Решение от 26.09.2017 по делу № 3а-136/2017 от 21.08.2017

Дело № 3а-136/2017

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

26 сентября 2017 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.А.

при секретаре Кулик А. К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Козлова Александра Арсентьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Козлову А.А. принадлежит на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>; право собственности зарегистрировано 02 августа 2005 года (л.д. 8-9).

Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27 августа 2015 года № 59-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений площадью менее 3000 кв. м на территории Санкт-Петербурга» утверждена кадастровая стоимость указанного жилого помещения по состоянию на 01 декабря 2014 года – 30 292 268 рублей 55 копеек. Сведения о кадастровой стоимости жилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 15).

Полагая кадастровую стоимость нежилого помещения превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, Козлов А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного жилого помещения в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 декабря 2014 года 18 500 000 рублей, определённой в отчёте об оценке №№..., выполненном 29 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью <...> В., подтверждённой положительным экспертным заключением №№... от 30 июня 2017 года эксперта Ассоциации оценщиков «<...>» К.; обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости квартиры его рыночную стоимость в размере 18 500 000 рублей (л.д. 16-48,49-58).

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в представленном отзыве, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что рыночная стоимость объекта, определенная в представленном административном истцом отчете от 29 июня 2017 года № №..., значительно отличается от кадастровой стоимости, сам отчет выполнен оценщиком с нарушениями федеральных стандартов оценки и иных нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, а экспертное заключение №№... от 30 июня 2017 года не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 № 328, в связи с чем как отчет, так и экспертное заключение не могут быть признаны достоверными доказательствами по делу.

Административный истец, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (л.д. 63-64), в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 400, пункту 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, включая жилые помещения (квартиры, комнаты).

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 26 ноября 2014 года № 643-109 «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» с 01 января 2016 года налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В силу части 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости согласно статье 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ).

С учетом изложенного административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, при этом налоговая база в отношении спорного жилого помещения определяется как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Согласно отчету об оценке №№..., выполненному 29 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «<...>» В., рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером №..., площадью <...> кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по состоянию на 01 декабря 2014 года составляет 18 500 000 рублей (л.д. 16-48).

На основании положений статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», экспертом Ассоциации оценщиков «<...>» К. проведена экспертиза отчета об оценке №№... от 29 июня 2017 года, по результатам которой дано положительное экспертное заключение №№... от 30 июня 2017 года.

Согласно выводам данного экспертного заключения отчет об оценке №№... от 29 июня 2017 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Ассоциации «<...>»(л.д. 49-58).

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценивая отчет об оценке №№... от 29 июня 2017 года суд учитывает, что оценщик В., его составивший, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, поскольку является членом саморегулируемой организаций оценщиков (Ассоциации оценщиков «<...>») и застраховал свою гражданскую ответственность (л.д. 40).

Административный ответчик Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга ссылается на несоответствие отчета об оценке от 29 июня 2017 года №№... требованиям пунктов 22б и 22д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611, по следующим основаниям.

По его мнению, объект оценки и подобранные оценщиком объекты-аналоги имеют значительные различия по ценообразующему фактору «тип дома», а именно объекты-аналоги расположены в зданиях со значительно более высоким износом и качеством конструктивных элементов, не прошедших реконструкцию, либо прошедших ее свыше 40 лет назад относительно даты оценки, в то время как реконструкция здания размещения объекта оценки проведена в 2004 году, то есть за 10 лет до даты оценки.

Кроме того, по мнению административного ответчика оценщиком не обосновано не произведена корректировка на площадь кухни, в то время как подобранные объекты-аналоги имеют площадь кухни в 4 раза меньше площади кухни объекта оценки.

Также, административный ответчик полагает, что оценщиком не выявлен такой ценообразующий фактор как наличие огороженной придомовой территории с ограниченным доступом.

Приведенные доводы административного ответчика подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Из отчета об оценке следует, что оценщиком применён метод количественных корректировок, в качестве объектов-аналогов использованы сопоставимые по ценообразующим факторам объекты недвижимости.

Доводы административного ответчика о нарушении пунктов 22б и 22д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611, не связаны с использованием оценщиком ненадлежащих методов оценки, равно как и с использованием объектов-аналогов несопоставимых с объектом оценки, и по существу сводятся к несогласию с выбором оценщиком ценообразующих факторов. Вместе с тем, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи выбор ценообразующих факторов является правом оценщика, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует.

Кроме того, следует отметить, что сроки проведения реконструкции зданий, в которых расположен объект оценки и объекты-аналоги и наличие огороженной придомовой территории не отнесены оценщиком к ценообразующим факторам, в связи с чем, оценщиком правомерно не произведены соответствующие корректировки. Корректировка по такому ценообразующему фактору как «площадь кухни» оценщиком не произведена, поскольку в рассматриваемом случае не влияет на стоимость квартиры, что обосновано в отчете об оценке. Корректировка по такому ценообразующему фактору как «тип дома» оценщиком не проводилась, так как объекты-аналоги и объект оценки не различаются по данному фактору, являясь кирпичными домами.

По изложенным основаниям, с учётом непредставления доказательств, опровергающих рыночную стоимость, определенную в отчете, у суда не имеется сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости.

Таким образом, административным истцом представлено надлежащее доказательство, подтверждающее рыночную стоимость квартиры – отчет об оценке от 29 июня 2017 года №№....

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление Козлова А.А. в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость квартиры надлежит установить в размере, определенном в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью «<...>» №№... от 29 июня 2017 года, составляющем 18 500 000 рублей.

Суд также полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения административных исковых требований в части обязания административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости квартиры её рыночную стоимость, поскольку в порядке административного судопроизводства защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы организаций (часть 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), в то время как полагать таковыми права административного истца на внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости квартиры, установленной настоящим решением, преждевременно.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости являющаяся датой обращения в суд – 10 августа 2017 года (л.д. 60).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░ <...> ░░. ░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 18 500 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░░ 2014 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2017 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░