Решение по делу № 2-521/2022 от 25.07.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Балтийск                          14 декабря 2022 г.

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Чолий Л.Л.,

при секретаре Берестовой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №<...> по исковому заявлению Омарова Омара Магомедовича к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка, продлении срока действия и изменения разрешенного использования земельного участка и по встречному иску администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области о признании нежилого здания самовольной постройкой, признании отсутствующим права собственности, освобождении земельного участка от хозяйственной постройки и его приведении в пригодное для дальнейшего использования состояние,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с вышеуказанным иском к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области (далее также – администрация МО «БГО»).

В обоснование своих исковых требований Омаров О.М. указал, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости - хозяйственная постройка, площадью <...> кв.м, кадастровый №<...>, которая расположена на земельном участке с кадастровым номером №<...>, общей площадью <...> кв.м, расположенном на землях населенных пунктов <...>.

Данное строение было возведено Кравченко А.П., а 25.03.2021 истец приобрел данный объект у Кравченко А.П. по договору купли-продажи от 25.03.2021, переход права зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области, запись регистрации №<...> от 05.04.2021.

С момента приобретения права собственности на указанное строение истец использовал земельный участок по его назначению, произвел завоз плодородной почвы, начал устанавливать ограждения, оплатил арендные платежи за себя и за прежнего арендатора.

В связи с изложенным истец считает, что ему в порядке п. 5, ч. 1, ст. 1, ст. 35 ЗК РФ с 05.04.2021 перешли права и обязанности арендатора вышеназванного земельного участка, на котором расположено приобретенное строение по соответствующему договору аренды земельного участка №<...> от 30.08.2018, ранее заключенному администрацией МО БГО с Кравченко А.П.

Вместе с тем, после того, как истец 12 мая 2022 г. обратился к ответчику с заявлением о подготовке и выдаче соглашения о переходе к нему прав и обязанностей на аренду спорного земельного участка с отражением замены стороны арендатора земельного участка с кадастровым номером №<...> с «Кравченко Анны Павловны» на «Омарова Омара Магомедовича» и об уточнении разрешенного использования данного земельного участка в соответствии с территориальной зоной, в которой участок расположен - «для ведения садоводства», ему необоснованно было отказано в этом со ссылкой на прекращение действия спорного договора аренды земельного участка.

Истец в иске настаивает на том, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ, во взаимосвязи со ст. 610 ГК РФ, действие договора аренды №<...> от 30.08.2018 возобновляется на тех же условиях, на неопределенный срок, следовательно, данный договор аренды земельного участка считается действующим на момент настоящего обращения, более того, в соответствии с п. 23 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации не установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

С учетом того, что указанный земельный участок был первоначально предоставлен в аренду без торгов после 01.03.2015, и прежний арендатор, а в дальнейшем и истец продолжили пользоваться им на законных основаниях, выполняя все обязательства арендатора и пользуясь соответствующими правами, то пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя свидетельствует о том, что указанный договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

Кроме того, по мнению истца, следует принять во внимание, что в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области № 661 от 12.10.2021 об утверждении Правил землепользования и застройки, с учетом территориального зонирования той территории, на которой расположен земельный участок одним из основных видов разрешенного использования такого земельного участка является вид - «для ведения садоводства», и, как следствие, имеются основания для изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Истец, уведомленный о дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, его представитель в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, настаивая на исковых требованиях. В ранее состоявшемся судебном заседании полностью поддержал позицию истца, указанную в иске.

Представитель ответчика в судебное заседания не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в ранее состоявшихся судебных заседаниях указал, что с иском Омарова О.М. не согласен, мотивируя свою позицию тем, что законных оснований для заключения с истцом соглашения о замене стороны арендатора земельного участка с кадастровым номером №<...> не имеется, поскольку сроки действия договора истекли в 2019 году и с учетом действующего законодательства, а именно статьи 610 ГК РФ и с подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, обращений на момент действия договора аренды о продлении его срока с предоставлением арендатору земельного участка под огородничество на максимальный (предельный) трехлетний срок в адрес администрации не поступало, и правила пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок на правоотношения сторон распространены не могут, несмотря на то, что ответчик продолжает пользоваться земельными участками по истечении срока их действия.

Указанные обстоятельства, а именно отсутствие договорных отношений, по мнению представителя ответчика, являются основанием для отказа истцу в предоставлении спорного земельного участка, более того, Омаров О.М. не является стороной договора аренды, поскольку договор заключался с Кравченко А.П., соглашение о переходе к нему прав и обязанностей по договору на момент действия договора аренды не заключалось, а наличие хозяйственной постройки, вопреки позиции истца со ссылкой на ст. 35 ЗК РФ, не является основанием для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика к подготовке и заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №<...> от 30.08.2018 с заменой стороны арендатора.

В свою очередь, администрация МО БГО обратилась к Омарову О.М. со встречным исковым заявлением, в соответствии с которым просит признать нежилое здание самовольной постройкой, признать отсутствующим право собственности и освободить земельный участок от хозяйственной постройки с приведением земельного участка в пригодное для дальнейшего использования состояние.

В обоснование своих требований истец по встречному иску указал, что администрация Балтийского городского округа является правообладателем земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером №<...>. Установлено, что в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества - хозяйственная постройка с кадастровым номером №<...>, права на которые 29.12.2018 были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, и в настоящее время право собственности на последнюю зарегистрировано Омаровым О.М. на основании Договора купли-продажи от 25 марта 2021 года.

Вместе с тем, вышеназванная хозяйственная постройка является самовольной в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, и с нарушением градостроительных регламентов, установленных на дату создания самовольной постройки и действующими на дату выявления самовольной постройки.

Срок действия договора №<...> аренды земельного участка КН №<...> истек 26 августа 2019 г., Кравченко А.П. с заявлением о заключении договора аренды на новый срок до 26.08.2019 в администрацию Балтийского городского округа не обращалась, в связи с чем, в соответствии со статьей 622 ГК РФ она при прекращении договора аренды обязана была вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, Кравченко А.П. по истечении срока действия договора данное условие выполнено не было, более того, она возвела на земельном участке хозяйственную постройку, права на которую 29.12.2018 были зарегистрированы в ЕГРН, зданию присвоен кадастровый №<...>, и по договору купли-продажи Кравченко А.П. продала данный объект Омарову О.М. в тот период времени, когда договор аренды прекратил свое действие.

В тоже время, указанное строение было возведено Кравченко А.П. самовольно, без получения согласия правообладателя земельного участка, и хозяйственное строение, возведенное на спорном земельном участке, в силу действующего законодательства является самовольным, подлежащим сносу, с исключением о нем сведений из ЕГРН, поскольку земельный участок с КН <...> находится в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3), в которой хозяйственные постройки отнесены к вспомогательным видам разрешённого использования, которые согласно пункту 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляются совместно с ними. В случае отсутствия основного вида разрешённого использования вспомогательный вид использования не считается разрешённым. Законодательством о градостроительной деятельности исключается возможность выбора (установления) вспомогательного вида разрешённого использования земельных участков вместо основных. В спорном договоре аренды земельного участка не было предусмотрено право арендатора осуществлять строительство на арендованном земельном участке.

Поскольку на настоящий момент правообладателем спорного объекта является Омаров О.М., то именно на него должна быть возложена обязанность по сносу самовольно возведенного строения с признанием судом отсутствующим зарегистрированного права собственности Омарова О.М. на объект с кадастровым номером с №<...>.

Представитель ответчика по встречному исковому заявлению в обоснование позиции о несогласии со встречным иском указал, что Омаров О.М. не является лицом, осуществившим строительство вышеуказанной хозяйственной постройки и лицом зарегистрировавшим право собственности на нее. Омаров О.М. приобрел постройку по возмездной сделке у третьего лица - Кравченко А. П., действуя добросовестно, в установленном действующим законодательством РФ порядке, в связи с чем Омаров О.М. является ненадлежащим ответчиком в части признания постройки самовольной и ее сносу, равно как нет оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права собственности Омарова О.М. на объект с кадастровым номером с №<...>.

Более того, заявляя подобные требования, истец по встречному иску фактически признает, что у Омарова О.М. возникло право аренды в отношении указанного земельного участка, тем более, что третье лицо Кравченко А.П. возвела спорную постройку в установленном законом порядке и зарегистрировала на нее право собственности, и в соответствии с территориальным зонированием территории, в котором расположен земельный участок, одним из разрешенных видов использования земельного участка являлось «ведение садоводства» (Постановление Правительства Калининградской области № 661 от 12.10.2021), и на таких участках допускается возведение хозяйственных построек, что является основанием для удовлетворения требований истца по первоначальному иску с оставлением без удовлетворения встречного иска администрации МО БГО.

Третьи лица, уведомленные о дате и времени судебного разбирательства должным образом, в суд не явились.

Изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью первой статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ГК РФ") по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Абзацем первым пункта 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).

В частности, особенности аренды земельных участков закреплены в статье 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как установлено судом, администрация Балтийского городского округа является правообладателем земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером №<...>, расположенного в городе <...>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «данные отсутствуют», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Постановлением администрации МО городское поселение «Город Балтийск» 02.08.2018 №<...> на основании заявления Кравченко А.П. был изменен вид разрешенного использования ЗУ КН <...> с «под жилую застройку - индивидуальную» на вид, установленный классификатором видов разрешенного использования земельных участков, код 13.1- «ведение огородничества» (т.<...>).

Постановлением администрации МО городское поселение «Город Балтийск» от 30.08.2018 №<...> Кравченко А.П. был предоставлен в аренду сроком до 10.08.2019 вышеуказанный земельный участок с разрешенным использованием – ведение огородничества (т. <...>).

В соответствии с указанным постановлением 30 августа 2018 г. администрацией с одной стороны и Кравченко А.П. с другой стороны был заключен договор №<...> аренды земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером №<...>, расположенного в городе <...>, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "данные отсутствуют".

В силу пункта 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 30 августа 2018 г. до 26 августа 2019 г., при этом, пунктом 2.2 установлено, что договор вступает в силу с момента подписания постановления и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения.

Пунктом 6.3 договор прекращает свое действие по окончании его срока. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Разрешая требования истца относительно того, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ, во взаимосвязи со ст. 610 ГК РФ действие договора аренды №<...> от 30.08.2018 фактически возобновлено на неопределенный срок, поскольку не установлен запрет на возможность возобновления таких договоров на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, суд исходит из следующего:

С 01 марта 2015 г. действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Данные правила были введены Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ, которым были внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной указанным Федеральным законом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 названного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положениями подпункта 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества, заключается на срок не более чем три года.

Таким образом, законом установлен максимальный (предельный) трехлетний срок предоставления гражданину земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду для ведения огородничества.

В силу прямого указания пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор аренды подлежит прекращению по истечении предельного срока, установленного подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок на правоотношения сторон распространены быть не могут, несмотря на то, что административный истец продолжает пользоваться данным земельным участком по истечении срока действия договора аренды.

Таким образом, как в силу законодательства, так и в силу вышеуказанных условий договоров возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, предоставленных для ведения огородничества, на неопределенный срок невозможно, поскольку для такого вида договоров аренды законом установлен максимальный (предельный) срок, по истечении которого договор прекращается, а земельный участок подлежит передаче Арендодателю.

Судом установлено, что срок договора №<...> аренды вышеуказанного земельного участка, заключенного с Кравченко А.П., окончился 26 августа 2019 г.

Кравченко А.П. с заявлением о заключении нового договора аренды такого земельного участка, как это предусматривается пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации до дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, в администрацию МО БГО не обращалась.

Таким образом, Кравченко А.П. не воспользовалась своим правом на заключение нового договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования - под огородничество на предельный срок, то есть до 26.08.2021.

Таким образом, срок действия спорного договора аренды истек 25 августа 2019 г., и как указано выше, оснований полагать, что договор аренды был заключен на неопределенный срок в силу действующего законодательства, не имеется.

Как следует из материалов дела, Кравченко А.П. в момент действия вышеуказанного договора аренды земельного участка возвела на нем хозяйственную постройку, площадью <...> кв.м, которой 29.12.2018 присвоен кадастровый №<...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. <...>).

Данная хозяйственная постройка перешла на праве собственности к Омарову О.М. на основании договора купли-продажи от 25.03.2021, то есть на тот момент, когда договор аренды земельного участка был прекращен, в связи с чем оснований для заключения с ним соглашения о переходе прав и обязанностей по указанному выше договору у администрации не имелось, что позволяет суду прийти к выводу о неправомерности требований истца, как лица, не заключавшего ранее договор аренды земельного участка, о признании договора аренды на неопределенный срок.

Осуществление Кравченко А.П., а затем Омаровым О.М. оплаты за пользование земельным участком в отсутствие правоустанавливающих документов не доказывает продление договорных арендных отношений, тем более с Омаровым О.М., ввиду несоблюдения порядка его заключения на новый срок, и согласуется с основополагающим принципом платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса), в связи с чем суд полагает не основанной на законе ссылку представителя истца о возобновлении договора в силу того, что арендодатель принимал арендные платежи, а значит, соглашался с возобновлением договора аренды земельного участка с использованием под огородничество на новый срок, при этом внесение арендатором арендной платы за фактически находящийся у него участок не может свидетельствовать об отсутствии возражений арендодателя в отношении продолжения его использования и не отменяет обязанность арендатора возвратить земельный участок после прекращения договора аренды.

Относительно требований истца о том, что п. 5, ч. 1, ст. 1, ст. 35 ЗК РФ с 05.04.2021 к нему перешли права и обязанности арендатора вышеназванного земельного участка, на котором расположено приобретенное строение по соответствующему договору аренды земельного участка №<...> от 30.08.2018, ранее заключенному администрацией МО БГО с Кравченко А.П.

Действительно, из смысла указанных положений п. 5, ч. 1, ст. 1, ст. 35 ЗК РФ следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Вместе с тем, суд полагает, что в данном случае требования представителя истца не основаны на указанных нормах права, а требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению, при этом исходит из следующего:

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды земельного участка с Кравченко А.П. отсутствовали какие-либо здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости на спорном земельном участке.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), применяются общие положения об обязательствах (подраздел 1 раздела III (статьи 307 – 419) ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами главы 27 "Понятие и условия договора" ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III ГК РФ).

В силу части первой статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Следовательно, Кравченко А.П. как арендатор обязана была вернуть администрации Балтийского городского округа как арендодателю после 25 августа 2019 г. земельный участок с КН №<...> в том состоянии, в котором он находился на момент заключения договора аренды земельного участка от 30.08.2018 №<...>, то есть свободным от объектов капитального строительства (незастроенным).

Как установлено судом, Кравченко А.П. в 2018 году осуществлена государственная регистрация права собственности на нежилое здание с КН №<...> площадью <...> кв. м, находящееся на земельном участке с КН <...> (т.<...>).

Из заключения эксперта №<...> (т. <...>), представленного истцом по встречному иску, следует, что хозяйственное строение с КН №<...>, расположенное на вышеуказанном земельном участке, является объектом капитального строительства и относится к недвижимым вещам.

Проверяя правомерность строительства Кравченко А.П. в 2018 году вышеуказанного нежилого здания на арендованном земельном участке с КН №<...>, предназначенном для ведения огородничества, и наличие у возведённого объекта недвижимости признаков самовольной постройки, на чем настаивает истец по встречным требованиям, суд приходит к следующим выводам.

Абзацем третьим статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действовавшего до 1 января 2019 года, предусматривалось, что под огородным земельным участком понимался земельный участок, предоставленный гражданину или приобретённый им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешённого использования земельного участка, определённого при зонировании территории).

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующего с 1 января 2019 года, огородным земельным участком признаётся земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Согласно пункту 10 статьи 1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2019 года), объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Как следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, арендатор имеет право возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники и арендаторы земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами (статья 42 ЗК РФ).

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного законодательства предусматривает деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 ГрК РФ одним из принципов, на котором основывается законодательство о градостроительной деятельности, является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков, утверждённому приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (в редакции, действовавшей до 1 января 2019 года), вид разрешённого использования "ведение огородничества" (код 13.1) подразумевает размещение некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции.

При этом возможность размещения на земельных участках, имеющих различные виды разрешённого использования, зданий и иных объектов капитального строительства специально оговорено в описании конкретного вида разрешённого использования земельных участков, предусмотренном вышеназванным классификатором.

Как следует из пункта 1 статьи 85 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель населённых пунктов, могут относиться в соответствии с градостроительными регламентами к жилым территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Частью 2 статьи 30 и статьёй 32 ГрК РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления и включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1, часть 6 статьи 30, часть 1 статьи 36 ГрК РФ).

Решением Балтийского городского Совета депутатов от 29.01.2013 №<...> утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городское поселение "Город Балтийск" (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Правительства Калининградской области от 19.12.2017 года № 680 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Городское поселение «Город Балтийск»), ЗУ с КН №<...> относился к территориальной зоне Ж-3 - «зона застройки индивидуальными жилыми домами», в которой хозяйственные постройки отнесены к вспомогательным видам разрешенного использования.

Согласно пункту 1 части 2, части 3 статьи 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

Как следует из частей 1–3 статьи 37 ГрК РФ, разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешённого использования; 2) условно разрешённые виды использования; 3) вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В Правилах землепользования и застройки города Балтийска, хозяйственные постройки были отнесены к вспомогательным видам разрешенного использования, которые по вышеуказанной норме допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам разрешенного использования, и при отсутствии основного вида разрешенного использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным, поскольку ГрК РФ исключает возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных (пункт 3 части 1 статьи 37 названного Кодекса).

Кроме того, земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» не предназначены для возведения капитальных строений. В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее - Приказ № П/0412) земельные участки с видом разрешенною использования «ведение огородничества» предназначены для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Тождественные понятия были сформулированы и в Приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" действовавшем до принятия Приказа № П/0412.

В настоящее время в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Балтийский городской округ" Калининградской области, утвержденными Постановлением Правительства Калининградской области от 12.10.2021 № 661 (далее - Правила землепользования и застройки округа) ЗУ с КН №<...> находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4).

Регламентом для вышеназванной зоны установление вида разрешенного использования земельных участков «ведение огородничества» допускается только в условиях сельских населенных пунктов.

Из содержания спорного договора аренды земельного участка следует, что администрация города Балтийска, правопреемником которой является администрация Балтийского городского округа, не разрешала Кравченко А.П. как арендатору возводить на арендованном земельном участке объекты капитального строительства.

Как до, так и после 1 января 2019 г. основной вид разрешённого использования «ведение огородничества» (код 13.1), который имеет земельный участок с КН <...>, не допускает возведение на нём объектов капитального строительства, но разрешает размещение временных (некапитальных) построек.

На земельном участке с КН №<...>, предназначенном для ведения огородничества, отсутствуют объекты капитального строительства, отнесённые к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам разрешённого использования градостроительным регламентом территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-3) в Правилах землепользования и застройки города Балтийска.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные с нарушением градостроительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, указанные градостроительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (абзац второй пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Поскольку земельный участок с КН №<...>, предоставленный Кравченко А.П. в аренду, имел вид разрешённого использования «для ведения огородничества», не допускающий возможность возведения на нём объектов капитального строительства, построенное Кравченко А.П. в 2018 году и находящееся на этом земельном участке нежилое здание в виде хозяйственного строения площадью <...> кв.м, поставленное на кадастровый учёт как объект недвижимости с присвоением КН №<...>, является ни чем иным, как самовольной постройкой.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 263 ГК РФ последствия самовольной постройки, возведённой или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьёй 222 ГК РФ.

Абзацами первым и вторым пункта 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Вместе с тем, судом установлено, что данный самовольно возведенный объект был приобретен по договору купли-продажи от 25.03.2021 Омаровым О.М.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о правомерности предъявления администрацией МО БГО исковых требований о признании самовольной постройки и о ее сносе к Омарову О.М., а доводы представителя ответчика по встречным требованиям о том, что Омаров О.М. в данном случае не является надлежащим ответчиком, несостоятельными, и истец не лишен возможности в дальнейшем обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

При изложенных выше обстоятельствах, суд также отвергает ссылку стороны ответчика по встречному иску о добросовестности Омарова О.М., поскольку при установлении самовольности постройки договор купли-продажи самовольной постройки является ничтожным, поскольку право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суд учитывает, что представитель истца по первоначальному иску не отрицал в суде, что Омаров О.М. приобретая объект недвижимости, не интересовался наличием правоустанавливающих документов на владение Кравченко А.П. земельным участком на законных основаниях, доверив ей регистрацию в ЕГРН за ним права собственности, не проверил он эти обстоятельства и позднее.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт.

Согласно пункту 3.1 статьи 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки принимается судом.

В абзаце первом пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2020 № 10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

По смыслу закона выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру этого права и допущенного нарушения, а выбранный истцом способ защиты права должен в результате применения судом восстанавливать нарушенное право.

Надлежащим способом защиты прав собственника земельного участка, полагающего свои права нарушенными незаконным нахождением на этом земельном участке объекта недвижимости, обладающего признаками самовольной постройки, является требование о сносе такой самовольной постройки.

В рассматриваемой правовой ситуации такой способ защиты гражданских прав как снос самовольной постройки соответствует допущенным существенным нарушениям земельного законодательства третьего лица и истца и законодательства о градостроительной деятельности, а устранение данных нарушений и возврат администрации Балтийского городского округа ранее арендованного земельного участка в надлежащем состоянии без сноса возведённого объекта капитального строительства невозможны.

С учётом всех установленных обстоятельств дела, проанализировав приведённые в решении нормы материального права и оценив совокупность исследованных доказательств, суд приходит к окончательному выводу об обоснованности предъявленного администрацией Балтийского городского округа требования об обязании Омарова О.М. освободить земельный участок с КН №<...> путём сноса за свой счёт расположенной на нём самовольной постройки – нежилого здания в виде хозяйственного строения площадью <...> кв. м с КН №<...>.

В соответствии со статьёй 204 ГПК РФ суд вправе установить определённый срок исполнения решения суда.

Согласно части первой статьи 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определённые действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счёт ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Принимая во внимание характеристики возведённого объекта капитального строительства и предполагаемые объёмы работ, необходимых для его сноса, с учётом требований статьи 6.1 ГПК РФ суд полагает целесообразным установить Омарову О.М. срок для исполнения настоящего решения, равный одному месяцу, а в случае нарушения им этого срока предоставить администрации Балтийского городского округа право совершить за счёт Омарова О.М. действия по сносу нежилого здания с КН №<...> и взыскать с него необходимые расходы.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ (часть первая).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

На основании вышеизложенного, в связи с тем, что государственная регистрация права собственности Омарова О.М. на хозяйственную постройку с кадастровым номером №<...> нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализовать имеющиеся у него полномочия, в частности возможность распоряжаться земельным участком, который используется Омаровым О.М. без наличия законных к тому оснований, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения требований истца по встречному иску о признании права собственности на спорное недвижимое имущество отсутствующим.

Также суд, с учетом вышеуказанной позиции полагает, что нет оснований для удовлетворения требования Омарова О.М. для изменения вида разрешенного использования земельного участка.

На основании части первой статьи 103 ГПК РФ, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17, подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19, подпункта 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, с Омарова О.М. надлежит взыскать в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 103, 194–199, 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Омарова Омара Магомедовича к администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области о понуждении к внесению изменений в договор аренды земельного участка, продлении срока действия и изменения разрешенного использования земельного участка – оставить без удовлетворения.

Встречный иск администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области о признании нежилого здания самовольной постройкой, признании отсутствующим права собственности, освобождении земельного участка от хозяйственной постройки и его приведении в пригодное для дальнейшего использования состояние – удовлетворить.

Обязать Омарова Омара Магомедовича <...> в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу за свой счёт снести хозяйственное строение площадью <...> кв. м с кадастровым номером №<...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №<...>, общей площадью №<...> кв.м, расположенном на землях населенных пунктов <...>.

В случае неисполнения Омаровым Омаром Магомедовичем в течение установленного срока решения суда о сносе вышеуказанного хозяйственного строения предоставить администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области право совершить действия по сносу хозяйственного строения с кадастровым номером №<...> за счёт Омарова Омара Магомедовича с взысканием с него необходимых расходов.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Омарова Омара Магомедовича <...> на нежилое здание - хозяйственное строение площадью <...> кв. м с кадастровым номером с КН №<...>.

Взыскать с Омарова Омара Магомедовича <...> в доход местного бюджета муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области государственную пошлину в размере 6 000 (шести тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области         Л.Л. Чолий

Мотивированное решение изготовлено 21.12.2022.