Решение по делу № 2-2386/2022 от 27.04.2022

УИД: 59RS0004-01-2022-002576-92

Дело № 2-2386/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2022 года        г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Гнездиловой З.В.,

с участием старшего помощника прокурора Ленинского района г. Перми Ченцовой Ю.П.,

представителя истца Волкова Р.К., действующего на основании доверенности,

представителя ответчика Куклиной О.И., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску РАА к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании возмещения за жилое помещение,

установил:

РАА обратилась с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми, в котором просит взыскать выкупную цену за квартиру, общей площадь 38,1 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес> размере 3 111 000 руб. В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 38,1 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчиком меры по расселению граждан из жилого дома, являющегося аварийным, не предпринимаются. Многоквартирный дом не включен в программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края. Жилые помещения многоквартирного дома являются непригодными для проживания, условия в указанном доме создают опасность для проживания и пребывания в нем, угрозу травм или гибели граждан и их имущества. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения составляет 3 111 000 руб.

Истец в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что с момента признания дома аварийным расселение жильцов не производится. При определении выкупной стоимости просил руководствоваться отчетом, представленным истцом, так как в заключении судебной экспертизы во внимание приняты аналоги не той зоны престижности. Также пояснил, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт входит в выкупную стоимость жилого помещения, в связи с чем уточнять исковые требования не видит необходимости.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что с выводами судебной экспертизы ознакомилась. В случае удовлетворения исковых требований просила принять во внимание заключение судебной экспертизы, исключив из стоимости непроизведенного капитального ремонта работы, не предусмотренные ст. 166 ЖК РФ. Из письменного отзыва следует, что администрация г. Перми исковые требования не признает, поскольку многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок по расселению граждан до ДД.ММ.ГГГГ, который до настоящего времени не истек. Многоквартирный дом не включен в программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края. Доказательства того, что имеется явная угроза обрушения многоквартирного дома, истцом в материалы дела не представлены. Истец имеет право обратиться с заявлением о предоставлении жилого помещения маневренного фонда, предоставив необходимый пакет документов. Полагает, что оснований для безусловного выкупа жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не имеется, поскольку процедура, предшествующая изъятию у собственника жилого помещения, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, в настоящее время не завершена.

Прокурор полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, истец является собственником жилого помещения расположенного в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу. При определении выкупной стоимости полагает необходимым принять во внимание выводы заключения эксперта, проведенного в рамках настоящего дела.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилогопомещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, что предусмотрено положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявленияорганом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, обизъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что КАА сменила фамилию в связи с заключением брака с РСВ (том 1 л.д. 11).

Истцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 38,1 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес> (том 1 л.д. 7, 119-122, 169-170).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № выявлены основания для признания <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 8, 130).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми многоквартирный дом, расположенный по адресу: <Адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение шести месяцев с даты получения уведомления. Установлен срок для принятия мер по отселению граждан, проживающих в доме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 10, 131).

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу послужило заключение специализированной организации ООО «Стройлаборатория» по результатам технического обследования строительных конструкций многоквартирного дома (том 1 л.д. 132-162). Обследование проводилось в 2019 году. В ходе обследования установлено:

- <Адрес> года постройки, с несущими кирпичными стенами, фундамент бетонный ленточный, перекрытия деревянные утепленные балочные, стропильная кровля;

- при обследовании здания зафиксированы признаки, свидетельствующие о неравномерных осадках фундаментов под разными частями здания и о потере несущей способности конструкций фундаментов (косвенные признаки деформации, деформационные трещины по несущим стенам). Зафиксировано полное разрушение гидроизоляции, что приводит к подсосу капиллярной влаги и структурному разрушению кладки стен, приводящие к снижению несущей способности;

- наружные стены имеют трещины, вымачивание раствора из кладки, переувлаждение, разрушение кирпичей, раствор кирпичной кладки имеет нулевую прочность, выкрашивается при легком прикосновении рукой; наружные несущие и самонесущие стены эксплуатируются с нарушением температурно-влажностного режима – происходит постоянное их замачивание, без достаточной просушки и проветривания, стены имеют значительную теплопроводность, что способствует образованию точки росы в теле конструкций и дополнительному их увлажнению и промерзанию. Зафиксировано разрушение гидроизоляции;

- имеются значительные прогибы перекрытий, трещины по балкам перекрытия, следы протечек перекрытия, увлажнение утеплителя перекрытия, разрушение штукатурного слоя перекрытия. На основании полученных дефектов можно сделать вывод о возможности обрушения перекрытий, либо их отдельных частей;- в кровельном покрытии имеются следы обильного замачивания, поражения грибком и гнилью опорных частей стропильных ног и мауэрлата, продольные трещины по стропильным ногам; отдельные стяжки крепления стропильных ног к наружным стенам отсутствуют;

- фундаменты и основания, несущие стены, конструкции перекрытий и перемычек, конструкции стропильной системы и кровли находятся в аварийном техническом состоянии; причинами возникновения дефектов и повреждений является длительный срок эксплуатации (сверхнормативный), систематическое замачивание конструкций, низкое качество строительных материалов, несоблюдение сроков проведения текущих и капитальных ремонтов;

- перегородки имеют характерные дефекты потери устойчивости, а также следы развития плесени и грибка в связи с замачиванием;

- лестницы имеют прогибы и крены конструкции;

- полы имеют истертости, неровности, зыбкость, трещины, возможность разрушения половых досок, гниль;

- во избежание аварийных ситуаций и несчастных случаев запрещено пребывание людей внутри здания, необходимо выставить предупредительные знаки и ленты. Физический износ дома составляет 79%. Необходимо срочное решение по расселению жителей и сносу дома.

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1958 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют. Процент износа по состоянию на 1995 составляет 35% (л.д. 26-34).

Многоквартирный жилой дом по адресу <Адрес> муниципальную и региональную адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2019 году, однако после принятия решения межведомственной комиссии, дальнейшие действия органами местного самоуправления по проведению процедуры, предусмотренной ч. 10 либо ч. 11 ст. 32 ЖК РФ не предпринимались. Доказательств обратному не представлено, судом не установлено.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что неисполнение органами местного самоуправления процедур, предусмотренных положениями ст. 32 ЖК РФ, не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании выкупной стоимости, поскольку совершение уполномоченными органами необходимых действий не находится в сфере влияния истца и не может влиять на реализацию собственником своих прав в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ.

Принимая во внимание, что техническое состояние жилого дома в 2019 году свидетельствовало о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик при котором существует опасность для пребывания людей, проживание в таком доме представляло и представляет реальную угрозу жизни и здоровью истца, какие-либо ремонтные работы по поддержанию дома в безаварийном состоянии не проводились, суд приходит к выводу, что требования истца о выплате возмещения подлежат удовлетворению.

Ссылки представителя ответчика о необходимости, при разрешении вопроса о возмещение за жилое помещение, установления обстоятельств наличия иных пригодных для проживания жилых помещений на праве собственности истца, суд во внимание не принимает, так как наличие иных жилых помещений пригодных для проживания на праве собственности истца, не может ставить в зависимость реализацию прав в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ.

Возражения представителя ответчика о том, что на момент рассмотрения дела не соблюдена процедура изъятия жилого помещения, суд находит несостоятельными, поскольку обязанность совершения действий, направленных на изъятие аварийного жилого помещения лежит на ответчике, а принятые на момент рассмотрения дела меры недостаточны для реализации жилищных прав истца, как собственников аварийного жилого помещения. На момент рассмотрения дела проживание в доме невозможно, угрожает жизни и здоровью граждан, соглашение об изъятии жилого помещения с собственниками не заключено.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, капитальный ремонт многоквартирного <Адрес> с момента постройки не производился, что подтверждается копией технического паспорта, доказательств иному не представлено.

Установленные Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (приложение № 3 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р)), утвержденным приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, сроки продолжительности эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капитального ремонта (замены) истекли.

С учетом нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов, этот дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по его проведению администрацией не была выполнена, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшим в процессе эксплуатации здания в целом, и экономической нецелесообразностью капитального ремонта, вышеуказанный дом в 2019 году был признан аварийным и подлежащим сносу, следовательно, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения.

Доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта и администрацией г. Перми производились действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за жилое помещение - квартиру, общей площадью 38,1 кв.м, по адресу: <Адрес>, с учетом убытков, возникающих у собственников при изъятии жилого помещения, подлежат удовлетворению.

Из представленного истцом отчета об оценке №, выполненного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс Консалтинг» следует, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 38,1 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес> составляет 3 044 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 67 000 руб. (том 1 л.д. 14-115).

МОО «Камская палата недвижимости» дано положительное заключение на отчет об оценке №, выполненный ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс Консалтинг» (том 1 л.д. 209-217).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза (том 1 л.д. 223-224).

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Проспект» №, рыночная стоимость объекта оценки – жилого помещении с учетом общей площади 38,1 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 683 400 руб.; величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным собственнику жилогопомещения, общей площадью 38,1 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, его изъятием (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) на ДД.ММ.ГГГГ составляет 94 500 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения общей площадью 38,1 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>на ДД.ММ.ГГГГ составляет 224 500 руб. (том2 л.д. 1-87).

При разрешении вопроса о размере возмещения суд полагает необходимым принять за основу заключение судебной строительно-технической экспертизы, выполненное ООО «Пащенко» № (том 2 л.д. 1-87), поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает необходимой квалификацией, ею даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Заключение является более актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Доводы представителя истца относительно неправильного использования объектов-аналогов, расположенных в иной зоне престижности, нежели спорный объект, подлежат отклонению, поскольку оценщик мотивировал необходимость использования данных объектов, оснований не согласиться с данными выводами не имеется. Одним из ценообразующих факторов, которые непосредственно могут влиять на стоимость объекта оценки, является местоположение (зона престижности). Спорный объект расположен в районе средней удаленности, что относится к категории 3-й зоны, однако принятые во внимание экспертом объекты аналоги, расположены на окраинах центральных районов, что относится к категории 4-й зоны, при этом в расчет взяты цены действительные для квартир, расположенных 2-4 зоне престижности. Действительно из таблицы № следует, что в качестве аналогов выбраны как объекты, расположенные в 3-й зоне престижности, так и в 4-й зоне престижности, вместе с тем из таблиц № усматривается, что экспертом применены корректировки на местоположение объектов, на различие в этаже. Кроме того, производя расчет рыночной стоимости 1 кв.м, в качестве объектов аналогов, из таблицы № усматривается, что три аналога расположены в 3-й зоне, 1 аналог – во 2-ой зоне, 1 аналог – в 4-й зоне.

Доводы представителя ответчика о том, что из размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежит исключению стоимость работ за ремонт проемов, которые не перечислены в ст. 166 ЖК РФ, суд во внимание не принимает, поскольку методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируется за счет средств, предусмотренных федеральным законом от 21.07.2017 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в состав работ по ремонту фасада включаются работы по ремонту и замене окон и входных дверей (в составе общего имущества), ремонт или замена входных наружных дверей (п. 5.1.7, п. 5.1.9)

Таким образом с ответчика в пользу ситца подлежит взысканию возмещение за жилое помещение с учетом убытков, в том числе компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 3 002 400 руб.

Поскольку взыскание с ответчика в пользу истца возмещения за жилое помещение влечет прекращение права собственности истца на это жилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь» на данное жилое помещение после выплаты ответчиком истцу за это жилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Истцом при подаче искового заявления, понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., которые подлежат возмещению ответчиком. Факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 4).

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу РАА (<данные изъяты>) возмещение за жилое помещение – квартиру, общей площадью 38,1 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> размере 3 002 400 руб., с учетом доли общего имущества включая земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков; также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права собственности РАА на жилое помещение – квартиру, общей площадью 38,1 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, и возникновения права муниципальной собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий            - подпись -И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2022

Подлинное решение вшито вматериалы гражданского дела № 2-2386/2022

Ленинского районного суда г. Перми