Решение по делу № 2-1853/2024 от 19.02.2024

УИД: 59RS0004-01-2024-001259-98

Дело № 2-1853/2024    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2024 года                          город Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Ветелиной О.О.,

с участием представителя истца Зотова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску МИП к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок,

установил:

МИП обратилась с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <Адрес> размере 1 262 760 руб. В обоснование требований указала, что она на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником жилого помещения общей площадью 71,8 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>. Заключением межведомственной комиссии от 22.02.2019 №449 дом, расположенный по адресу: <Адрес>, признан аварийным и непригодным для проживания. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 04.03.2019 дом признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 16.03.2021 по гражданскому делу № 2-81/2021 с администрации г. Перми в пользу МИП взыскано возмещение за жилое помещение в размере 5 053 030 руб. При определении выкупной цены Мотовилихинский районный суд г. Перми руководствовался отчетом об оценке ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ, который не содержит оценку рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, указанный вопрос перед экспертом не ставился и им не разрешался. Таким образом, объем возмещения за жилое помещение определен не в полном объеме. В соответствии с заключением эксперта №, выполненным ООО «Экспертиза», фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка, тем самым выявлены излишки земельного участка, размер рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок составляет 1 262 760 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором заявленные исковые требования поддержала.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что в выкупную стоимость должны входить излишки земельного участка, что соответствует нормам действующего законодательства. Необходимо установить были ли они учтены экспертом. Считает, что в данном случае они не были учтены, так как исковые требования такого характера не заявлялись. Судом ставились вопросы эксперту по определению рыночной стоимости, вопрос об излишках земельного участка перед экспертом не ставился. Эксперт рассчитывал стоимость жилого помещения, используя сравнительный метод, полагая, что данный расчет включает в себя стоимость земельного участка, и, как следствие, стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок. В сравнительном способе сверхнормативный земельный участок не учитывался. Эксперт использовал два подхода – затратный и сравнительный. Эксперт не должен был считать излишки земельного участка. Объем расчета земельного участка входит в затратный подход, он находится на грани возможных расчетов. Эксперт не считал абсолютное значение, земельный участок не учтен, перед экспертом не ставился такой вопрос. Необходимо рассчитать отдельно стоимость излишков земельного участка. С помощью затратного способа эксперт посчитал, что стоимость земельного участка составляет 2 187 494 руб. 28 коп., сочетая методы, эксперт уменьшил стоимость земельного участок на 70%. Сравнительный метод не учитывает сверхнормативный земельный участок. В материалы дела представлены письменные объяснения (л.д. 143-146).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором с заявленными исковыми требованиями не согласился, по доводам, изложенным в ранее направленном письменном отзыве. Указал, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 16.03.2021 взыскана выкупная стоимость за жилое помещение с учетом доли общего имущества в многоквартирном доме и с учетом доли в праве общей собственность на весь земельный участок. Решение вступило в законную силу 30.04.2021. Из ранее представленного отзыва усматривается, что по мнению ответчика правовых оснований для определения стоимости земельного участка, входящего в состав общего имущества, отдельно от жилого помещения, не имеется (л.д. 136-137).

Третье лицо представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещалось в порядке, предусмотренном законом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № 2-81/2021, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу частей 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3).

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В судебном заседании установлено, что МИП (л.д. 8) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью 71,8 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> (л.д. 11-13).

22.02.2019 заключением межведомственной комиссии при администрации <Адрес> № принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес>, аварийным и подлежащим сносу (л.д. 16).

04.03.2019 распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 17).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН 27.04.2022 право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 71,89 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> зарегистрировано за Муниципальным образованием «Город Пермь» (л.д. 14-15).

С 29.09.2005 на кадастровом учете имеется земельный участок с кадастровым номером № площадью 14045 +/- 77,98 кв. м, расположенный по адресу: <Адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование (л.д. 86-133).

18.12.2019 распоряжением заместителя главы администрации г. Перми – начальником департамента земельных отношений администрации г. Перми от № изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 59:01:4319065:17 площадью 14 044 кв.м под многоквартирным домом № по <Адрес> в <Адрес>.

В подтверждение рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Экспертиза», согласно которому рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок пропорционально жилому помещению общей площадью 71,8 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 1 262 760 руб. (л.д. 24-75).

Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу 30.04.2021 решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 16.03.2021 по гражданскому делу №2-81/2021 с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу МИП в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации взыскано возмещение за <Адрес> общей площадью 71,8 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес> размере 5 053 030 руб. (гражданское дело № том 2 л.д. 175-182).

Определяя сумму, подлежащую взысканию за аварийное жилое помещение, суд руководствовался заключением эксперта ФБУ Пермская Лаборатория Судебных Экспертиз Минюста России от 18.02.2021, согласно которому рыночная стоимость квартиры общей площадью 71,8 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности такого имущества составляет 3 201 226 руб. в ценах на дату производства экспертизы; размер убытков – 94 669 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в объеме, предусмотренном статьей 166 Жилищного кодекса Российской Федерации – 1 692 668 руб.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ФБУ Пермская Лаборатория Судебных Экспертиз Минюста России, следует, что при определении рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, экспертом произведен расчет стоимости земельного участка с учетом его площади и иных характеристик, которые влияют на величину продажи. Рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р.

В качестве единицы сравнения экспертом выбрана цена предложения (продажи) сопоставимого объекта за 1 кв. м, подобрано три аналога, выставленных на продажу, а именно: участок 1 048 кв.м. (под многоквартирные жилые дома) стоимостью 26 000 000 руб., участок 1 612 кв.м. (МЖС) стоимостью 35 000 000 руб., участок 10 001 кв.м. (под многоэтажное строительство) стоимостью 45 000 000 руб. Оценка земельного участка по адресу: <Адрес> производилась исходя из его площади в размере 14 044 кв.м. с применением к объектам-аналогам следующих корректировок: на торг, на право собственности, на условия финансирования, на время продажи (состояние рынка), на условия продажи, на местоположение, на категорию земель, разрешенное использование/назначение, на ликвидность по площади, на рельеф участка, на наличие застройки, на доступные инженерные коммуникации, на подъездные пути, на выход на 1 линию дороги.

При определении рыночной стоимости жилого помещения эксперт применил затратный и сравнительный методы оценки.

В рамках затратного метода экспертом в составе рыночной стоимости жилого помещения определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4319065:17 площадью 14 044 кв.м. по адресу: <Адрес>, рассчитанная методом сравнения продаж, в размере 252 426 145 руб. (гражданское дело №2-81/2021, том 1 л.д. 197-250, том 2 л.д. 1-76).

При расчете стоимости квартиры с применением затратного метода экспертом учтены: стоимость замещения с учетом накопленного износа домовладения по адресу: <Адрес> – 49 217 876 руб. 90 коп., стоимость земельного участка – 252 426 145 руб. Экспертом определена рыночная стоимость жилого помещения №27 общей площадью 71,8 кв. м в размере 820 088 руб. 53 коп. (71,8/4309,1*49 217 876), рыночная стоимость доли в праве на земельный участок пропорционально площади жилого помещения истца определена в размере 4 206 028 руб. 45 коп. (252 426 145/4309,1*71,8), исходя из чего общая стоимость объекта оценки определена в размере 5 026 116 руб. 98 коп. (820 088 руб. 53 коп. + 5 026 116 руб. 98 коп.) (гражданское дело №2-81/2021, том 1 л.д. 197-250, том 2 л.д. 1-76).

При использовании сравнительного подхода экспертом определена рыночная стоимость объекта оценки в размере 2 419 130 руб.

Определение итоговой величины рыночной стоимости осуществлялось экспертом методом взвешивания, при этом каждому из методов расчета (затратному и сравнительному) присваивался определенный весовой коэффициент, соответствующий их значимости и достоверности для конкретного объекта оценки. При определении значений весовых коэффициентов экспертом использованы следующие критерии сравнения результатов: соответствие применимости подхода цели оценки; адекватность, достоверность, достаточность информации; способность подхода учитывать соотношение спроса/предложения на рынке; способность подхода учитывать действительные намерения покупателя и продавца; способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов.

По результатам сравнения затратному подходу присвоен весовой коэффициент 0,3, сравнительному подходу присвоен весовой коэффициент 0,7.

Скорректированная стоимость объекта оценки (с учетом земельного участка) при применении затратного подхода составила 1 507 835 руб. 10 коп. (5 026 117 руб. х 0,3); при применении сравнительного подхода – 1 693 391 руб. (2 419 130 руб. х 0,7), итоговая стоимость составила (округленно) 3 201 226 руб. (1 507 835 руб. 10 коп. + 1 693 391 руб.) (гражданское дело №2-81/2021, том 1 л.д. 197-250, том 2 л.д. 1-76).

Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения объекта оценки – жилого помещения общей площадью 71,8 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество составила 3 201 226 руб. (гражданское дело №2-81/2021, том 1 л.д. 197-250, том 2 л.д. 1-76).

Таким образом, в состав выкупной цены, взысканной в пользу истца на основании решения Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации вошла рыночная стоимость всего фактического земельного участка под многоквартирным домом № по <Адрес> г. Перми площадью 14 044 кв.м, то есть при расчете была учтена вся действительная площадь земельного участка, в связи с чем оснований для взыскания доли в праве на сверхнормативный земельный участок не имеется, так как это будет двойным взысканием.

Доводы истца по сути сводятся к несогласию с порядком расчета рыночной стоимости жилого помещения и входящей в его состав рыночной стоимости доли в праве на земельный участок, произведенным экспертом ФБУ Пермская ЛСЭ Минюста России, на основании которого постановлено решение Мотовилихинским районным судом г. Перми от 16.03.2021. Несогласие истца с расчетом стоимости земельного участка, который приведен в заключении судебной экспертизы, не является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания.

Между тем фактически доводы искового заявления по существу направлены на опровержение выводов вступившего в законную силу решения Мотовилихинского районного суда г. Перми по мотивам, связанным с переоценкой доказательства по делу, что является скрытой формой обжалования судебного акта.

На основании изложенного, исковые требования МИП к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании компенсации рыночной стоимости доли в праве общей собственности на сверхнормативный земельный участок удовлетворению не подлежат.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования МИП к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

(мотивированное решение изготовлено 03.06.2024)

Председательствующий            - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева