Решение по делу № 3г-409/2015 от 30.06.2015

Дело №3-409/2015

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа                      4 сентября 2015 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.,

при секретаре Шакировой Г.Р.,

с участием представителя Гафарова А.Р. Табишева К.О.,

представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдиновой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Гафарова А.Р. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Гафаров А.Р. обратился в Верховный суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указав в обоснование своих требований, что он на основании договора аренды земельного участка от 21.03.2012 года № 4063к является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 4125 кв.м., предназначенного для проектирования и строительства универсального магазина, расположенного по адресу: адрес. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере 22608300 рублей по состоянию на 01 июня 2014 г. Согласно отчету ООО «Агентства оценки «Авангард» № 39 от 05.06.2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на эту дату составляет 8903000 рублей. Считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка завышена, что нарушает права заявителя, так как ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. С учетом результатов экспертизы и уточнения представителем в судебном заседании заявленных требований в части размера стоимости участка, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 4125 кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 1 июня 2014 года в размере 7784000 рублей.

В судебном заседании 04 сентября 2015 года представитель Гафарова А.Р. Табишев К.О., просил удовлетворить заявление с учетом проведенной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 7784000 рублей. Указал, что установление кадастровой стоимости необходимо для уменьшения размера арендных платежей.

Эксперт ФИО4, будучи допрошенным в судебном заседании 04.09.2015 года подтвердил правильность своего заключения.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя заявителя Табишева К.О., поддержавшего заявление с учетом его уточнения, представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдиновой А.Р., согласившуюся с заключением эксперта, просившую о вынесении решении в соответствии с требованиями закона, пояснения эксперта ФИО4, проводившего экспертизу по определению суда, исследовав представленные доказательства, полагает возможным удовлетворить заявление Гафарова А.Р. с учетом его уточнения по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 этого же Кодекса).

В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 4125 кв.м., с разрешенным использованием: для проектирования и строительства универсального магазина, расположенного по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 28 февраля 2012 года (л.д. 130-132).

Между комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску и Гафаровым А.Р. заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2012 года № 4063к. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №... (л.д.126-129).

На основании постановления главы Администрации городского округа г. Нефтекамск от 26.03.2015 года №619 сторонами заключено дополнительное соглашение от 06.04.2015 года №1 к приведенному выше договору, которым срок действия договора продлен до 20.02.2018 года (л.д.133).

Как следует из договора (п.4.3.) расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Из представленного суду расчета, являющего неотъемлемой частью договора, усматривается, что арендная плата рассчитана по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.128 т.1).

Гафаров А.Р. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает его права, как плательщика арендной платы.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01 июня 2014 г.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

Заявителем предоставлен отчет от 05.06.2015 года № 39 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Агентство оценки «Авангард», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 июня 2014 г. составляет 8903000 рублей (л.д.17-91).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков подтверждается положительным экспертным заключением от 10.06.2015 года, проведенного Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков» (л.д.92-108).

При этом экспертным заключением отчет оценщика проверен только на соответствие требовани0ям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, информация о правильном определении рыночной стоимости в названным экспертном заключении не содержится.

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 22 июля 2015 года по ходатайству представителя Гафарова А.Р. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Ребус», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 4125 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства универсального магазина, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 1 июня 2014 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Ребус» от 19.08.2015 года №7.18-15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 7784000 рублей (л.д.168-208).

В судебном заседании 04 сентября 2015 года эксперт ФИО4 подтвердил правильность своего заключения, указал, что оценщиком, составившим отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, ошибочно был применен корректирующий коэффициент на расположение относительно красной линии» на увеличение его стоимости, тогда как расположение участка на удалении от центральной части города снижает его стоимость.

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Ребус» от 19.08.2015 года №7.18-15 другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 04 сентября 2015 года не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Ребус» от 19.08.2015 года №7.18-15 установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдинова А.Р. в судебном заседании 04 сентября 2015 года пояснила, что она согласна с заключением эксперта и не согласна с выводами, изложенными в отчете оценщика, просила принять решение в соответствии с законом.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Ребус» от 19.08.2015 года №7.18-15 и отчет от 05.06.2015 года № 39 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Агентство оценки «Авангард», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Ребус» от 19.08.2015 года №7.18-15, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на имущественные права», «на площадь», «на расположение относительно красной линии», «на дату продаж», «на торг», «на город расположения» (л.д. 176-178).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Ребус» от 19.08.2015 года №7.18-15.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... установлена по состоянию на 01 июня 2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.06.2015 года.

С учетом положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года не влечет ее изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании 04 сентября 2015 года представитель Гафарова А.Р. Табишев К.О., просил удовлетворить заявление с учетом проведенной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере рыночной - 7784000 рублей по состоянию на 01.06.2014 года. Указал, что установление кадастровой стоимости заявителю необходимо для снижения арендных платежей в будущем.

С учетом изложенного, права заявителя – арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Гафарова А.Р., вытекающие из арендных отношений.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст.12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

заявление Гафарова А.Р. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее в

Верховный суд Республики Башкортостан 30 июня 2015 года, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01.06.2014 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 4125 кв. м., категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для проектирования и строительства универсального магазина», расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 7784000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан                  Г.А. Михляева