Решение по делу № 2-69/2024 (2-3704/2023;) от 04.09.2023

Дело № 2-69/2024

УИД-59RS0025-01-2023-001098-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 февраля 2024 года          город Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Рыбцовой Л.О. (до перерыва), секретаре Тарасовой А.Э.,

с участием представителя истца ФИО4, действующего на основании доверенности от Дата,

представителя ответчика ФИО9, действующей на основании доверенности от Дата,

третьего лица ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балуевой Е. А. к Черемных Я. К. об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Балуева Е. А. обратилась в суд с иском к Черемных Я. К. об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: Адрес, кадастровый №, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 000 000 руб. В обоснование требований указано, что Дата между Балуевой Е.А. (займодавец) и Черемных Я.К. (заемщик) был заключен договор денежного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, по условиям которого Балуева Е.А. передала Черемных Я.К. в виде займа денежные средства в размере 1 600 000 руб., со сроком возврата до Дата, с оплатой за пользование в размере 36% годовых, которая вносится ежемесячно не позднее 24-го числа. В целях обеспечения исполнения обязательств по займу стороны заключили договор залога недвижимого имущества от Дата, в рамках которого Черемных Я.К. передала в залог Балуевой Е.А. недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое помещение, площадь 63,5 кв.м., этаж 3, адрес: Адрес, кадастровый №. Залоговая стоимость имущества установлена сторонами в размере 3 000 000 руб. Дата между сторонами было заключено соглашение об отступном к договору денежного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от Дата и договору залога недвижимого имущества от Дата. По условиям соглашения в качестве отступного по договору займа от Дата Черемных Я.К. передает в собственность Балуевой Е.А. заложенное в счет обеспечения займа недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое помещение, площадь 63,5 кв.м., этаж 3, адрес: Адрес, кадастровый №. Пунктом 2.1 соглашения стороны зафиксировали на день его подписания задолженность Черемных Я.К. перед Балуевой Е.А. в размере 2 780 200 руб., которая складывается из суммы основного долга в размере 1 600 000 руб. и процентов в размере 1 180 200 руб., из расчета 36 % годовых, начисляемых на остаток долга. Пунктом 2.2 соглашения стороны предусмотрели, что должник в счет погашения задолженности передает кредитору в качестве отступного предмет залога, при этом кредитор оплачивает должнику разницу между суммой задолженности и средней рыночной стоимостью объекта недвижимости (предмета залога и отступного) в размере 600 000 руб. Денежные средства в размере 600 000 руб. были переданы Балуевой Е.А. Черемных Я.К. в день подписания соглашения. Соглашение об отступном от Дата не исполнено по вине должника Черемных Я.К., в связи с ее отказом от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, отступное фактически не предоставлено. Обязательства по договору займа Черемных Я.К. выполняла ненадлежащим образом, сумму займа в установленный срок не вернула, проценты за пользование займом платила нерегулярно, с нарушением срока уплаты и не в полном объеме. Общий размер задолженности на Дата составляет 5 694 504,77 руб.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал с учетом заключения судебной экспертизы, пояснил, что иск Балуевой Е.А. о взыскании с Черемных Я.К. задолженности удовлетворен Свердловском районным судом Адрес.

Представитель ответчика в судебном заседании указала, что стоимость квартиры необходимо определять по заключению эксперта.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения требований не возражал.

Стороны и иные третьи лица в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены.

Заслушав представителей сторон, пояснения третьего лица, изучив материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Частью 2 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы («Заем и кредит»), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ч. 1 п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Дата между Балуевой Е.А. (займодавец) и Черемных Я.К. (заемщик) был заключен договор денежного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, по условиям которого Балуева Е.А. передала Черемных Я.К. в виде займа денежные средства в размере 1 600 000 руб., со сроком возврата до Дата, с оплатой за пользование в размере ..., которая вносится ежемесячно не позднее 24-го числа (л.д. 8-9).

В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа стороны заключили договор залога недвижимого имущества от Дата, в рамках которого Черемных Я.К. передала в залог Балуевой Е.А. недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое помещение, площадь 63,5 кв.м., этаж 3, адрес: Адрес, кадастровый №. Залоговая стоимость имущества установлена сторонами в размере 3 000 000 руб. (л.д. 10).

Дата между сторонами было заключено соглашение об отступном к договору денежного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от Дата и договору залога недвижимого имущества от Дата (л.д. 12-13).

По условиям соглашения в качестве отступного по договору займа от Дата Черемных Я.К. передает в собственность Балуевой Е.А. заложенное в счет обеспечения займа недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое помещение, площадь 63,5 кв.м., этаж 3, адрес: Адрес, кадастровый №.

Пунктом 2.1 соглашения стороны зафиксировали на день его подписания задолженность Черемных Я.К. перед Балуевой Е.А. в размере 2 780 200 руб., которая складывается из суммы основного долга в размере 1 600 000 руб. и процентов в размере 1 180 200 руб., из расчета 36 % годовых, начисляемых на остаток долга.

Пунктом 2.2 соглашения стороны предусмотрели, что должник в счет погашения задолженности передает кредитору в качестве отступного предмет залога, при этом кредитор оплачивает должнику разницу между суммой задолженности и средней рыночной стоимостью объекта недвижимости (предмета залога и отступного) в размере 600 000 руб. Денежные средства в размере 600 000 руб. переданы Балуевой Е.А. Черемных Я.К. в день подписания соглашения.

Соглашение об отступном от Дата не исполнено в связи с отказом Черемных Я.К. от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (л.д. 14).

Из искового заявления следует, что обязательства по договору займа Черемных Я.К. выполняла ненадлежащим образом, сумму займа в установленный срок не вернула, проценты за пользование займом платила нерегулярно, с нарушением срока уплаты и не в полном объеме. Общий размер задолженности на Дата по расчету истца составляет 5 694 504,77 руб.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от Дата по делу № иск Балуевой Е.А. о взыскании с Черемных Я.К. задолженности по договору займа удовлетворены.

Разрешая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу п.п. 3, 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа является квартира, расположенная по адресу: Адрес, кадастровый №. Заложенная квартира принадлежит на праве собственности Черемных Я. К., дата регистрации права собственности Дата, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Права залогодержателя по договору залога зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись № от Дата (л.д. 51-55).

Поскольку условия договора займа от Дата заемщиком надлежащим образом не исполнялись, что ответчик не оспаривает, о незначительности допущенного нарушения обязательства и несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества не заявляет, образовавшаяся задолженность взыскана с ответчика в пользу истца решением Свердловского районного суда Адрес, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество: квартиру, назначение жилое помещение, площадь 63,5 кв.м., этаж 3, адрес: Адрес, кадастровый №, являющуюся предметом залога по договору займа от Дата, путем реализации указанного имущества на публичных торгах.

Соглашаясь с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, ответчик оспаривает определенную сторонами в договоре залога залоговую стоимость квартиры, соглашение между сторонами относительно начальной продажной цены имущества на публичных торгах в ходе рассмотрения дела в суде не достигнуто.

По ходатайству представителя ответчика определением от Дата по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» ФИО3 (л.д. 140-141).

Согласно заключению эксперта № от Дата рыночная стоимость 2-комнатной квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: Адрес на Дата составляет 6 336 000 руб. (л.д. 149-203).

Ответчиком доказательств иной стоимости квартиры суду не представлено, ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлено, таким образом, при принятии решения по заявленным требованиям, суд принимает за основу стоимость квартиры, указанную в заключении эксперта № от Дата.

С учетом требований статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальную продажную стоимость квартиры следует установить равной восьмидесяти процентам ее рыночной стоимости, - 5 068 800 руб. (6 336 000 руб. х 80%).

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб., уплаченная по чеку-ордеру от 25.05.2023 (л.д. 7).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Обратить взыскание на предмет залога – 2-комнатную квартиру с кадастровым номером ..., площадью 63,5 кв. м, назначение жилое, расположенную по адресу: Адрес, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 068 800 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Черемных ... (...) в пользу Балуевой Е. А. (...) в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины 300 руб.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

...

....

Судья                                О.В.Хусаинова

...

...