Решение по делу № 33-1153/2024 от 03.04.2024

33-1153/2024

(№ 2-34/2024; 62RS0019-01-2023-001047-42) судья Бондюк С.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 мая 2024 года г. Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Фоминой С.С., Полубояриновой И.П.,

при секретаре Пискуновой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «СПК Новоселки» к Филимонову Анатолию Анатольевичу о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения, взыскании задолженности и судебной неустойки с апелляционной жалобой Филимонова Анатолия Анатольевича на решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 30 января 2024 года, которым постановлено:

Иск ООО «СПК Новоселки» к Филимонову Анатолию Анатольевичу о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения, взыскании задолженности и неустойки - удовлетворить частично.

Обязать Филимонова Анатолия Анатольевича в течение десяти дней с момента вступления данного решения в законную силу заключить с ООО «СПК Новоселки» договор найма жилого помещения - квартиры общей площадью 29,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения в размере 10 442 руб. 65 коп.

Взыскать с Филимонова Анатолия Анатольевича в пользу ООО "СПК Новоселки" судебные расходы в сумме 553 рубля.

В остальной части иска - отказать.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., выслушав объяснения апеллятора Филимонова А.А., объяснения представителя ООО «СПК «Новоселки» по доверенности Михалева С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «СПК Новоселки» обратилось в суд с иском к Филимонову А.А. о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения, взыскании задолженности и судебной неустойки.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ответчик Филимонов А.А. проживает в квартире общей площадью 29,7 кв.м., этаж - 1, кадастровый №, инвентарный №, расположенной по адресу: <адрес>, и является нанимателем указанного жилого помещения. Жилое помещение - квартира была предоставлена Филимонову А.А. в связи с трудовыми отношениями с колхозом «Приокский» в 1991 году на основании договора жилищного найма, что подтверждается апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 13 июля 2022 года. 26 февраля 2001 года колхоз «Приокский» вступил в СПК «Новоселки» в качестве ассоциированного члена с внесением в паевой фонд кооператива паевого взноса - имущества стоимостью 15 100 000 рублей, включая и жилой фонд. 24 декабря 2021 года СПК «Новоселки» реорганизовано в форме преобразования в ООО «СПК Новоселки», при этом последний является правопреемником СПК «Новоселки». В настоящее время вышеуказанное жилое помещение - квартира принадлежит ООО «СПК Новоселки» на праве собственности, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.03.2022 года. 21 февраля 2023 года ООО «СПК Новоселки» обратилось с требованием к Филимонову А.А. о заключении в письменной форме договора найма жилого помещения, а также о необходимости погашения задолженности по арендной плате в добровольном порядке в срок до 01 марта 2023 года. Данное письмо получено Филимоновым А.А. 22 февраля 2023 года и оставлено им без удовлетворения. 03 апреля 2023 года истец обратился повторно с требованием о заключении в письменной форме договора найма жилого помещения к Филимонову А.А., а также о необходимости погашения задолженности по арендной плате в добровольном порядке в срок до 10 апреля 2023 года. Данное письмо, полученное Филимоновым А.А. 05 апреля 2023 года, оставлено им без удовлетворения. По состоянию на 01 августа 2023 года у ответчика Филимонова А.А. имеется задолженность по оплате за наем жилого помещения. Общая задолженность по состоянию на 31 июля 2023 года составила 439 513 рублей 73 копейки и до настоящего времени им не погашена.

Просили суд, с учетом представленных в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнений, обязать Филимонова А.А. заключить с ООО «СПК Новоселки» договор найма жилого помещения - квартиры общей площадью 29,7 кв.м., этаж - 1, кадастровый №, инвентарный №, расположенной по адресу: <адрес>. Установить плату по договору найму жилого помещения за пользование квартирой в размере 10 442 рублей 65 коп. в месяц, включающую в себя право пользования квартирой. Взыскать с Филимонова А.А. в пользу ООО "СПК Новоселки" задолженность по оплате по договору найма жилого помещения за период с 01 января 2020 года по 31 июля 2023 года в общей сумме 439 513 рублей 73 копейки, судебные расходы в сумме 8 128 рублей 14 коп., включающие в себя расходы по уплате госпошлины в размере 7 595 рублей 14 коп. и почтовые расходы в размере 553 рубля. Взыскать с Филимонова А.А. в пользу истца судебную неустойку в размере 3 000 рублей в день за каждый день неисполнения судебного акта с момента его вступления в законную силу.

Решением Рыбновского районного суда Рязанской области от 30 января 2024 года исковые требования ООО «СПК Новоселки» удовлетворены частично.

В апелляционной жалобе Филимонов А.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что у суда отсутствовали основания для возложения на него обязанности заключить договор найма жилого помещения и установления платы за найм, ссылаясь на то, что ООО «СПК Новоселки», как новый собственник спорного жилого помещения, становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Указывает, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 13 июня 2022 года по делу № было установлено, что правоотношения между Филимоновым А.А. и прежним собственником спорной квартиры колхозом «Приокский» по пользованию спорным жилым помещением возникли на основании договора найма жилого помещения и носят бессрочный характер. В настоящее время правоотношения сторон в обязательствах на длительный период сложились на безвозмездной основе. Считает, что судом неверно применен закон, регулирующий спорные правоотношения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО «СПК Новоселки» просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 07 мая 2024 года по настоящему делу дополнены юридически значимые обстоятельства.

Апеллятор Филимонов А.А. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца ООО «СПК «Новоселки» по доверенности Михалев С.Н. возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик Филимонов А.А. с 26.08.1991 года по 21.04.2003 года и с 23.04.2004 по настоящее время зарегистрирован и постоянно проживает в квартире по адресу: <адрес> (в настоящее время <адрес>), где занимает жилое помещение - квартиру, общей площадью 29,7 кв.м., этаж 1, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности истцу - СПК «Новоселки».

Спорная квартира, занимаемая ответчиком с 1991 года, являлась собственностью колхоза «Приокский», и была предоставлена ему в связи с нахождением в трудовых отношениях с данным колхозом, в котором Филимонов А.А. работал шофером в период с 01.08.1991 года по 02.10.1998 года. Филимонов А.А. был принят в члены колхоза по решению общего собрания от 29.02.1993 года. Ответчик обращался в правление колхоза «Приокский» с заявлением о продаже ему данной колхозной квартиры, в которой он проживает, и 27.01.1993 года на заседании правления колхоза «Приокский» было принято решение о продаже ему этой квартиры. Однако, спорная квартира Филимоновым А.А. у колхоза «Приокский» куплена не была по обстоятельствам, не зависящим от последнего.

19.02.1993 года на собрании уполномоченных колхоза «Приокский» было принято решение о сохранении прежней формы хозяйствования - колхоза, осуществлении его перерегистрации с тем же названием «Приокский». 03.09.1993 года главой администрации Рыбновского района вынесено постановление «О перерегистрации колхоза «Приокский».

Жилой фонд колхоза «Приокский», в том числе спорная квартира, в муниципальную собственность в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» не передавался.

26.02.2001 года колхоз «Приокский» вступил в СПК «Новоселки», зарегистрированный постановлением главы администрации Рыбновского района от 04.02.1996 №, в качестве ассоциированного члена с внесением в паевой фонд кооператива паевой взнос - имущество стоимостью 15 100 000 руб., в том числе жилой фонд колхоза. С 01.04.2001 года спорная квартира принята на баланс СПК «Новоселки» и учтена в качестве объекта основных средств.

30.06.2011 года за СПК «Новоселки» зарегистрировано право собственности на вышеуказанную квартиру. Документом-основанием для такой регистрации явился перечень № и акт приема-передачи имущества колхоза «Приокский», передаваемого в СПК «Новоселки» в качестве ассоциированного члена от 01.04.2001 года.

Решением Совета депутатов МО - Новосельское сельское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области от 29.04.2014 года № спорной квартире присвоен адрес: <адрес>.

29.12.2014 года деятельность колхоза «Приокский» прекращена в связи с его ликвидацией. СПК «Новоселки» не является правопреемником данного колхоза.

24.12.2021 года СПК «Новоселки» реорганизовано в форме преобразования в ООО «СПК Новоселки», при этом последнее является правопреемником СПК «Новоселки»

Ответчик Филимонов А.А. работал в СПК «Новоселки»: в период с 02.02.2009 года по 23.07.2009 года скотником; с 07.05.2010 года по 28.09.2012 года и с 07.11.2013 года по 02.12.2013 года - сторожем. Каждый раз трудовой договор был расторгнут по инициативе работника.

После вступления колхоза «Приокский» в СПК «Новоселки» в качестве ассоциированного члена ответчик до 02.12.2013 года состоял в трудовых правоотношениях с СПК «Новоселки», и продолжал проживать в спорной квартире с членами своей семьи.

Данные обстоятельства подтверждаются Решением Рыбновского районного суда от 14.03.2022 г. (л.д.107-111), Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 13.07.2022 г. (л.д. 112-117) и определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.11.2022 г. (т.2 л.д.118-121) по делу по иску ООО «СПК Новоселки» к Филимонову А.А. о выселении из жилого помещения, и по встречному иску Филимонова А.А. к ООО «СПК Новосёлки» администрации МО - Пощуповское сельское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, в котором участвовали те же лица.

Вышеуказанными судебными постановлениями установлено и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ в доказывании не нуждается, что спорная квартира, входящая в жилой фонд колхоза «Приокский», была внесена 26 февраля 2001 года в паевой фонд СПК «Новоселки», затем 01 апреля 2001 года принята на баланс истца и учтена в качестве объекта основных средств, после чего 30 июня 2011 года СПК «Новоселки» зарегистрировал право собственности на вышеуказанную квартиру на основании перечня № и акта приема-передачи имущества колхоза «Приокский», передаваемого в СПК «Новоселки» в качестве ассоциированного члена от 01.04.2001, а также проведенной при государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости правовой экспертизы документов, в том числе технической документации документов на жилое помещение, имеющего инвентарный №.

Также вышеуказанным Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 13.07.2022 года установлено, что между ответчиком по настоящему делу Филимоновым А.А. и колхозом «Приокский» возникли фактические правоотношения по бессрочному найму спорной квартиры (л.д. 115).

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные исковые требования ООО «СПК «Новоселки», суд первой инстанции исходил из того, что ответчик занимает жилое помещение в частном жилом фонде, которое принадлежит истцу, следовательно, между сторонами фактически сложились отношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, оформленного в письменном виде. Факт предоставления спорного жилого помещения, как работнику колхоза «Приокский», не свидетельствует о том, что данное жилое помещение принадлежало иному лицу, а не истцу по настоящему делу - ООО «СПК Новоселки», в связи с чем суд пришел к выводу об обязании Филимонова А.А. заключить с ООО «СПК Новоселки» договор найма жилого помещения с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения, в удовлетворении требований истца о взыскании задолженности и неустойки суд первой инстанции отказал.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обязании Филимонова А.А. заключить с ООО «СПК Новоселки» договор найма жилого помещения с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения, поскольку он сделан при неправильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая решение об удовлетворении иска в части обязания заключить договор найма жилого помещения, суд первой инстанции не указал какую-либо норму Гражданского кодекса Российской Федерации либо иного федерального закона, возлагающую на ответчика обязанность по заключению договора найма спорного жилого помещения, а также не установил наличие оснований, по которым ответчик, как наниматель, обязан заключить предложенный истцом договор коммерческого найма, которым изменяются ранее согласованные с прежним собственником условия проживания в спорном жилом помещении, при том, что в силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Необходимость упорядочить сложившиеся договорные отношения в виде подписания обеими сторонами одного письменного документа не предусмотрена в качестве обстоятельства, в силу которого ответчик обязан заключить такой договор на условиях, отличных от ранее согласованных с прежним собственником спорного жилого помещения.

При этом основания изменения договора предусмотрены положениями статьи 450 ГК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ч. 1 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)     исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Предоставляя Филимонову А.А. в 1991 году спорное жилое помещение, то есть фактически заключая с ним договор бессрочного найма жилого помещения, стороны предусмотрели порядок оплаты за жилое помещение - непосредственно в кассу работодателя.

Из представленных ответчиком Филимоновым А.А. квитанций к приходным кассовым ордерам, выданным ему СПК «Новоселки», размер квартплаты в 2002 - 2003 годах составлял 30 рублей в месяц, в 2006 году - 120 рублей в месяц, в 2007 году - 200 рублей в месяц, в январе 2008 года - 200 рулей в месяц, с февраля по сентябрь 2008 года - 300 рублей в месяц, с октября по декабрь 2008 года - 1000 рублей в месяц.

Как следует из пояснений Филимонова А.А., с 2010 года работодатель перестал принимать у него квартплату.

Как следует из пояснений представителя истца ООО «СПК Новоселки», размер квартплаты устанавливался на общем собрании, коммунальные платежи в квартплату не входили.

Как следует из представленных ответчиком Филимоновым А.А. квитанций, оплату за услуги по электроснабжению он оплачивает непосредственно поставщику электроэнергии по настоящее время.

Истцом не представлены доказательства наличия нарушения соотношения имущественных интересов сторон, и что для истца это повлекло значительный ущерб. Изменение обстоятельств, которые не мог бы преодолеть истец, не наступило.

Судебной коллегией не установлено обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения иска ООО «СПК «Новоселки» о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения, то есть с изменением условий, отличных от ранее согласованных с прежним собственником спорного жилого помещения, нельзя признать законными, они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, без учета всех юридически значимых обстоятельств по данному делу.

С остальными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, считает их правильными, основанными на правильном применении норм материального права, регулирующего спорные правоотношения сторон.

При таких обстоятельствах, решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «СПК «Новоселки» о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения и судебных расходов подлежит отмене с вынесением нового решения, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «СПК «Новоселки» о взыскании задолженности и неустойки подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 30 января 2024 года в части удовлетворения исковых требований ООО «СПК «Новоселки» к Филимонову Анатолию Анатольевичу о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения в размере 10 442 руб. 65 коп., взыскании судебных расходов - отменить.

Принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «СПК «Новоселки» к Филимонову Анатолию Анатольевичу о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения с установлением ежемесячной платы за наем жилого помещения в размере 10 442 руб. 65 коп., взыскании судебных расходов - отказать.

В остальной части решение Рыбновского районного суда Рязанской области от 30 января 2024 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 28 июня 2024 года.