Решение по делу № 2-886/2018 от 14.09.2017

Дело № 2-886/2018                                                                  27 марта 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                    Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи                                     Хабик И.В.

при секретаре                                                                 Хабибулиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ельницкого А. В., Ельницкой Н. И. к АО «Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» о признании соглашения о зачете встречных требований недействительным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Истцы обратились в суд с иском к АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство», в обоснование заявленных исковых требований указали, что 24.02.2014 года между Ельницким А.В. и ответчиком был заключен Договор № 12И-4826-14 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> В соответствии с п. 1.1. Договора, ответчик обязался в предусмотренный Договором срок передать дольщику двухкомнатную квартиру со строительным номером 149, при условии внесения полной за нее оплаты. При этом договором предусмотрен срок передачи квартиры не позднее 31.12.2015 года. 28.01.2015 г. было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору, согласно которому Ельницкий А.В. передал Ельницкой Н.И. права и обязанности по договору в размере ? доли.

В соответствии с Приложением № 1 к договору общая проектная площадь Квартиры составляет 58 кв.м, в том числе: общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона – 57,2 кв.м; приведенная площадь балкона 0,80 кв.м., при расчете стоимости объекта к балкону применен понижающий коэффициент 0,3. Указанная площадь балкона включена в стоимость квартиры, которая оплачена истцами в соответствии с условиями Договора в полном объеме в размере 4118000 руб.

В дальнейшем, после обмеров Квартиры ПИБ техническим учреждением балкон в квартире признан лоджией, в связи с чем ответчик сообщил о том, что цена договора должна измениться из-за необходимости при расчете стоимости квартиры применить к вспомогательному помещению понижающего коэффициента 0,5 вместо коэффициента 0,3, который был установлен Договором в отношении балкона (по факту построенной лоджии); истцам было предложено подписать дополнительное соглашение к Договору, согласно которому квартира № 149 имеет общую площадь 56,9 кв.м., жилую площадь 30 кв.м., площадь лоджии с понижающим коэффициентом 1,7 кв.м., по сообщению ответчика в результате такого изменения площади квартиры и применения иного размера коэффициента со стороны истцов возникла обязанность по доплате стоимости квартиры в размере 42600 руб. Истцам было предложено также 17.03.2016 г. подписать соглашение о зачете встречных требований по договору, согласно которому в связи с увеличением фактической площади квартиры на 0,6 кв.м., дольщики обязаны доплатить застройщику 42600 руб., а застройщик признает нарушение обязательств в части срока, предусмотренного п. 4.1. договора по передаче объекта    и стороны производят зачет встречных требований, в связи с чем не имеют друг к другу претензий относительно доплаты за увеличение площади квартиры по п. 3.5 договора, и выплаты застройщиком дольщикам пени по п. 7.2 договора за весь период с 01.01.2016 до даты подписания акта приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию. Соглашение было подписано истцами 17.03.2016 г.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком 14.09.2016 г, квартира была передана истцам 15.09.2016 г.

Неоднократно уточнив заявленные требования, указывая, что соглашение о зачете встречных требований от 17.03.2016 г. противоречит законодательству, истцы просят признать его недействительным, признать незаконным увеличение стоимости квартиры, установить стоимость квартиры в сумме 4118000 руб. и, соответственно, признать их исполнившими обязательство по оплате цены договора, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта 766359 руб., по 383 179 руб. в пользу каждого, в счет компенсации морального вреда по 30000 руб., а также штраф, предусмотренный ФЗ «О защите прав потребителей».

Представитель истцов – адвокат Изосимов С.В., действующий на основании доверенностей и ордера, в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика АО СК «ИПС» Курилова А.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований, в том числе указав на пропуск истцами срока исковой давности для заявления требований о признании соглашения о зачете встречных требований недействительным, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны истцов, а также указывая на наличие оснований для доплаты за увеличение площади квартиры и отсутствие оснований для взыскания неустойки в связи с отказом истцов от прав на ее получение.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 24.02.2014 года между ОАО (в настоящее время – АО) Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» и Ельницким А.В. заключен Договор №И-4826-14 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: <адрес>, многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой – 1 этап строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Дольщику объект долевого строительства – квартиру, определенную в настоящем Договоре, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи (п. 1.1. Договора).

Как следует из п. 1.2.1. Договора, после окончания строительства объекта (получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию) и надлежащего исполнения Дольщиком предусмотренных Договором обязательств, Дольщик получает по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру со строительным № 149, с характеристиками, определенными в Приложении № 1 к Договору для оформления в собственность. Общая площадь Квартиры определяется в момент подписания Договора на основании проектной документации и в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. После завершения строительства Объекта, в соответствии с данными обмеров Проектно-инвентаризационного бюро (далее - ПИБ), стороны уточняют размер общей площади Квартиры и ее фактический номер.

В соответствии с п. 3.1. Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) квартиры, а также общего имущества в Объекте (Цена Договора) составляет сумму 4118000руб., исходя из расчета 71 000 руб. за 1 кв.м общей площади Квартиры, определяемую как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика.

Как установлено п. 3.2. Договора, цена Договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5. Договора, по результатам обмеров ПИБ.

Пунктом 3.5. Договора предусмотрено, что окончательно Цена Договора определяется после окончания строительства Объекта по официальным обмерам проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), с обязательным подписанием сторонами дополнительного соглашения к Договору об окончательной Цене Договора, при этом в случае изменения (увеличения или уменьшения) по результатам обмеров ПИБ общей площади Квартиры на 0,5 кв.м и более по сравнению с общей проектной площадью Квартиры, размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиками за Квартиру, указанный в п. 3.1. Договора, изменяется (увеличивается или уменьшается), исходя из указанной в п. 3.1. Договора стоимости 1 кв.м общей проектной площади Квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Как следует из п. 4.5. договора, дольщик обязан произвести с Застройщиком взаиморасчеты по обмерам ПИБ (пункты 3.5., 4.8.2. Договора) и принять Квартиру, подписав Акт приема-передачи, в течение тридцати рабочих дней со дня получения сообщения, указанного в п. 4.6. Договора.

Согласно п.п. 4.8, 4.8.2. договора, дольщик с момента получения сообщения о готовности к передаче Квартиры (п. 4.4.) и до момента приемки Квартиры обязан произвести расчеты, связанные с изменением (уточнением) площади Квартиры (п. 3.5. Договора).

Характеристики квартиры содержатся в Приложении № 1 к договору № 12И-4826-14 от 24.02. 2014 года, из которого следует, что тип квартиры: двухкомнатная, общая проектная площадь квартиры – 58,00 кв.м, в том числе: общая площадь Квартиры без учета площади лоджии/балкона – 57,20 кв.м; жилая площадь – 30,00 кв.м; вспомогательная – 27,20 кв.м, в том числе площадь кухни – 12,80 кв.м; кроме того, приведенная площадь балкона – 0,80 кв.м. (л.д. 18).

Согласно пояснениям ответчика, общая проектная площадь квартиры, согласно Приложению № 1 к Договору, определенная в размере 58,00 кв.м, указана включая площадь балкона, с учетом применения понижающего коэффициента к площади балкона – 0,3.

Расположение Квартиры и ее границы отражены в Приложении № 2 к вышеуказанному Договору, площадь балкона отражена в размере 2,80 кв.м., с учетом понижающего коэффициента (0,3) – 0,80 кв.м. (л.д. 19).

28.01. 2015 г. заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору долевого участия, в соответствии с которым Ельницкий А.В. передал, а Ельницкая Н.И. приняла права и обязанности по договору в размере ? доли (л.д. 22-26).

Обязательства по оплате цены договора, предусмотренной в нем, то есть в сумме 4118000 руб. дольщиками исполнены надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу: <адрес> проведенной ГУП «ГУИОН» Отделом инвентаризации и кадастровых работ объектов капитального строительства ДКР, фактические данные подлежащей передаче истцам квартиры в соответствии с ведомостью помещений составили: № квартиры – 149; общая площадь – 56,9 кв.м; жилая площадь – 30,0 кв.м,; вспомогательная площадь – 26,90 кв.м; кроме того, площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом – 1,70 кв.м. Учитывая изложенное, поскольку увеличение общей площади, как указывает застройщик, составило 0,60 кв.м, истцам предложено подписать Соглашение о зачете встречных требований по договору, по условиям которого:

П. 1.1. - Застройщик признает нарушение своих обязательств перед дольщиками в части нарушения срока, установленного в п. 4.1 договора, по передаче дольщикам объекта долевого строительства, за весь период с 01.01.2016 г. до даты подписания акта приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию,

П. 1.2 - во исполнение п. 3.5. Договора за увеличение общей площади квартиры на 0,60 кв.м Дольщики обязаны доплатить Застройщику сумму в размере 42600 руб.

П. 2. – стороны производят взаимозачет встречных требований по договору, в связи с чем не имеют друг к другу претензий относительно доплаты дольщиками застройщику за увеличение площади квартиры по п. 3.5 договора и выплаты застройщиком дольщикам пени по п. 7.2 Договора за весь период с 01.01.2016 г. до даты подписания акта приема-передачи квартиры и ввода объекта в эксплуатацию (л.д. 101).

Дольщиками на основании данного соглашения была внесена сумма 42600 руб. (банковский чек на л.д. 194), которая была возвращена им платежным поручением № 1347 от 21.07.2016 г. (л.д. 195).

В этот же день, а именно 17.03.2016 г. квартира была передана дольщикам по Акту приема-передачи (л.д. 182).

Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было получено ответчиком 14.09.2016 г. (л.д. 184-186), то есть и соглашение подписано, и квартира была передана истцам до завершения строительства объекта.

Истцы просят признать подписанное ими 17.03.2016 г. соглашение недействительным, ссылаясь на его противоречие закону, поскольку на момент его подписания жилой дом в эксплуатацию введен не был, окончательная цена договора не могла определяться, более того, поскольку в проект дома изменения не вносились, о чем они не знали и не могли знать на момент подписания дополнительного соглашения, ответчик самостоятельно изменил вспомогательное помещение балкон, построив лоджию, при этом в договор (Приложение № 1) изменение относительно характеристики квартиры не вносились, а следовательно, требование застройщика по оплате построенной по собственной инициативе застройщика лоджии с применением иного коэффициента (0,5), вместо предусмотренного договором (0,3), незаконно. Следовательно, истцы полагают, что обязанности по доплате у них не возникло, как незаконен и зафиксированный в соглашении их отказ от принадлежащего им права требовать уплаты неустойки, предусмотренной законом.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как следует из содержания п. 3.5 договора, окончательная цена договора должна определяться после окончания строительства Объекта по результатам обмера ПИБ.

На дату подписания соглашения объект окончен строительством не был.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013, действующая на момент заключения сторонами договора), договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в проектную площадь квартиры, подлежащую оплате застройщику, общей площади квартиры и приведенной площади балкона, определяемой путем применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона.

Это обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Фактическая площадь балкона была предусмотрена 2,80 кв.м., с учетом понижающего коэффициента 0,3 - приведенная площадь балкона 0,80 кв.м. (л.д. 18, 19).

После обмеров квартиры установлено, что площадь лоджии/балкона фактическая 3,40 кв.м., при этом после обмеров ПИБ балкон был признан лоджией, что отражено в ведомости помещений и их площадей ГУП «ГУИОН».

Изменений в проектную документацию дома не вносилось, ответчик данное обстоятельство не оспаривал.

Рассчитывая доплату в размере 42600 руб., ответчик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37, в связи с чем общая площадь квартиры № 149 с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом составила 58,6 кв.м (56,9 + 1,7). Однако данная Инструкция для отношений между участниками долевого строительства обязательного характера не носит.

По мнению суда, если в договоре специально не определены разные коэффициенты относительно лоджии и балкона, застройщик не вправе произвольно менять цену, применяя коэффициенты для определения площади, используемые для инвентаризации и учета жилого фонда.

Более того, с самими дольщиками изменение вспомогательного помещения, предусмотренного в договоре как балкон, на лоджию, не согласовывалось.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.

Между тем, как следует из материалов дела ответчик в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия обязательства и применил при расчете приведенной площади вспомогательных помещений не согласованный сторонами коэффициент площади лоджии 0,5, что и повлекло изменение цены договора.

При заключении договора стороны определили принцип расчета площади квартиры с применением для вспомогательного помещения понижающего коэффициента 0,3 и исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом, подлежит оплате с применением этого коэффициента.

Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Проект квартиры не изменялся.

Возможность применения порядка определения приведенной площади вспомогательных помещений, установленного для других целей, стороны в договоре не предусмотрели.

Дополнительных соглашений к договору после выявления того обстоятельства, что балкон по техническим требованиям должен признаваться лоджией, не заключалось.

Изменение застройщиком принципа расчета стоимости объекта, при отсутствии на это согласия Дольщика, является односторонним изменением условий договора, что противоречит требованиям п. 1 ст. 452, 309, 310 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, требование о дополнительной оплате передаваемой площади в связи с применением иного коэффициента в результате строительства не согласованной в договоре лоджии, не соответствует ни положениям закона, ни условиям договора.

Фактическая площадь построенного вспомогательного помещения составила 3,40 кв.м.

С учетом данных обмеров ПИБ, а также с учетом установленного договором для определения цены понижающего коэффициента 0,3, размер приведенной площади балкона/лоджии составляет 1,02 кв.м. (3,4х0,3), путем суммирования общей площади квартиры без площади лоджии 56,9 кв.м., с указанной площадью вспомогательного помещения, общая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет 57,92 кв.м. (56,9+1,02).

Поскольку договором была предусмотрена общая проектная площадь квартиры в размере 58 кв.м. (с учетом вспомогательных помещений), разница в площадях составляет - 0,08 кв.м, то есть общая площадь квартиры с учетом вспомогательной площади даже меньше предусмотренного договором значения. В связи с отсутствием условия, предусмотренного п. 3.5 договора, оснований для доплаты со стороны дольщиков, или возврата денежных средств со стороны застройщика не имелось.

В этой связи отсутствовали правовые основания для изменения порядка определения цены договора долевого участия, соответственно, требования ответчика о доплате по договору являлись незаконными.

Ст. 9 ГК РФ предусматривает, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Условие п. 2 Соглашения о зачете, предусматривающее отказ дольщиков от принадлежащего им права на взыскание с застройщика неустойки за весь возможный период просрочки сдачи застройщиком объекта, в том числе на будущее время, противоречит закону.

На дату подписания соглашения дом в эксплуатацию еще не был введен, период просрочки определен не был, отказ от осуществления дольщиками будущих прав, которые на 17.03.2016 г. еще не возникли, незаконен.

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 Гражданского кодекса. Основанием для признания соглашения о зачете недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Согласно ч. 4 ст. 401 ГК РФ заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.

Соглашение о зачете будущего требования, которое еще не возникло, размер которого не определен, фактически является незаконным способом освобождения застройщика от установленной ответственности за нарушение прав дольщика-потребителя в части срока передачи квартиры.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности доводов истцов о недействительности заключенного соглашения о зачете встречных требований от 17 марта 2016 г., поскольку у истцов обязательств по дополнительной оплате цены договора перед застройщиком на момент подписания соглашения о зачете не было, а предусмотренный соглашением отказ истцов от принадлежащего им права требования выплаты неустойки за нарушение окончания срока строительства противоречит закону.

Довод ответчика о пропуске истцами срока исковой давности для заявления требований о признании соглашения о зачете недействительным судом не принимается, поскольку соглашение подписано 17.03.2016 г., дом в эксплуатацию введен 14.09.2016 г., квартира по Акту приема-передачи передана истцам 15.09.2016 г. (л.д. 27), что свидетельствует о том, что при принятии квартиры они и могли узнать о нарушении своего права, в частности, об отсутствии оснований говорить об увеличении площади квартиры; на дату предъявления иска в суд 11.09.2017 г. срок исковой давности ими не был не пропущен.

Не находит суд оснований согласиться с доводами ответчика о злоупотреблении правом по стороны дольщиков, которое бы влекло отказ в удовлетворении заявленных ими требований, поскольку в ходе рассмотрения дела судом не установлено их действий исключительно с намерением причинить вред ответчику или иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с частью 2 статьи 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом, стоимость Квартиры, в размере, предусмотренном Договором 4118000 руб., оплачена истцами в полном объеме, 15 сентября 2016 года квартира передана АО СК «ИПС» истцам (л.д. 27), при этом в Акте сдачи-приемки квартиры отражена именно эта окончательная цена построенного объекта (л.д. 27). Учитывая изложенное, требование истцов об установлении стоимости Квартиры с учетом произведенных обмеров ПИБ в размере 4118000 руб. самостоятельного разрешения не требует, как и не требуется дополнительного признания указанного обстоятельства решением.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4.1 договора планируемый срок передачи квартиры - не позднее 31.12.2015 г.

П. 4.2 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что срок передачи квартиры подлежит соразмерному увеличению в случае неисполнения или несвоевременного исполнения АО «Ленэнерго», ГУП «ТЭК» Санкт-Петербурга, ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» обязанностей по заключенным с застройщиком договорам на присоединение (подключение) к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, несвоевременного выполнения Администрацией Санкт-Петербурга обязательств по предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям Санкт-Петербурга (л.д. 11).

Условиями заключенного сторонами договора (п.4.1) предусмотрен срок передачи истцу квартиры по акту приема-передачи не позднее 31.12.2015 года после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Оснований полагать, что сторонами был согласован иной срок передачи квартиры, не имеется.

Согласно ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-03, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок- секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-03 в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

30.12.2015 г. ответчиком было получено Заключение Управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных правовых актов и проектной документации, и несмотря на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 17.03.2016 г. квартира была передана истцам по акту приема-передачи (л.д. 182).

Согласно ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N214-03, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, обязанность застройщика передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства именно после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов прямо предусмотрена законом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 14.09. 2016 года, следовательно, Акт от 17.03.2016 г. судом не может быть принят в качестве доказательства исполнения ответчиком обязательства в указанную в нем дату, поскольку передача дольщику объекта строительства ранее, чем дом введен в эксплуатацию, противоречит действующему законодательству.

15.09.2016 года квартира еще по одному Акту приема-передачи передана истцам (л.д. 27).

В силу ч. 2 ст. 6 названного Закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку сроком, предусмотренным договором для определения срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является срок – 31.12.2015 года, однако квартира передана ответчиком истцам только 15.09.2016 года, то есть с нарушением установленного договором срока, а подписанное до ввода дома в эксплуатацию соглашение о зачете встречных требований признано судом недействительным, суд приходит к выводу о том, что истцы вправе претендовать на взыскание неустойки за весь период просрочки.

Размер неустойки за указанный период составляет 746593,40 руб. (4118000х10,5/100/150х259).

Ответчиком представлено ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки в связи с несоразмерностью ее размера последствиям нарушения обязательств (л.д. 111-113).

Так, представитель ответчика обратила внимание суда на то, что непосредственная обязанность по окончанию строительства дома застройщиком выполнена в пределах срока, установленного договором, а именно 30.12.2015 г. получено заключение о соответствии объекта техническим регламентам, в марте 2017 г. квартира была истцам фактически передана и они имели возможность ею пользоваться. Также представителем ответчика в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что просрочка передачи квартиры произошла вследствие длительности работ по присоединению к электрическим сетям ПАО «Ленэнерго», что суд считает заслуживающим внимания.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный суд РФ в определении от 21 декабря 2000 года N 263-0 разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства, обусловившие нарушение срока передачи квартиры, период просрочки, заявление ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения срока исполнения обязательства, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, суд полагает, возможным применить положения ст.333 ГК РФ, с учетом которых определить ко взысканию с ответчика неустойку в размере 400000 руб., по 200000 руб. в пользу каждого из истцов.

Несоблюдение ответчиком сроков передачи квартиры влечет нарушение прав истцов как потребителя.

По смыслу Закона РФ "О защите прав потребителей", применение которого к спорным правоотношениям согласуется с разъяснениями, содержащимися в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17, сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред.

Исходя из установленных обстоятельств нарушения прав истца как потребителя, суд полагает необходимым взыскать в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере 10000 руб.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истцы обращались с досудебным требованием к ответчику о выплате неустойки и морального вреда (л.д. 61-64), претензия добровольно ответчиком не удовлетворена.

Таким образом, размер штрафа, исчисляемого в соответствии со ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», составляет (200000+10000:2) 105000 руб., в пользу каждого истца, при этом суд не находит оснований для снижения суммы штрафа, так как при уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ дополнительное снижение штрафа приведёт в дисбалансу интересов сторон.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела судом, в сумме 7800 руб.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. руководствуясь ст. 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

                    решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение о зачете встречных требований по договору № 12И-4826-14 от 24 февраля 2014 года долевого участия в строительстве жилого дома, подписанное 17.03.2016 г. между Ельницким А. В., Ельницкой Н. И. и АО «Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство».

Признать незаконным увеличение АО «Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» стоимости квартиры, переданной Ельницким А. В. и Ельницкой Н. И. на основании договора № 12И-4826-14 от 24 февраля 2014 года долевого участия в строительстве жилого дома; признать Ельницкого А. В., Ельницкую Н. И. исполнившими обязательство по оплате цены договора № 12И-4826-14 от 24 февраля 2014 года долевого участия в строительстве жилого дома в полном объеме, то есть в сумме 4118000 руб.

Взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в пользу Ельницкой Н. И. неустойку в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 105 000 руб., а всего 325000 (триста двадцать пять тысяч) рублей.

Взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в пользу Ельницкого А. В. неустойку в размере 200 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 105 000 руб., а всего 325000 (триста двадцать пять тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с АО Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 7800 (семь тысяч восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

В окончательной форме изготовлено 09.04.2018 г.