изъята> (с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом) перешли права арендатора земельного участка по договору аренды от <Дата изъята> .

08.08.2017 административный истец обратилась в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от <Дата изъята> .

Уведомлением от 21.08.2017 приостановлена государственная регистрация права в связи с отсутствием в договоре купли-продажи от <Дата изъята> сведений об обременении земельного участка (аренде), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) на момент обращения с заявлением, предложено представить дополнительное соглашение к договору с указанием обременения.

Уведомлением Управления Росреестра по Иркутской области от 02.03.2018 Ленской В.В. отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок в связи с не представлением документов.

Административный истец полагает принятое решение незаконным, не соответствующим требованиям ст.ст.131, 309, 310, 408, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст.ст.14, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), нарушающим ее права и законные интересы собственника, поскольку в результате заключения договора купли-продажи земельного участка от <Дата изъята> между Ленской В.В. и АО «АИЖК» арендное обязательство в соответствии со ст.413 ГК РФ прекращено совпадением должника и кредитора в лице арендатора, запись об аренде подлежит погашению в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на земельный участок к новому владельцу.

Права арендатора земельного участка АО «АИЖК» были переданы АО «СибирьЭнергоТрейд», которое уступило права и обязанности по договору аренды от <Дата изъята> ООО «ВостСибСтрой Девеломпент» на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды №<Номер изъят> от <Дата изъята> , которое, по мнению административного истца, является ничтожной сделкой в соответствии со ст.ст.166, 167, 168, 384 ГК РФ, в связи с чем в ЕГРН содержатся недостоверные сведения об обременениях земельного участка, внесенные на основании ничтожной сделки, что не было установлено административным ответчиком при проведении правовой экспертизы.

Тем самым требования административного ответчика об указании в договоре купли-продажи земельного участка сведений об обременении в виде аренды либо представления дополнительного соглашения к договору купли-продажи с включением данного условия являются незаконными.

В связи с чем административный истец, с учетом уточнения административных исковых требований в соответствии со ст.46 КАС РФ, просил суд признать незаконным решение Управления Росреестра по Иркутской области от 02.03.2018 №<Номер изъят> об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, возложить на административного ответчика обязанность устранить нарушение прав путем государственной регистрации права собственности Ленской В.В. на земельный участок с кадастровым номером <Номер изъят>.

Определением Свердловского районного суда г. Иркутска от                       30 мая 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены АО «СибирьЭнергоТрейд» и ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», а также произведена замена заинтересованного лица                     АО «АИЖК» на АО «ДОМ.РФ».

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 4 июля 2018 года в удовлетворении административного искового заявления Ленской В.В. отказано.

В апелляционной жалобе Ленская В.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что не соблюден порядок принятия оспариваемого решения об отказе в регистрации права. Так, из содержания уведомления от <Дата изъята> № <Номер изъят> о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что Ленская В.В. действует от имени АО «АИЖК», что не соответствует действительности, а также непонятно кому оно адресовано и какие действия необходимо совершить Ленской В.В. и АО «АИЖК».

Кроме того указывает, что она не была уведомлена о приостановлении регистрации по заявлению АО «АИЖК» сроком до 16.02.2018, о чем она узнала только из отзыва Управления.

Относительно доводов апелляционной жалобы Управлением Росреестра по Иркутской области поданы возражения.

Административный истец Ленская В.В., представители заинтересованных лиц АО «ДОМ.РФ», АО «СибирьЭнергоТрейд»,                  ООО «ВостСибСтрой Девелопмент», извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия с учетом положений части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150, частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Гусаровой Л.В., объяснения представителя Управления Росреестра по Иркутской области, по доверенности, Рубцовой И.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого судебного акта, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 названного Федерального закона к компетенции регистрирующего органа относится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В силу п. п. 2, 2.1 ст. 19 вышеназванного Федерального закона в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи. В случае непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, в частности, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В судебном заседании установлено, что Ленской В.В. на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве от <адрес изъят> №<Номер изъят>, заключенного с АО «СибирьЭнергоТрейд», принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, который находится на земельном участке, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 641 кв.м. (в настоящее время по данным ЕГРН площадь 643 кв.м.)

<Дата изъята> между Ленской В.В. и АО «АИЖК» (в настоящее время – АО «ДОМ.РФ») заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 641 кв.м., который передан административному истцу и находится в ее пользовании в соответствии с п.1 ст.271 ГК РФ.

08.08.2017 Ленская В.В. и представитель АО «АИЖК» Голобокая А.В. обратились в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок, предоставив договор от <Дата изъята> в качестве основания для регистрации перехода права собственности.

21.08.2017 решением государственного регистратора государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок приостановлена на основании п.п.5, 17 ч.1 ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а именно отсутствием в договоре купли-продажи от <Дата изъята> сведений об обременении земельного участка арендой (в ЕГРН имеется запись от <Дата изъята> об обременении права собственности (аренда) на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от <Дата изъята> ).

Решением от 02.03.2017 Ленской В.В., АО «АИЖК» отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в соответствии со ст.27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с непредставлением документов, указанных в уведомлении от 21.08.2017 (дополнительного соглашения к договору), в части указания сведений об обременении земельного участка арендой.

Судом также установлено, что на основании договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 №<Номер изъят> Федеральный фонд содействия развитию жилищному строительству (в дальнейшем АО «АИЖК», АО «ДОМ.РФ») передал ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» в целях комплексного освоения в целях развития жилищного строительства в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 985 247 кв.м., на срок <данные изъяты> лет.

В соответствии с дополнительным соглашением №<Номер изъят> от <Дата изъята> к данному договору аренды в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 985 247 кв.м., Федеральный фонд содействия развитию жилищному строительству передал ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» 450 земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 757 085 кв.м., расположенных по адресу: <адрес изъят>, образованных в соответствии со схемой межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории в границах земельного участка, кадастровый номер <Номер изъят>, в том числе в отношении земельного участка, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 641 кв.м., вид разрешенного использования: под объекты индивидуального жилищного строительства.

На основании соглашения №1 о передаче прав и обязанностей арендатора от 08.02.2017 АО «СибирьЭнергоТрейд» передало                             ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» права и обязанности по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №<Номер изъят> от <Дата изъята> в отношении 450 земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 757 085 кв.м., расположенных по адресу: <адрес изъят>, образованных в соответствии со схемой межевания территории в составе утвержденного проекта планировки территории в границах земельного участка, кадастровый номер <Номер изъят>, в том числе в отношении земельного участка, кадастровый номер <Номер изъят>, площадью 641 кв.м., вид разрешенного использования: под объекты индивидуального жилищного строительства.

В судебном заседании установлено, что в ЕГРН внесены записи об обременении права собственности (аренда) на земельный участок, кадастровый номер <Номер изъят>, в пользу арендатора                                ООО «ВостСибСтрой Девелопмент» на основании договора аренды от 30.12.2011 №<Номер изъят>, дополнительного соглашения к нему №<Номер изъят> от 06.11.2013, соглашения №<Номер изъят> от 08.02.2017.

Из выписки из ЕГРН от 14.03.2018 следует, что площадь земельного участка, кадастровый номер <Номер изъят>, составляет 643 кв.м.

Согласно п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, в соответствии со ст.413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В связи с чем суд пришел к правильному выводу, что обязательства арендатора по отношению к арендодателю, являющемуся продавцом земельного участка, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором этот арендатор не участвует в качестве стороны договора.

В связи с изложенным положения ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции указал в решении на то, что, обращаясь в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, административный истец не представила доказательства соблюдения положений п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ об обязательном получении согласия арендатора на образование нового участка.

При таком положении выводы суда о законности приостановления и последующего отказа Управления Росреестра по Иркутской области в регистрации права собственности Ленской В.В. на земельный участок, соответствуют установленным обстоятельствам дела и нормам материального права.

Кроме того, судебной коллегией также установлено, что право собственности Ленской В.В. на земельный участок с кадастровым номером <Номер изъят> зарегистрировано <Дата изъята> . Основаниями регистрации стали договор купли-продажи № <Номер изъят> от <Дата изъята> и дополнительное соглашение к договору купли-продажи №<Номер изъят> от <Дата изъята> об уменьшении размера арендованного участка на размер спорного земельного участка. Обременение в виде аренды на спорный земельный участок снято.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд при вынесении решения не выяснил все обстоятельства дела, имеющие значение для дела, не доказал обстоятельства, имеющие значение для дела, не исследовал все доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, неправильно применил нормы материального и процессуального права по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на их переоценку.

В адрес заявителя направлялось уведомление от 21.08.2017 №<Номер изъят>, в котором указана причина приостановления регистрации права, а именно, что при наличии зарегистрированного обременения права собственности в виде аренды, представленный договор купли-продажи от <Дата изъята> такие сведения не содержит.

Указание в данном уведомлении о принятом решении о приостановлении действия по прекращению аренды спорного земельного участка, заявление о котором представлено АО «АИЖК», направлено на подтверждение факта того, что при принятии оспариваемого решения о приостановлении, запись об аренде требовала доработки.

Уведомление о приостановлении содержит ссылку на номер и дату заявления административного истца, поэтому довод апелляционной жалобы о том, что уведомление о приостановлении принято не по ее пакету документов, нельзя признать обоснованным.

Также нельзя признать обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что административным истцом не получено уведомление о приостановлении государственной регистрации по заявлению представителя АО «АИЖК», так как направление таких уведомлений при поступлении заявления от правообладателя объекта недвижимости не предусмотрено.

Заявителем апелляционной жалобы не указано на наличие перечисленных в законе оснований для отмены судебного решения.

Руководствуясь п. 1 ст. 309, ст. 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 4 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ленской Веры Викторовны – без удовлетворения.

Председательствующий                                             Н.М. Усова

Судьи                                         Л.В. Гусарова

                                                                                                       Р.И. Харин