Решение по делу № 33-4775/2024 от 18.04.2024

Судья Новичихина Н.А. Дело № 33-4775/2024 (№ 2-168/2023)

25RS0039-01-2022-002718-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 мая 2024 года         город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Ундольской Ю.В.,

судей Рыженко О.В., Саковского Е.В.,

при секретаре Деменчук Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» к Гречаниченко Ольге Борисовне о признании сделок недействительными,

по апелляционной жалобе Гречаниченко Ольги Борисовны на решение Надеждинского районного суда Приморского края от 19 октября 2023 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Ундольской Ю.В., выслушав объяснения Гречаниченко О.Б. и ее представителей по доверенности Возисова К.А., Маслюка П.М., Полянской М.В., возражения представителя ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» Малиновского К.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» обратилось в суд с исковым заявлением к Гречаниченко О.Б., указав, что между обществом и Гречаниченко О.Б. 17 марта 2021 года заключены договоры участия в долевом строительстве № 3К-99 и № 2К-100, предметом которых являлось строительство жилого дома по <адрес> и передача участнику долевого строительства жилых помещений. Стоимость объекта строительства по договору № 3К-99 составляла 11 927 400 руб., по договору № 2К-100 6 787 700 руб., которая подлежала оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке в рассрочку до 30 июня 2021 года, срок передачи объектов установлен не позднее 30 сентября 2021 года. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Между тем, 9 сентября 2021 года стороны заключили соглашения к указанным договорам, которыми изменен порядок расчетов, исключено использование эскроу счетов, предоставлена рассрочка до 30 декабря 2024 года, уменьшена стоимость объектов долевого строительства по договору № 3К-99 до 6 774 069 руб., по договору № 2К-100 до 4 040 066 рублей. Истец по акту приема-передачи 22 октября 2021 года передал ответчику квартиры № 91 и № 92, подписав акты. Истец полагает, что дополнительные соглашения являются недействительными сделками, поскольку заключены в нарушение требований закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). Кроме того истец полагает, что уменьшение стоимости объектов долевого строительства более чем на сорок процентов, увеличение срока осуществления расчетов в отсутствие экономического обоснования свидетельствует о том, что названные соглашения заключены с нарушением принципа разумности, добросовестности и в ущерб истцу. ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» просило суд признать дополнительное соглашение от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № 3К-99 от 17 марта 2021 года и дополнительное соглашение от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17 марта 2021 года, заключенные с Гречаниченко О.Б., недействительными сделками.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от 19 октября 2023 года исковые требования удовлетворены. Суд постановил: признать дополнительные соглашения от 9 сентября 2021 года к договорам участия в долевом строительстве № ЗК-99 от 17 марта 2021 года и № 2К-100 от 17 марта 2021 года, заключенные между ООО СК «ОСК 3» и Гречаниченко Ольгой Борисовной недействительными.

С указанным решением не согласилась Гречаниченко О.Б., ее представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что суд не применил нормы права, подлежащие применению, не дал оценки доказательствам, предоставленным ответчиком в материалы дела и не дал оценки свидетельским показаниям.

В поданных возражениях на апелляционную жалобу, представитель ООО СК «ОСК 3» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что между застройщиком ООО СЗ «ОСК-3» и Гречаниченко О.Б. заключены:

договор участия в долевом строительстве № ЗК-99 от 17 марта 2021 года в отношении объекта долевого строительства - жилое помещение: трехкомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме на 17 этаже, по адресу: <адрес> условный номер квартиры 17-1, общей площадью составляет 115,8 кв. м.

Согласно п. 2.1. договора предусмотрено, что цена объекта долевого строительства составляет сумму в размере 11 927 400 рублей, которая подлежит оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке ПАО «Сбербанк России» (п.2.2. договора) в рассрочку до 30 июня 2021 года. При этом, согласно п. 1.4. договора установлен срок передачи Застройщиком квартиры - не позднее 30 сентября 2021 года, то есть фактически обязанность по уплате цены договора должна быть исполнена до ввода в эксплуатацию объекта и передачи его участнику долевого строительства;

договор участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17.03.2021 г. в отношении объекта долевого строительства - жилое помещение: трехкомнатная квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме на 17 этаже, по адресу: <адрес> условный номер квартиры 17-2, общей площадью составляет 65,9 кв.м.

Согласно п. 2.1 договора предусмотрено, что цена объекта долевого строительства составляет сумму в размере 6 787 700 рублей, которая подлежит оплате с использованием эскроу счета, открытого в уполномоченном банке ПАО «Сбербанк России» (п.2.2. договора) в рассрочку до 30 июня 2021 года. При этом, согласно п. 1.4. Договора установлен срок передачи Застройщиком квартиры - не позднее 30 сентября 2021 года, то есть фактически обязанность по уплате цены договора должна быть исполнена до ввода в эксплуатацию объекта и передачи его участнику долевого строительства.

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке 30 марта 2021 года.

В последующем, между ООО Специализированный застройщик «ОСК 3» и Гречаниченко О.Б. заключены дополнительные соглашения к вышеназванным договорам участия в долевом строительстве:

дополнительное соглашение от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № ЗК-99 от 17 марта 2021 года;

дополнительное соглашение от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17 марта 2021 года.

Указанными дополнительными соглашениями, в частности, раздел № 2 договоров участия в долевом строительства изложен в новой редакции, которым предусмотрены изменения, как цены объекта долевого строительства, так и порядок расчетов исключая расчеты с использованием эскроу счетов, открытых в уполномоченном банке, оплата по которым должна производиться на расчетный счет застройщика напрямую (п.2.2., п. 2.3., 2.7. соглашений), и предоставлением увеличения срока рассрочки до 30 декабря 2024 года.

Дополнительным соглашением от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № ЗК-99 от 17 марта 2021 года стоимость объекта долевого строительства уменьшена с 11 927 400 рублей до 6 774 069 рублей, то есть на более чем сорок процентов.

Дополнительным соглашением от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17 марта 2021 года стоимость объекта долевого строительства уменьшена с 6 787 700 рублей до 4 040 066 рублей, то есть также более чем на сорок процентов.

Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке 27 сентября 2021 года.

22 октября 2021 года застройщиком по акту приема-передачи объекта долевого строительства № 91 ответчику была передана квартира № 91, расположенная по адресу: г. Владивосток, ул. Полетаева, 23а в рамках исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве № ЗК-99 от 17 марта 2021 года.

В рамках исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17 марта 2021 года сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства № 92, по которому передана квартира № 92, расположенная по адресу: <адрес>

Согласно содержания п. 3 названных актов, а также сведений бухгалтерского учета ООО СЗ «ОСКЗ» оплата за переданное имущество не произведена в полном объеме. В тоже время за ответчиком в последующем было зарегистрировано право собственности на вышеуказанные квартиры.

По результатам проведенной по делу судебной почерковедческой экспертизы № 1206/3-2-01 от 11 августа 2023 года, установлено, что подписи от имени Герасимовой А.С., расположенные в дополнительном соглашении от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № ЗК-99 от 17 марта 2021 года и дополнительном соглашении от 9 сентября 2021 года к договору участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17 марта 2021 года, выполнены не самой Герасимовой Анной Сергеевной, а другим лицом (лицами) с подражанием подлинной подписи Герасимовой А.С.

Разрешая исковые требования по существу, руководствуясь ст. 10, 168, 432 ГК РФ, разъяснений, данных в абзаце втором п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из заключения судебной почерковедческой экспертизы, а также и того, что заключая оспариваемые соглашения стороны, не могли не знать и не осознавать, что реальная стоимость объектов долевого строительства значительно выше указанных в договорах, что следует, также, из находящихся в распоряжении ответчика выписок из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости объектов недвижимости, в которых отражена стоимость, превышающая цены, отраженные в оспариваемых дополнительных соглашениях, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, они подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В соответствии с ч. 1.1 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

Таким уполномоченным банком, как верно установил суд первой инстанции, являлся ПАО «Сбербанк», что не оспаривалось ответчиком.

Согласно п. 2 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1 - 4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Соответствующий договор участия в долевом строительстве согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ должен содержать, в том числе: цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пп. 3), а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Кроме того, расчеты по таким договорам участия в долевом строительстве допускаются только с использованием счетов эскроу.

П. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из анализа приведенных норм во взаимосвязи судом первой инстанции верно установлено, что привлечение денежных средств ответчика на строительство (создание) многоквартирного дома осуществлено застройщиком путем и непосредственно при заключении договоров участия в долевом строительстве М2К-100 от 17 марта 2021 года и № ЗК-99 от 17 марта 2021 года, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Пунктом 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 г. №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Учитывая, что договоры участия в долевом строительстве № 2К-100 от 17 марта 2021 года и ЗК-99 от 17 марта 2021 года заключены до введения многоквартирного дома в эксплуатацию – 22 июля 2021 года, то оснований считать, что судом неправильно были применены указанные в апелляционной жалобе положения п. 5 ст.8 Федерального закона от 1 июля 2018 года № 75-ФЗ оснований не имеется. Не имеет никакого правового значения ссылки апеллянта на якобы неразрешение судом ходатайства об истребовании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22 июля 2021 года, поскольку такая информация во исполнение требований закона размещена в общем публичном доступе на сайте единой информационной системы жилищного строительства www.дом.рф, где такое разрешение № 25-RU25304000-49-2021 от 22 июля 2021 года размещено и имеется в настоящее время.

Договоры участия в долевом строительстве заключены между истцом и ответчиком в реализации императивных требований ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ, которое полностью соответствует приведенным императивным требованиям.

Следовательно, договоры участия в долевом строительстве (по которым осуществляется привлечение денежных средств участника долевого строительства), как заключаемые впервые в порядке п.7.1. ст.18 Федерального закона N 214-ФЗ, могут быть заключены минуя расчеты с использованием счета эскроу согласно ст. 15. 4 Федерального закона N 214-ФЗ только в очень узкий период времени, когда многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию, но не поставлен на кадастровый учет. Однако, в силу императивных требований указанный порядок возможен только в отношении вновь заключаемых договоров и в отношении объектов долевого строительства, не являющиеся предметом других договоров участий в долевом строительстве. В связи с чем, указанный порядок не распространяется на спорные правоотношения, касающиеся возможности изменения порядка оплаты по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве на основании недействительных спорных дополнительных соглашений, в том числе в силу прямого указания п.4 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.

Суд первой инстанции верно установил, что спорные дополнительные соглашения от 9 сентября 2021 года к договорам участия в долевом строительстве, заключены в нарушение приведенных императивных требований и существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, поэтому обоснованно признал их недействительными.

Доводы апелляционной жалобы ответчика основаны на неверном толковании приведенных норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 5 ст. 8 ФЗ от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доводы апелляционной жалобы о действительности спорных дополнительных соглашений со ссылками на положения п.2 ст. 183 ГК РФ и разъяснений п. 121 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые суд, по мнению заявителя, ошибочно не принял во внимание являются несостоятельными.

В соответствии с п. 2. ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку судом обоснованно установлено, что спорные дополнительные соглашения являются недействительными (ничтожными) сделками, их возможное последующее одобрение либо неодобрение не имеет правового значения для дела, так как гражданские права и обязанности из данных сделок не возникают. Действующим законодательством не предусмотрено возможности одобрения ничтожной сделки с точки зрения возникновения правовых последствий, предусмотренных такой сделкой, придавая тем самым ей статус действительной и легализуя ее.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушений прав третьего лица - ПАО «Сбербанк России» ссылками на непредставление в материалы дела правовой позиции по делу, прекращением обязанности по ведению счетов экскроу, а также в свете представления сведений бухгалтерской отчетности, находящейся в общем доступе, судебная коллегия находит несостоятельными.

Суд первой инстанции обоснованно признавая спорные соглашения недействительными руководствовался положениями п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которым сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом первой инстанции верно установлено, что договоры долевого участия в строительстве по смыслу п. 2 ст. 15.4, а также п. 8, 9 ст. 15.4, п. 6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ не могут предусматривать возможность проведения расчетов с застройщиком минуя счета эскроу такие договоры будут являться прямым нарушением прав кредитора застройщика -уполномоченного банка ПАО «Сбербанк России» (кредитующего строительство объекта).

Кроме того, как верно установил суд первой инстанции, по смыслу положений п. 8 ст. 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ именно с момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 Закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникшие на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участником долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объект недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 9 ст.15.4 Федерального закона N 214-ФЗ с даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения и (или) машино-место входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

Согласно п.6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод и эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договору займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщиком права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежное средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договоров займа).

Материалами дела подтверждено, что между застройщиком и уполномоченным банка заключены все предусмотренные законом названные договоры ипотеки.

Кроме того, в материалы дела были предоставлены выписки из ЕГРН в отношении имущества, на которые было зарегистрировано право залога в пользу ПАО «Сбербанк России» и после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – 22 июля 2021 года, что подтверждает сохранение обязательств застройщика перед уполномоченным банком обеспечению неисполненных перед ним обязательств после указанной даты.

Следовательно, совокупность приведенных норм во взаимосвязи свидетельствует, что изменение условий договоров участия в долевом строительстве с возможности осуществления расчетов без использования эскроу счетов, а также передача объектов долевого строительства ответчику без осуществления расчетов по таким счете свидетельствует о том, что данные соглашения заключены в нарушение прав ПАО «Сбербанк России», поскольку фактически определили возможность вывода имущества, к которому должно было возникнуть право залога банка, как на нереализованное имущество, так и уменьшили права банка на получение денежных средств с эскроу счетов для расчетов по обязательствам с застройщиком.

Судом первой инстанции в установлении оснований для признания дополнительных соглашений недействительными по рассмотренному основанию верно и обоснованно установлены все значимые для дела обстоятельства, а также учтены результаты судебной почерковедческой экспертизы, свидетельствующие о том, что от имени застройщика спорные дополнительные соглашения не заключались.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции, повторяют доводы, изложенные ответчиком при рассмотрении дела по существу судом первой инстанции, основаны на неверном толковании действующего законодательства, поэтому основанием для отмены либо изменения решения суда не являются.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены либо изменения судебного решения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Надеждинского районного суда Приморского края от 19 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гречаниченко Ольги Борисовны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение коллегии изготовлено 16 мая 2024 года.