Решение по делу № 33-1147/2024 от 18.01.2024

Судья Тютюкина И.В.                   № 33-1147/2023

№ 2-2448/2023

64RS0043-01-2023-002093-44

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 мая 2024 года                          город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Бурловой Е.В.,

судей Балабашиной Н.Г., Попильняк Т.В.

при ведении протокола секретарем Комнатной Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сединой Ю. О. к акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании пункта договора недействительным, уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа по апелляционной жалобе Сединой Ю. О. на решение Волжского районного суда города Саратова от 12 октября 2023 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Бурловой Е.В., объяснения представителя Сединой Ю.О. – Иванищевой Ю.С. (действующей на основании доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя акционерного общества «ДОМ.РФ» - Ладановой Л.А. (действующей на основании доверенности), полагавшей решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

Седина Ю.О. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») о признании пункта договора недействительным, уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа.

Исковые требования обоснованы тем, что 09 декабря 2022 года между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Объект принадлежал продавцу на праве собственности на основании заявления от <дата>, заявления от <дата>, протокола открытого аукциона № по реализации арестованного имущества по лоту №, № от <дата>, протокола открытого аукциона № по реализации арестованного имущества по лоту № от <дата>, решения Фрунзенского районного суда <адрес> от <дата>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата> сделана регистрационная запись №.

Согласно договору объект имеет следующие характеристики: расположен на девятом этаже, имеет общую площадью 55,8 кв.м, кадастровый (условный) № (п. 1.3 договора).

Цена объекта составила 2 293 523 рубля (п. 1.4 договора).

<дата> Сединой Ю.О. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на приобретенный объект недвижимости (л.д. 21).

Между тем в процессе пользования жилым помещением, проведения в нем ремонта истец установила, что фактически площадь объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от <дата>, составляет 48,2 кв.м.

Сведения о вышеуказанном объекте недвижимости, в том числе о площади 55,8 кв.м, как о ранее учтенном были внесены в Единый государственный реестр недвижимости в электронном виде <дата> на основании государственного контракта от <дата>1 года № Д по передаче электронных архивов организаций технической инвентаризации.

Ошибка в подсчете площади была допущена ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» при изготовлении технического паспорта (л.д. 22).

<дата> на основании обращения Сединой Ю.О. в Единый государственный реестр недвижимости внесена актуальная информация об объекте недвижимости.

В связи с этим истец полагает, что в договор купли-продажи от <дата> внесены условия о цене объекта недвижимости, ущемляющие ее права.

На основании изложенного истец, уточнив исковые требования, просила признать п. 1.4 договора купли-продажи от <дата> недействительным, уменьшить покупную цену квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от <дата>, взыскать с АО «ДОМ.РФ» в пользу Сединой Ю.О. уменьшение покупной цены в размере 312 375 рублей, рассчитанных как стоимость излишне оплаченных 7,6 кв.м, исходя из стоимости одного квадратного метра равной 41 102 рублям (2 293 523/55,8 кв.м).

Решением Волжского районного суда города Саратова от 12 октября 2023 года в удовлетворении исковых требований Сединой Ю.О. к АО «ДОМ.РФ» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа отказано.

Седина Ю.О. с решением суда первой инстанции не согласилась, подала апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Автор жалобы полагает, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно характеристик спорного жилого помещения. Считает, что АО «ДОМ.РФ», как профессиональный участник торгов, должно было знать о действительной стоимости жилого помещения.

АО «ДОМ.РФ» на апелляционную жалобу поданы возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, сведений о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имуществу, подлежащее передаче покупателю по договору.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 2 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из содержания п. 1 ст. 557 ГК РФ следует, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Основанием заявленных исковых требований явилась передача ответчиком истцу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью меньше чем указано в договоре купли-продажи от <дата>.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи от <дата> ответчиком истцу подлежало передаче жилое помещение площадью 55,8 кв.м.

Фактически ответчиком истцу передано жилое помещение площадью 48,2 кв.м.

Судом первой инстанции установлено, что сведения о вышеуказанном объекте недвижимости, в том числе о площади 55,8 кв.м, как о ранее учтенном были внесены в Единый государственный реестр недвижимости в электронном виде <дата> на основании государственного контракта от <дата> № Д по передаче электронных архивов организаций технической инвентаризации.

Ошибка в подсчете площади была допущена ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» при изготовлении технического паспорта (л.д. 22).

<дата> на основании обращения Сединой Ю.О. в Единый государственный реестр недвижимости внесена актуальная информация об объекте недвижимости.

Данные обстоятельства судом первой инстанции установлены на основании надлежащей правовой оценке собранных по делу доказательств, не оспариваются сторонами по делу.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, поскольку внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об иной площади спорного жилого помещения не зависело от воли сторон, заключивших договор купли-продажи от <дата>, из содержания п. 5.2 договор купли-продажи от <дата> следует, что до заключения договора продавец уведомил покупателя о том, что он не располагает достоверной информацией о наличии явных и скрытых недостатков объекта, а покупатель подтвердил, что принимает на себя все последствия и риски, обусловленные данным обстоятельством, что он согласен принять объект в фактическом состоянии с учетом указанных выше заверений и рисков, то оснований для удовлетворения исковых требований об уменьшении покупной стоимости жилого помещения и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в связи с уменьшением покупной цены жилого помещения не имеется.

Между тем внесение в Единый государственный реестр недвижимости неправильных сведений о площади жилого помещения, не свидетельствует о наличии в жилом помещении недостатка, ответственность за наличие которого продавец не несет.

В связи с этим оснований для освобождения ответчика от ответственности в связи со ссылкой на п. 5.2 договора купли-продажи от <дата> не имелось.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Из содержания договора купли-продажи от <дата>, а именно из положений п.п. 1.3, 1.4 следует, что цена жилого помещения определена исходя из его площади.

В связи с этим для разрешения заявленных исковых требований необходимо было установить рыночную стоимость спорного жилого помещения на момент его приобретения, исходя из его действительной площади и площади, указанной в договоре купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность по доказыванию того, что произошла переплата приобретенного жилого помещения в связи с чем его действительная площадь меньше указанной в договоре купли-продажи возложена на истца.

Для установления данного обстоятельства требуются специальные познания.

В связи с этим судебная коллегия по ходатайству истца назначила судебную оценочную экспертизу в общество с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» с постановкой перед экспертами следующих вопросов: какова стоимость одного квадратного метра жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи - <дата>; какова стоимость жилого помещения площадью 48,2 кв.м по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи - <дата>; какова стоимость жилого помещения площадью 55,8 кв.м по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи - <дата>.

Согласно заключению эксперта № от <дата>, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы», стоимость одного квадратного метра жилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи – <дата> составляет: для объекта экспертизы площадью 48,2 кв. м – 53 667 рублей; для объекта экспертизы площадью 55,8 кв.м – 49 612 рублей. Стоимость жилого помещения кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 48,2 кв.м по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи – <дата> составляет (округленно до тысячи) – 2 587 000 рублей. Стоимость жилого помещения кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 55,8 кв.м по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи – <дата> составляет (округленно до тысячи) – 2 768 000 рублей.

Таким образом, стоимость жилого помещения кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 48,2 кв.м по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи – <дата> не могла превышать 2 587 000 рублей.

Как следует из заключения эксперта № от <дата>, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы», стоимость жилого помещения кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 55,8 кв.м по состоянию на день заключения между АО «ДОМ.РФ» и Сединой Ю.О. договора купли-продажи – <дата>, определенная сторонами договора в размере 2 293 523 рублей, не превысила стоимость данного жилого помещения площадью 55,8 кв.м, определенную экспертом в размере 2 768 000 рублей, а также стоимость жилого помещения площадью 48,2 кв.м, определенную экспертом в размере 2 587 000 рублей.

При таких обстоятельствах, поскольку стоимость жилого помещения, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, указанная в п. 1.4 договора купли-продажи от <дата> в размере 2 293 523 рублей не превысила стоимость данного жилого помещения, установленную экспертом с учетом его площади 48,2 кв.м, в размере 2 587 000 рублей, то оснований для признания п. 4 договора купли-продажи от <дата> недействительным, уменьшении покупной цены квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от <дата>, взыскании с АО «ДОМ.РФ» в пользу Сединой Ю.О. уменьшения покупной цены в размере 312 375 рублей у суда первой инстанции не имелось.

Следовательно, не смотря на необоснованность выводов суда первой инстанции об освобождении истца от гражданско-правовой ответственности в связи с продажей истцу жилого помещения площадью меньше той, которая указана в договоре, с учетом положений о свободе договора, предусмотренных п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, решение суда первой инстанции не подлежит отмене с удовлетворением заявленных исковых требований, поскольку стоимость жилого помещения, определенная в договоре, не превысила стоимость данного жилого помещения, определенную экспертом с учетом действительной стоимости жилого помещения.

Доводы представителя истца, приведенные по итогам исследования заключения эксперта № от <дата>, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы», о том, что данное заключение не может быть принято в качестве доказательства по делу, являются несостоятельными.

В обоснование данных доводов автор жалобы сослался на заключение специалиста (рецензию) № от <дата>, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертных технологий «Пифагор 24х7», и указал на то, что экспертом при проведении расчетов не учтены особенности планировки квартиры, оценщиком представлено лишь четыре объекта-аналога к объекту оценки, критерий выбора которых экспертом из общего массива не определен, выбор объектов-аналогов не соответствует объекту исследования, эксперт не провел осмотр состояния отделки дома, техническое состояние дома, архитектурный облик дома, состояние подъезда, место общего пользования, видовые характеристики квартиры, тип парковки, для расчетов эксперт не указал сведения о наименовании программного обеспечения, о лицензии на использование программного обеспечения, о валидации программного обеспечения, в перечне нормативно-правовых актов, которыми руководствовался эксперт, не указан Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», экспертом не указана ссылка на научно-обоснованную методику расчета весовых коэффициентов, корректирующих коэффициентов.

Между тем из заключения эксперта № от <дата> следует, что для проведения исследования экспертом установлены характеристики объекта, в том числе его планировка, местоположение, внешний вид прилегающей территории, внешний вид фасада.

Экспертный осмотр объекта экспертизы не проводился, так как на момент производства экспертного исследования данная квартиры была продана.

При этом при расчете стоимости жилого помещения сравнительным методом были учтены такие критерии как обстоятельства совершения сделки, продажа или предложение, дата продажи, географическое местоположение, корректировка на этаж, материал стен, количество комнат, вид отделки (т. 2 л.д. 163-166).

В исследовании приведено описание вносимых корректировок, в том числе корректировки на масштаб (площадь) (т. 2 л.д. 170).

Также экспертом дано обоснование отказа от расчета стоимости экспертным подходом, доходным подходом (т. 2 л.д. 160).

При исследовании использовались четыре аналога объектов недвижимости, которым дано полное описание (т. 2 л.д. 163, 173-176).

Экспертом применялись нормативные документы, справочные и методические источники, действовавшие на момент совершения сделки 09 декабря 2022 года, в том числе Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 5, ФСО № 7), утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 200 от 14 апреля 2022 года.

Корректировки применены в соответствии с данными методическими рекомендациями.

Сведений о применении программного обеспечения в заключении эксперта № от <дата> не имеется.

Кроме того, проведенное экспертом исследование соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта № от <дата> является полным, не содержит каких-либо противоречий, проведено в соответствии с применением актуальных справочников и методических рекомендаций.

Заключение дано экспертом, имеющим необходимые познания в области проведенного исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этим судебная коллегия также посчитала необоснованным и неподлежащим удовлетворению ходатайство Сединой Ю.О. о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя истца о том, что обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» необоснованно выставлен счет к оплате судебной оценочной экспертизы на денежную сумму в размере 44 700 рублей, являются несостоятельными.

Приводя данный довод, представитель истца сослалась на сообщение экспертной организации от 27 февраля 2024 года, в котором указано, что стоимость экспертизы составит 21 500 рублей (т. 2 л.д. 105).

Вместе с тем данная стоимость экспертом приведена приблизительно, в отсутствие точных формулировок вопросов, которые в последующем для проведения исследования были поставлены судом перед экспертом.

Стоимость экспертизы определена экспертом по результатам фактически проведенного исследования, исходя из фактически выполненного объема работы.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую правовую оценку, применил закон, подлежащий применению, постановил законное и обоснованное решение. Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст.ст. 55, 67 ГПК РФ. Повода для их иной оценки судебная коллегия не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы суда, автором жалобы в суд апелляционной инстанции не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

При этом в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, то обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» подлежат возмещению расходы по проведению судебной оценочной экспертизы путем списания с депозитного счета Саратовского областного суда денежных средств в размере 44 700 рублей, поступивших по платежному поручению № от <дата> в качестве оплаты за судебную экспертизу от ФИО7 в лице ее представителя Иванищевой Ю.С.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда города Саратова от 12 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сединой Ю. О. – без удовлетворения.

Саратовскому областному суду возместить обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы» расходы по проведению судебной оценочной экспертизы, перечислив с депозитного счета Саратовского областного суда (ИНН №, КПП №, л/с №, казначейский счет №, единый казначейский счет 40№, Банк ОТДЕЛЕНИЕ САРАТОВ БАНКА РОССИИ//УФК по <адрес>, БИК №) денежные средства в размере 44 700 (сорока четырех тысяч семи ста) рублей, поступившие по платежному поручению № от <дата>, по следующим реквизитам:

общество с ограниченной ответственностью «Лаборатория Независимой Судебной Экспертизы»:

ИНН №

КПП №

р/с №

к/с №

филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО)

БИК №

юридический адрес: <адрес>,

фактический и почтовый адрес: <адрес>.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 мая 2024 года.

Председательствующий

Судьи