Решение по делу № 33-3416/2017 от 14.03.2017

Судья Зинина И.В. Дело №33-3416\2017

Докладчик Карболина В.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Савельевой М.А.

судей Карболиной В.А., Зуевой С.М.

при секретаре Ц.О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 апреля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе М.А.Б. на решение Центрального районного суда города Новосибирска от 23 декабря 2016 года, которым в удовлетворении иска М.А.Б. к обществу с ограниченной ответственностью «НЛ Континент» об обращении взыскания на заложенное имущество в целях оплаты суммы долга отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя М.А.Б. - Е.Е.В., представителя ООО «Сервис» - Л.А.Е., представителя ООО «НЛ Континент» - К.А.Ю., судебная коллегия

установила:

М.А.Б. обратилась в суд с иском к ООО «НЛ Континент» об обращении взыскания на заложенное имущество в целях оплаты суммы долга.

В обоснование исковых требований указала, что ООО «СКС» является застройщиком объекта недвижимости - административного здания с подземной автостоянкой по улице <адрес>. Срок действия разрешения на строительство по 30 июня 2016 года.

09 июля 2013 года между ООО «СКС» и ООО «Цем-Индустрия» был заключен договор участия в долевом строительстве.

05 мая 2014 года между ООО «Цем-Индустрия» и ней был заключен договор уступки права требования. Свои обязательства по внесению оплаты она исполнила в полном объеме. 02 октября 2014 года между ООО «СКС» и ООО «НЛ Континент» было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве в договоре аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство объекта недвижимости. 30 сентября 2014 года между указанными лицами заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. До настоящего времени объект долевого строительства ей не передан.

Решением Центрального районного суда города Новосибирска от 10 октября 2015 года с ООО «СКС» в ее пользу взыскана неустойка в сумме 100000 рублей, убытки в сумме 64333 рублей, штраф в размере 82166 рублей, убытки в размере 500 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 20000 рублей, а всего 266999 рублей. Решение суда до настоящего времени также не исполнено.

Полагает, что взыскание денежных средств надлежит производить путем обращения взыскания на объект долевого участия в строительстве и право аренды земельного участка, которые находятся в залоге у участников долевого строительства в силу закона.

На основании изложенного истец просила взыскать сумму долга в размере 266999 рублей путем обращения взыскания на общественное здание административного назначения с подземными автостоянками (2 этап строительства (здание № по генплану), назначение нежилое, общая площадь застройки 2121,2 кв.м, степень готовности 15 %, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес> и обращения взыскания на право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 2494 кв.м.

Судом постановлено вышеуказанное решение, обжалуемое М.А.Б., которая в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что на возникшие правоотношения распространяются нормы ст. 353 ГК РФ, а именно в случае реализации заложенного имущества, залог сохраняется.

Считает, что исковые требования не могут нарушать права третьих лиц и не могут быть признаны злоупотреблением права, так как ее действия являются законными, обоснованными и добросовестными.

Автор апелляционной жалобы полагает, что обращение взыскание на заложенное имущество является способом обеспечения обязательства, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку у ООО «СКС» есть неисполненное перед ней денежное обязательство, подтвержденное решением суда, вступившим в законную силу.

Обращает внимание на то, что судом неправомерно отклонены ее доводы о сохранении залога при обращении взыскания на заложенное имущество, а также неверно применены нормы п. 4 ст. 352 ГК РФ.

По мнению апеллянта, подача искового заявления об обращении взыскания на заложенное имущество является законным способом защиты нарушенных прав, предусмотренного действующим законодательством, так как в залоге находится объект, на который зарегистрировано право собственности, именно поэтому обращение взыскания производится на весь объект, как это предусмотрено действующим законодательством.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что ООО «СКС» является застройщиком административного здания с подземными автостоянками на земельном участке по <адрес> (строительный) в городе Новосибирске.

Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство выдано 26 ноября 2012 года, срок действий до 30 октября 2015 года.

28 июня 2010 года между ЗАО «СМУ Карин-Новосибирск» и мэрией города Новосибирска был заключен договор аренды № 97862р земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, площадью 2497 кв.м, для строительства общественного здания административного назначения с подземными автостоянками по <адрес>. Срок действия договора с 28 июня 2010 года по 28 июня 2013 года.

Дополнительным соглашением от 01 октября 2014 года между ООО «СКС» и мэрией города Новосибирска был установлен срок действия договора до 28 июня 2015 года.

09 июля 2013 года между ООО «СКС» и ООО «Цем-Индустрия» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить объект долевого строительства и после ввода объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства 17\56 частей объекта подземной автостоянки общей площадью 1861, 79 кв.м, расположенной на отметка 6.000 здания № парковочных мест за номерами № общей площадью 275,40 кв.м., а также 8\51 частей объекта подземной автостоянки общей площадью 2029, 95 кв.м, расположенной на отметке 3.000 здания № парковочных мест за номерами № общей площадью 129,60 кв.м.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику 2 квартал 2014 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Цем-Индустрия» и М.А.Б. было заключено соглашение об уступке права требования, по условиям которого ООО «Цем-Индустрия» передает М.А.Б. право требования в отношении объекта долевого участия в строительстве- подземной автостоянке, расположенной на отметке 3000, здания № по <адрес>, а именно 1\51 часть - 1 парковочное место за номером 21, общей площадью 16,2 кв.м.

Право требование было оценено сторонами в 600000 рублей.

Указанное соглашение было зарегистрировано в установленном порядке.

Свои обязательства по внесению оплаты права требования истец исполнила в полном объеме.

В соответствии с соглашением о перемене лиц в обязательстве в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 97862р от 28 июня 2010 года от 02 октября 2014 года, заключенным между ООО «СКС» (старый арендатор) и ООО «НЛ Континент» (новый арендатор), старый арендатор уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 97962р от 28 июня 2010 года в отношении земельного участка, площадью 2497 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101251:94, предназначенного для строительства общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по <адрес>.

Согласно договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 30 сентября 2014 года ООО «СКС» передает в собственность ООО «НЛ Континент» незавершенный строительством объект- общественное здание административного назначения с подземными автостоянками (2 этап строительства) (здание № по геплану), общей площадью застройки 2121, 2 кв.м., степень готовности 15 %, инвентарный №, расположенное по адресу: <адрес>.

18 ноября 2014 года за ООО «НЛ Континент» было зарегистрировано право собственности на указанный незавершенный строительством объект.

Решением Центрального районного суда города Новосибирска от 10 ноября 2015 года с ООО «СКС» в пользу М.А.Б. было взыскано: 100000 рублей неустойки, 64333 рубля убытков, 82166 рублей штрафа, убытков в сумме 500 рублей, расходы на оказание услуг представителем в сумме 20000 рублей.

Из материалов дела усматривается, что ответчиком объект долевого строительства до настоящего времени участникам долевого строительства не передан.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 июня 2016 года ООО «СКС» было признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на 65 месяцев.

Требования же М.А.Б. в размере 246999 рублей согласно определению Арбитражного суда Новосибирской области от 18 августа 20916 года включены в реестр требований кредиторов ООО «СКС» с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Также судом первой инстанции было установлено, что в настоящее время строительство объекта производится силами ООО «HЛ Континент».

Из материалов дела следует, что в силу закона незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка находится в залоге участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с частью 1 статьи 13 указанного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2 статьи 13).

В соответствии с частью 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В силу части 1 статьи 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, при переходе права аренды на земельный участок и права собственности на незавершенный строительством объект от ООО «СКС» к ООО «НЛ Континент» залог был сохранен.

В силу части 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Из буквального толкования данной нормы следует, что для обращения взыскания на предмет залога должна наступить совокупность условий: наступил срок передачи застройщиком объекта долевого строительства и прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Как следует из Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 21 сентября 2016 года степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 80 %, что подтверждается справками о стоимости выполненных работ, счет-фактурами, справками формы КС-2 и КС-3 за период с апреля 2015 года по ноябрь 2016 года.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в настоящий момент работы на объекте не прекращены и не приостановлены, несмотря на то, что наступил срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства.

Принимая решение и отказывая в иске, суд первой инстанции исходя из того, что согласно отчету об оценке объекта от 19 февраля 2016 года ООО Агентство независимой оценки «Статус» стоимость объекта незавершенного строительства составляет 233580000 рублей, а требование же истца составляет 0,11 % от стоимости спорного объекта, что крайне незначительно и размер требований залогодержателя М.А.Б. явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет залога в целях удовлетворения требования участника долевого строительства М.А.Б.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на возникшие правоотношения распространяются нормы ст. 353 ГК РФ, а именно в случае реализации заложенного имущества, залог сохраняется, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку судом первой инстанции бесспорно установлено, что при переходе права аренды на земельный участок и права собственности на незавершенный строительством объект от ООО «СКС» к ООО «НЛ Континент» залог был сохранен.

Однако следует принять во внимание, что в соответствии с пп. 1, 2 ч. 2 ст. 12.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается таким способом как, возврат денежных средств и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. В соответствии со ст. 13 данного Закона в обеспечение исполнения обязательств у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 14 данного Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, для обращения взыскания на предмет залога должна наступить совокупность условий: наступил срок передачи застройщиком объекта долевого строительства и прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Как усматривается из материалов дела, несмотря на то, что наступил срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства, работы на объекте не прекращены и не приостановлены. При этом, степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 80 %.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований даже при применении к возникшим правоотношениям норм ст. 353 ГК РФ.

Доводы апеллянта о том, что обращение взыскание на заложенное имущество является способом обеспечения обязательства, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, безосновательны, так как размер требований залогодержателя М.А.Б. явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно отчету об оценке объекта от 19 февраля 2016 года ООО Агентство независимой оценки «Статус» стоимость объекта незавершенного строительства составляет 233580000 рублей, а требование же истца составляет 0,11 % от стоимости всего спорного объекта.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для обращения взыскания на предмет залога в целях удовлетворения требования участника долевого строительства М.А.Б.

Кроме того, судебная коллегия считает, что принятие решения об обращении взыскания на предмет незавершенного строительства не будет способствовать обеспечению баланса интересов заинтересованных лиц.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, для которой судебная коллегия не находит оснований, указаний на обстоятельства и доказательства, которые бы опровергали выводы суда и могли бы повлиять на существо вынесенного решения, жалоба не содержит.

Нарушений, влекущих безусловную отмену судебного постановления, при разрешении спора судом первой инстанции не допущено, решение суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Новосибирска от 23 декабря 2016 года по доводам апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А.Б. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи