Решение по делу № 33-10816/2020 от 25.02.2020

Судья - Петренко А.П. дело № 33-10816/2020

в„– 2-634/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 июня 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пономаревой Л.Е.

судей Палянчук Т.А., Сагитовой Е.И.

по докладу судьи краевого суда Палянчук Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Красулиной О.А.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края к Марченко В.Н. о расторжении договоров аренды земельных участков и дополнительного соглашения,

по апелляционной жалобе исполняющего обязанности главы Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Ерошкина Е.В. на решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2019 года,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А., судебная коллегия

установила:

администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края обратилась в суд с исковым заявлением к Марченко В.Н., в котором просила расторгнуть договоры № <№..>, № <№..> аренды земельных участков с кадастровыми номерами <№..>, <№..>, расположенных по адресу: <Адрес...>, заключенные между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района и Белкиной Я.Н. 28.08.2012 года и расторгнуть дополнительное соглашение к указанным договорам аренды на земельный участок, площадью 1 072 кв.м., с кадастровым номером <№..>, расположенный по адресу: <Адрес...>, заключенные между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района и Марченко В.Н.

Исковые требования мотивированы тем, что <Дата> года между истцом и Белкиной Я.Н. заключены договора аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения № <№..> и № <№..>. Предметом договора аренды № <№..> выступал земельный участок с кадастровым номером <№..>, площадью 550 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного землепользования - под строительство гаражей. Предметом договора аренды № <№..> выступал земельный участок с кадастровым номером <№..>, площадью 521 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного землепользования - под многотопливную АЗС.

Далее права и обязанности по данным договорам Белкина Я.Н. переуступила ответчику Марченко В.Н., заключив с ним <Дата> года договоры передачи прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков от <Дата> года № <№..> и № <№..>.

В связи с объединением данных земельных участков образовался один земельный участок с кадастровым номером <№..> с видом разрешенного землепользования - под объекты придорожного сервиса. <Дата> года между истцом и Марченко В.Н. было заключено дополнительное соглашение к указанным выше договорам аренды земельных участков № <№..> и № <№..>.

В ходе проведения инвентаризации земельного участка, предоставленного в аренду, администрация поселения выявила факт отсутствия и проведения каких-либо строительных работ на земельном участке, расположенном по адресу: <Адрес...>, с кадастровым номером <№..>. В связи с чем, в адрес ответчика 05.03.2019 года истцом направлена претензия о неисполнении обязательств по договору аренды, в которой ответчику рекомендовалось устранить допущенные нарушения в течение 10 дней с момента получения данной претензии и начать использовать участок по назначению.

В установленный претензией срок ответчик не предпринял никаких мер по устранению допущенных нарушений, в связи с чем, истец направил 16.04.2019 года претензию о неисполнении обязательств по договору аренды, в рамках которой уведомил о его расторжении. Претензия была получена представителем ответчика. Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Решением Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2019 года в удовлетворении иска администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края отказано.

В апелляционной жалобе исполняющий обязанности главы Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Ерошкин Е.В. выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования. В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального права.

В возражении на эту жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, как необоснованную.

Заслушав Марченко В.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, правильность применения судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела и установлено судом, <Дата> года между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района и Белкиной Я.Н. заключены договора аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения № <№..> и №<№..>

Предметом договора аренды № <№..> выступал земельный участок с кадастровым номером <№..>, площадью 550 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного землепользования - под строительство гаражей. Предметом договора аренды № <№..> выступал земельный участок с кадастровым номером <№..>, площадью 521 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес...>, с видом разрешенного землепользования - под многотопливную АЗС.

Права и обязанности по данным договорам аренды Белкина Я.Н. переуступила ответчику Марченко В.Н., заключив с ним <Дата> года договоры передачи прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков от <Дата> года № <№..> и № <№..>.

Указанные договора передачи прав и обязанностей зарегистрированы Приморско-Ахтарским отделом управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края 06.05.2015 года, и с этого времени к Марченко В.Н. перешли права и обязанности по договорам аренды.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом при применении пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Договорами аренды конкретные сроки освоения земельных участков, переданных ответчику, предусмотрены не были.

Помимо этого как усматривается из материалов дела, в связи с заявлением ответчика о проведении публичных слушаний, 03.06.2015 года администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района были проведены общественные слушания по вопросу изменения вида землепользования вышеуказанных земельных участков для строительства на них объектов придорожного сервиса.

Постановлением главы Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района В.В. Маврешко № 980 от 05.06.2015 года по результатам публичных слушаний принято решение о предоставлении Марченко В.Н. условно-разрешенного вида использования земельных участков с кадастровыми номерами <№..>, <№..>, площадью 550 кв.м и 521 кв.м, соответственно, расположенных по адресу: <Адрес...>, под объекты придорожного сервиса - «авторемонтные мастерские, автомойки, офисы, объекты оптовой торговли, торгово-бытового назначения, кафе».

Согласно пункту 3 указанного постановления главы организационно-кадровому отделу администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района поручено уведомить о данных изменениях ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю и иные организации.

В целях осуществления государственного кадастрового учета вышеуказанных земельных участков, вид разрешенного землепользования которых был изменен, администрация городского поселения обратилась ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю с соответствующим заявлением, решением которого от 13.08.2015 года осуществление государственного кадастрового учета земельных участков приостановлено, в связи с тем, что площадь обоих земельных участков меньше установленного законом предельного минимального размера земельного участка (1 000 кв.м.) под выбранный вид землепользования - «авторемонтные мастерские, автомойки, офисы, объекты оптовой торговли, торгово-бытового назначения, кафе».

Для приведения в соответствие с измененным видом землепользования - под объекты придорожного сервиса, вышеназванные земельные участки с кадастровыми номерами <№..> и <№..> объединены в единый земельный участок, общей площадью 1 072 кв.м, которому на основании постановления главы Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Маврешко В.В. от 15.09.2016 года № 1338 присвоен один адрес: <Адрес...>.

Согласно пункту 2 данного постановления главы организационно-кадровому отделу администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района было поручено уведомить о данных изменениях ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю.

Установлено, что работы по постановке на государственный кадастровый учет вновь образованного земельного участка, в том числе, кадастровые работы и работы по изготовлению межевого плана вновь образованного земельного участка проводились собственником арендуемых участков - администрацией городского поселения длительное время и были завершены только 28.11.2016 года, когда вновь образованный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет и ему был присвоен единый кадастровый номер <№..>.

Данные обстоятельства подтверждаются письмом главы Приморско-Ахтарского городского поселения от 16.10.2015 года, которым он сообщил ответчику на его обращение, что в соответствии с выписками из ЕГРН от 01.10.2015 года № <№..> и <№..> арендуемые им земельные участки с кадастровыми номерами <№..>, <№..> находятся под арестом и никаких действий с данными участками производить нельзя; решением ФКП Росреестра по Краснодарскому краю от 22.11.2016 года о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка в связи с тем, что представленный межевой план не соответствовал требованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 года № 412.

Также установлено, что 22.12.2016 года между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края и Марченко В.Н. заключено дополнительное соглашение к указанным выше договорам аренды № <№..> и № <№..> земельных участков, заключенных 28.08.2012 года между администрацией Приморско-Ахтарского городского поселения Краснодарского края и Белкиной Я.Н., в котором указано, что в связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами <№..>, площадью 521 кв.м, и <№..> площадью 550 кв.м, расположенных по адресу: <Адрес...> считать предоставленным в аренду земельный участок, площадью 1 072 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес...> с кадастровым номером <№..>, с целевым назначением - под объекты придорожного сервиса.

Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края 25.01.2017 года.

Таким образом, с момента изменения вида разрешенного землепользования арендуемых ответчиком земельных участков, а именно с 05.06.2015 года и до регистрации дополнительного соглашения, а именно до 25.01.2017 года ответчик не мог в силу закона предпринимать никаких мер по застройке арендуемого земельного участка объектами придорожного сервиса.

Кроме того, как видно из представленных стороной ответчика письменных доказательств, после 25.01.2017 года Марченко В.Н. был предпринят целый ряд мер направленных на освоение арендуемого земельного участка для осуществления на нем строительства.

Так, спорные земельные участки, предоставленные истцом в аренду Белкиной Я.Н. (правопредшественнику ответчика), которые в дальнейшем образовали единый земельный участок, частично расположены в охранной зоне ЛЭП.

Для организации строительства на нем, ответчик 07.02.2017 года обратился с заявлением в филиал сетевой организации - НЭСК города Приморско-Ахтарска, в котором просил произвести вынос участка воздушной линии 10 кв ФП-3 по <Адрес...> мед опорами № 35 и № 37 с арендуемого им земельного участка. 07.02.2017 года на имя архитектора < Ф.И.О. > поступил ответ от директора филиала АО НЭСК-Электросети «Приморско-ахтарскэлектросети» о том, что он не возражает против выделения под застройку земельного участка по адресу: <Адрес...> при условии выноса участка ВЛ-10К в фидера П-3 на расстояние 10 м от строений. <Дата> года ответчик заключил договор № <№..> об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств, расположенных на земельном участке по <Адрес...> под объекты придорожного сервиса, которые там будут располагаться. <Дата> года Марченко В.Н. заключил договор с филиалом НЭСК в города Приморско-Ахтарск на перенос линий электропередач, по которому для производства работ им было оплачено более 120 000 рублей.

Таким образом, для организации строительства на арендуемом участке ответчик вынужден был проводить работы по переносу столбов линий электропередач. В результате этих действий в период с февраля 2017 года по июль 2018 года линия электропередач с участка была перенесена, что подтверждается актом приема-передачи и отображено на топографической съемке земельного участка. Позже филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю внесены изменения в сведения ЕГРН о границе охранной зоны объекта электросетевого хозяйства ВЛ-10 кВ с учетным номером 23.25.2.390.

В 2017 года Марченко В.Н. также были получены технические условия на подключение к водоснабжению и электроснабжению земельных участков в соответствующих организациях города.

Помимо указанного, поскольку земельные участки были предоставлены правопредшественнику ответчика - Белкиной Я.Н. в аренду с находящимися на них зелеными насаждениями, которые мешают строительству на нем, ответчик неоднократно, а именно: 17.08.2016 года, 31.01.2017 года, 23.05.2017 года, 18.12.2017 года, 28.10.2018 года направлял истцу соответствующие заявления на получение порубочного билета, на которые приходил не мотивированный отрицательный ответ, либо ответ не приходил вовсе.

По фактам неоднократных нарушений администрацией городского поселения при рассмотрении его заявлений о выдаче порубочного билета, ответчик также в 2018 году, в 2019 году обращался к прокурору Приморско-Ахтарского района, в связи с чем, по его поручению была проведена проверка, в ходе которой выявлены нарушения со стороны должностных лиц органа местного самоуправления, которыми грубо игнорировались требования законодательства о порядке рассмотрения обращений граждан и законодательства о зеленых насаждениях при всех указанных обращениях ответчика с заявлением о выдаче порубочного билета. В январе 2019 года в адрес главы поселения, прокурор города Приморско-Ахтарск вынес представление об устранении нарушений законодательства об охране зеленых насаждений и законодательства.

22.10.2018 года главой администрации городского поселения ответчику был выдан градостроительный план, согласно которого пятно застройки спорного земельного участка составляло шириной 4,5 метра и длиной 33 метра.

Однако поскольку конфигурация и характеристики земельного участка были неблагоприятны для его застройки, Марченко В.Н. в ноябре 2018 года обратился с заявлением в администрацию Приморско-Ахтарского городского поселения о проведении публичных слушаний по отклонению от предельных параметров строительства на арендуемом им земельной участке, предоставив необходимые документы и заключение (градостроительное обоснование) специализированной организации - МУП МО ЕР «Центра архитектуры и градостроительства», которым была обоснована возможность отклонения от предельных параметров строительства на арендуемом ответчиком земельном участке со ссылкой на все действующие в этой отрасли нормативные документы и законы.

Постановлением главы администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края Велик В.А. от 28.12.2018 года № 1609 ответчику отказано в отклонении от предельных параметров строительства на земельном участке по адресу: <Адрес...> при строительстве объекта придорожного сервиса на расстоянии 1 метра от красной линии улицы Фестивальной, на расстоянии 3 метра от южной границы земельного участка и на расстоянии 1 метра от восточной границы земельного участка.

Не согласившись с данным постановлением, ответчик обратился с административным исковым заявлением в суд.

Вступившим в законную силу решением Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 14 июня 2019 года по делу № 2а-321/2019 суд удовлетворил административный иск Марченко В.Н., признал незаконным и отменил постановление главы Приморско-Ахтарского городского поселения от 28.12.2018 год.

Также суд обязал администрацию Приморско-Ахтарского городского поселения устранить допущенные нарушения путем выдачи Марченко В.Н. соответствующего разрешения об отклонении от предельных параметров строительства на земельном участке по адресу: <Адрес...> при строительстве объекта придорожного сервиса на расстоянии 1 метра от красной линии улицы <Адрес...> на расстоянии 3 метра от южной границы земельного участка и на расстоянии 1 метра от восточной границы земельного участка в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Сведений об исполнении названного судебного решения истцом в материалы дела не представлено.

Напротив ответчик добросовестно, в установленные истцом сроки вносит плату за аренду спорного земельного участка, задолженности не имеет, что подтверждается актами сверки арендных платежей.

Из материалов дела также следует, что срок действия договоров аренды земельных участков, которые истец просит расторгнуть, в настоящее время не истек.

Так, согласно пункту 6.2 договоров аренды земельных участков №<№..> и № <№..>, заключенных 28 августа 2012 года срок их действия установлен до 28 августа 2022 года.

В пункте 7.1 данных договоров аренды указано, что договор прекращается по истечении срока аренды земельного участка. Договор аренды может быть расторгнут досрочно только по обоюдному согласию сторон по основаниям указанным в пункте 4.3.1. в случае отсутствия надобности в земельном участке. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным пунктом 4.3.1. и пунктом 3.2.5.: в случае использования земельного участка не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. договора, неиспользования земельного участка по целевому назначению, нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пунктах 4.1, 4.2 договора, невнесения арендной платы за землю в течение 2-х раз, использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункты 7.2, 7.3 договоров аренды).

Учитывая то, что с момента приобретения прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков и заключения дополнительного соглашения, ответчик предпринимает все законные меры к освоению спорного земельного участка, однако в силу тех или иных, не зависящих от него, объективных причин не может до настоящего времени приступить к строительству на нем, это не может служить основанием для расторжения договоров аренды земельных участков и дополнительного соглашения.

Поскольку Марченко В.Н. нарушений условий пункта 3.2.5. договоров, позволяющих арендододателю досрочно расторгнуть договора аренды, не допущено, а обстоятельства, на которые орган местного самоуправления ссылался в обоснование иска, своего подтверждения не нашли, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в удовлетворении иска администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края следует отказать.

По результатам рассмотрения настоящего дела в апелляционном порядке судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, изменению либо отмене не подлежит.

Правильно определив спорные правоотношения сторон, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, верно определил закон, подлежащий применению в деле, и с учетом установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств сделал обоснованный вывод по существу возникшего спора.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене либо изменению решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

определила:

решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 17 декабря 2019 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу исполняющего обязанности главы Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Ерошкина Е.В. - оставить без удовлетворения.

Председательствующий -

РЎСѓРґСЊРё -