Решение по делу № 2-537/2022 (2-5475/2021;) от 26.11.2021

Гражданское дело № 2-537/22

74RS0031-01-2021-009334-15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 января 2022 года                  г. Магнитогорск        

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе: председательствующего    Завьяловой Т.А.

при секретаре Витушкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Садыкова Радика Хайдаровича к Воробьеву Виктору Александровичу, Гисматуллину Рашиду Вилисовичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Садыков Р.Х. в окончательных исковых требованиях обратился в суд с иском к Воробьеву В.А., Гисматуллину Р.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что <дата обезличена> между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи нежилого помещения <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в доме по адресу <адрес обезличен> в <адрес обезличен>, стоимостью 1 000 000 руб. <дата обезличена> С. В.А., В. С.Р. обратились в суд с иском к истцу о признании перепланировки нежилого помещения самовольной, обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние. С. В.А. является долевым собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м., находящегося в доме по адресу <адрес обезличен>, В. С.Р. является собственником нежилого помещения <номер обезличен> площадью <данные изъяты> кв. м., находящегося в доме по адресу <адрес обезличен>. Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Воробьев В.А. утверждал о том, что перепланировки нежилого помещения сделаны законно, в соответствии с Постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области № 323-П от 21.01.2008 года и проектом № <номер обезличен> ООО «Уралснабкомплект». Решением Орджоникидзевкого районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 29 июля 2021 года исковые требования С. В.А., В. С.Р. были удовлетворены, суд признал переустройство и перепланировку, произведенную в нежилом помещении самовольной и обязал истца привести помещение в первоначальное состояние, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 09.11.2021 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца без удовлетворения. Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что ответчики продали истцу нежилое помещение, которое не соответствует Акту <номер обезличен> приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию жилого многоквартирного дома. Просит суд признать договор купли-продажи нежилого помещения <номер обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в доме по адресу <адрес обезличен> от <дата обезличена> недействительным в соответствии с положениями п.1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, применить последствия недействительности сделки, отменить государственную регистрацию права на нежилое помещение, признать право общей долевой собственности Воробьева В.А., Гисматуллина Р.В. не спорное нежилое помещение, взыскать с Воробьева В.А., Гисматуллина Р.В. в пользу истца 1 000 000 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины, услуг представителя (л.д.3-6, 163-166).

В судебном заседании Садыков Р.Х. не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.169). Дело рассмотрено в отсутствии истца с участием его представителя.

Представитель истца К. А.С., действующая на основании доверенности от <дата обезличена> (л.д. 10), исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, пояснила, что сделка между истцом и ответчиками является недействительной, не соответствует требованиям закона, в договоре купли-продажи указан объект недвижимости, который не соответствует характеристикам, указанным в документах. Ответчики, заведомо зная, что их действия по перепланировке нежилого помещения являются незаконными, продали помещение истцу, при оформлении договора купли-продажи истцу не были переданы документы на помещение. Истец не может пользоваться приобретенным нежилым помещением, на помещение наложен арест, вынужден нести расходы по исполнению решения суда.

Ответчик Воробьев В.А. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что Садыков Р.Х. перед оформлением договора купли-продажи несколько раз осматривал спорное помещение, о том, что в помещении сделана перепланировка, истец знал, так как входная группа в помещение существует с <дата обезличена>, перепланировка сделана предыдущим собственником, соответствует проекту, но не узаконена. Истцу было предложено приобрести проект перепланировки за 50 000 руб., проект перепланировки заказывали ответчики, истец отказался. После приобретения помещения истец сразу начал делать вторую входную группу в помещение, без согласования, в связи с чем собственники рядом расположенных помещений С. В.А., В. С.Р. обратились в суд.

Ответчик Гисматуллин Р.В. в судебном заседании исковые требования не признал, подтвердил пояснения ответчика Воробьева В.А., пояснил, что он с Воробьевым В.А. являлись долевыми собственниками спорного помещения по <данные изъяты> доли каждый. В каком состоянии они купили, в таком состоянии и продали спорное помещение, только облагородили входную группу.

Представитель ответчиков адвокат О. Е.И., действующая на основании ордера <номер обезличен> от <дата обезличена> (л.д.168) в пояснениях в судебном заседании и письменных возражениях на иск, исковые требования не признала, указала, что в <дата обезличена> ответчики заказали в ООО «Уралснабкомплект» рабочий проект на спорное нежилое помещение под кафе. Постановлением администрации г. Магнитогорска № 323-П от 21.01.2008 года было дано согласие ответчикам на переустройство и перепланировку нежилого помещения <номер обезличен> по <адрес обезличен>, в соответствии с представленным проектом № СК-196 ООО «Уралснабкомплект». Ответчиками перепланировка и ремонт не были сделаны, сделана была только входная группа, вся разрешительная документация по перепланировке была у ответчиков, оспариваемый договор купли-продажи подписан сторонами, претензий по техническому состоянию помещения при подписании договора у сторон не возникло, договор заключен без составления передаточного акта, зарегистрировано право собственности на истца в установленном законом порядке. Если покупатель не проверил все документы и не сравнил их с фактическим состоянием объекта, все риски за подписание договора несет покупатель, новый собственник имеет право узаконить перепланировку (л.д.171-172).

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в судебном заседании, находит заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Суть каждого договора определяется его содержанием.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, истец является собственником нежилого помещения <номер обезличен> общей площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося в доме по адресу <адрес обезличен>, право собственности истца зарегистрировано <дата обезличена> (л.д.8-9).

Из текста договора следует, что Воробьев В.А. и Гисматуллин Р.В. (Продавцы), имея на праве общей долевой собственности вышеуказанное нежилое помещение, продали Садыкову Р.Х. (Покупатель) нежилое помещение за 1 000 000 руб., денежные средства уплачены Покупателем Продавцу до подписания договора, Покупатель принял нежилое помещение до подписания договора, претензий у Покупателя к Продавцу по техническому состоянию помещения не имеется.

Как следует из условий договора, на дату его заключения вышеуказанное недвижимое имущество принадлежало Воробьеву В.А. и Гисматуллину Р.В. на основании договора на приобретение помещения в собственность за счет долевых взносов <номер обезличен> от <дата обезличена>, акта приема-передачи помещения в собственность нежилого помещения от <дата обезличена>, право общей долевой собственности ответчиков зарегистрировано <дата обезличена>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что договор купли-продажи нежилого помещения является недействительным, так как на момент оформления сделки нежилое помещение было перепланировано ответчиками, перепланировка не узаконена, документы ответчиками на нежилое помещение истцу не были переданы, истец не имеет возможности пользоваться объектом недвижимости, на который наложен арест, несет расходы по приведению его в первоначальное состояние по решению суда.

Сторона ответчиков с указанными доводами не согласилась, ссылаясь на то, что истец до приобретения нежилого помещения осматривал его неоднократно, был поставлен в известность о перепланировке помещения, входная группа в нежилое помещение существует с 2007 года, истцу предлагалось за отдельную плату приобрести у ответчиков проект перепланировки на спорное помещение, но истец отказался. Сразу после приобретения нежилого помещения, без согласования с другими собственниками, истец начал делать вторую входную группу в спорное помещение, в связи с чем соседние собственники помещений обратились в суд.

Также сторона ответчика ссылается на разрешительную документацию о согласовании проекта, выполненного ООО «Уралснабкомплект» СК-196 (л.д.47-98), на согласование переустройства и перепланировки спорного нежилого помещения администрацией города Постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области № 323-П от 21.01.2008 года (л.д.127).Решением Орджоникидзевкого районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 29 июля 2021 года исковые требования С. В.А., В. С.Р. были удовлетворены, суд признал перепланировку нежилого помещения <номер обезличен>, расположенного в доме по адресу <адрес обезличен>, выразившуюся в следующем: с восточной стороны фасада многоквартирного жилого дома – организация пристроя с лестничной клеткой на месте ранее существовавшего приямка; дверного проема из ранее существовавшего окна в приямке посредством выбивания части фундаментных блоков ФБС и разбора ограждающих конструкций; внутри нежилого помещения – изменение маршрута прокладки существовавшего трубопровода отопления в районе организованного входа с восточной стороны фасада; устройство горизонтального участка трубопровода прямой и обратной подачи отопления; закладка проемов <номер обезличен> и <номер обезличен> посредством кирпичной кладки и листов гипсокартона; с южной стороны фасада многоквартирного дома – организация входа в нежилое помещение из ранее существовавшего в приямке окна посредством выбивания части фундаментных блоков ФБС и разбора ограждающих конструкций, незаконной.

Обязал Садыкова Р.Х. в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения в законную силу привести нежилое помещение <номер обезличен> по адресу <адрес обезличен> в первоначальное состояние путем выполнение строительных работ (л.д.35-40).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 09.11.2021 года решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Садыкова Р.Х. без удовлетворения (л.д.41-46).

Из текста решения суда следует, что дом по адресу <адрес обезличен> является многоквартирным, в состав которого, входят нежилые помещения, в том числе спорное нежилое помещение.

Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой, выполненной экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз и оценок» К. Ю.Н. (л.д.132-155), установлено, что функциональным назначением нежилого помещения <номер обезличен> в доме по адресу <адрес обезличен> является нежилое помещение, расположенное в техническом подполье (подвале) многоквартирного дома. В спорном нежилом помещении имеются элементы общедомового имущества: инженерные сети внутридомовой системы отопления; несущие ограждающие конструкции (фундамент, стены, межэтажное перекрытие). В спорном нежилом помещении установлено наличие реконструкции, переустройства и перепланировки, в результате которых было затронуто общедомовое имущество: проведен демонтаж части фундамента МКД, выполненного из фундаментных блоков для организации дверного проема – из ранее существовавшего окна в приямке; возведен пристрой на месте ранее существовавшего приямка с организацией отдельного входа в нежилое помещение <номер обезличен>; кирпичной кладкой заложены дверные проемы внутри помещения (ранее через эти дверные проемы осуществлялся доступ в помещение со стороны подвала МКД); проведен демонтаж части фундамента МКД, выполненного из фундаментных блоков и ж/б перемычки – для организации дверного проема с восточной стороны помещения – из ранее существовавшего окна в приямке, а также – восстановление демонтированного фундамента посредством кирпичной кладки и устройства перемычки из металлического уголка; проведены работы по устройству и разводке инженерных сетей по нежилому помещению (отопление, канализация, водоснабжение, электроснабжение); произведено заглубление (увеличение высоты нежилого помещения за счет выборки грунта); демонтаж участка трубы с заменой данного участка на ПВХ.

В результате проведенных работ по реконструкции фасада и фундамента МКД нарушена целостность конструкции, изменена конструктивная схема МКД, в следствие этого – не обеспечиваются условия эксплуатации, при которых несущие конструкции не снижают своих первоначальных свойств, предусмотренных при их проектировании.

Пристрой (организованная входная группа) расположена на землях общего пользования.

Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.2 ст.40 Жилищного кодекса РФ).

Решением суда установлено, что проект, выполненный ООО «Уралснабкомплект» <номер обезличен>, не содержит тех изменений, которые установлены при проведении экспертизы.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представитель истца К. А.С. в обоснование заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительным ссылается на то, что проданное имущество не отвечает требованиям Акта <номер обезличен> приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию жилого многоквартирного дома.

Суд считает, что указанные доводы не являются основанием для признания сделки недействительной, не соответствующей требованиям закона, в соответствии с положениями п.1 ст. 168 ГК РФ.

Установлено судом и не оспаривается сторонами, подтверждается выводами вышеприведенного решения суда, заключением эксперта, что перепланировку спорного нежилого помещения производили не только ответчики, но и истец, который после приобретения нежилого помещения в собственность, начал делать вторую входную группу в помещение. Из экспертного заключения следует, что на момент проведения экспертизы, в спорное нежилое помещение было организовано две входных группы, одна с восточной стороны, другая с южной стороны, тогда как истец приобрел нежилое помещение у ответчиков только с одной входной группой. Следовательно, после проведения перепланировки нежилого помещения, проведенной сторонами, технические характеристики спорного помещения, указанные в документах, не соответствуют его фактическому состоянию, о чем достоверно известно сторонам по делу.

Также судом установлено, что перед приобретением объекта недвижимости истец неоднократно осматривал нежилое помещение, лично подписал договор купли-продажи, получил документы для государственной регистрации объекта недвижимости, который был зарегистрирован в установленном законом порядке на истца. Приобрести проект, по которому ответчики планировали производить реконструкцию нежилого помещения, истец отказался, так как намерен был делать перепланировку самостоятельно, приступил к реконструкции объекта, начал делать вторую входную группу. Следовательно, истец добровольно принял нежилое помещение в том виде, в каком оно было на момент подписания договора, продолжил его перепланировку. Доказательств обратного стороной истца не представлено, судом не добыто.

Доводы представителя истца К. А.С. о том, что истец не может пользоваться объектом недвижимости, на нежилое помещение наложен арест, вынужден нести расходы по решению суда, не являются основанием для признания сделки недействительной на основании п.1 ст. 168 ГК РФ и удовлетворения требований истца.

Как установлено судом, что при заключении договора купли-продажи, стороны по сделке были свободны в заключении договора на определенных условиях, в том числе ими самостоятельно определен предмет договора, его технические характеристики с учетом перепланировки.

Истец обратился в суд с настоящим иском после вступления в законную силу решения Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска об обязании истца выполнить строительные работы о приведении спорного нежилого помещения в первоначальное состояние, в рамках ранее рассмотренного судебного спора истец договор купли-продажи не оспаривал, считая его законным и действительным.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.

Злоупотребление гражданскими правами запрещено законом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд находит, что при обращении в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истец нарушил принцип добросовестного поведения.

Эстоппель - принцип, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства, например на недействительность или незаключенность договора. Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности.

Применение принципа "эстоппель" закреплено в нормах Гражданского кодекса РФ о недействительности и незаключенности договора, об отказе от его исполнения.

Доводы представителя истца о том, что приобретенный истцом объект недвижимости не соответствует документам, не влекут признания договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным, так как Садыкову Р.Х. при оформлении сделки были достоверно известны указанные обстоятельства, договор купли-продажи был им совершен добровольно, по договоренности с ответчиками. После приобретения объекта недвижимости истец самостоятельно продолжил перепланировку объекта.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения требований Садыкова Р.Х. о признании сделки – договора купли-продажи, заключенного между ним и ответчиками недействительным у суда не имеется.

Сделка совершена сторонами в соответствии с их волеизъявлением, с соблюдением требований закона, имеет юридическую силу. Мотивы, по которым стороны совершили сделку, не являются основанием для признания сделки недействительной.

В связи с отказом в иске, не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании судебных расходов по оплате госпошлины, услуг представителя с ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Садыкова Радика Хайдаровича к Воробьеву Виктору Александровичу, Гисматуллину Рашиду Вилисовичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2022 года