Решение по делу № 33-8754/2024 от 01.07.2024

Судья – Гурьева Е.П.

Дело № 33-8754/2024

Номер дела в суде первой инстанции 2-2035/2024

УИД: 59RS0007-01-2023-008531-29

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 06 августа 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Пьянкова Д.А., судей Новоселовой Д.В. и Заривчацкой Т.А., при секретаре Дьяковой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах Авериной Александры Сергеевны, Б., А., Карамова Вадима Рифнуровича, Карамовой Татьяны Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Мотовилихинский 14» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах Авериной Александры Сергеевны, Б., А., Карамова Вадима Рифнуровича, Карамовой Татьяны Васильевны на решение Свердловского районного суда г.Перми от 12 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующая в интересах Авериной А.С., Б., А., Карамова В.Р., Карамовой Т.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточнения л.д.39) к ООО «СЗ Мотовилихинский 14» о взыскании:

- в пользу Авериной А.С. неосновательного обогащения в размере 76926,34 руб.;

- в пользу Б. неосновательного обогащения в размере 4273,68 руб.;

- в пользу А. неосновательного обогащения в размере 4273,68 руб.;

- в пользу Карамова В.Р., Карамовой Т.В. неосновательного обогащения в размере 173705,71 руб.;

- в пользу Авериной А.С., Б., А., Карамова В.Р., Карамовой Т.В. компенсации морального вреда в размере 5000 руб. каждому;

- в пользу Авериной А.С., Б., А., Карамова В.Р., Карамовой Т.В. штрафа в соотвевтии с положениями ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

- в пользу Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» 50% взысканного штрафа.

В обоснование требований указав, что ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ****. Потребители приобрели права требований к застройщику объектов долевого строительства. Предметом договоров участия в долевом строительстве жилого дома являются объекты долевого строительства – жилые помещения (квартиры). Застройщиком была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объекта долевого строительства, создаваемого в рамках проекта строительства многоквартирного дома и подлежащего передаче участникам долевого строительства путем ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Условия договора долевого участия, согласно которым площадь объектов строительства определяется через приведённую площадь ущемляют права потребителей, в силу ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» являются ничтожными. Если квартира передана меньшей площадью, чем это предусмотрено ДДУ, застройщик обязан выплатить сумму разницы в пользу потребителя. Требования потребителей о возврате излишне уплаченной по договору долевого участия сумме остались без удовлетворения. Фактом нарушения прав потребителя истцам причинены нравственные страдания, которые оценены в 5000 рублей.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика Полевой В.А. возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены.

Решением Свердловского районного суда г.Перми от 12.04.2024 исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах Авериной А.С., Б., А., Карамова В.Р., Карамовой Т.В. оставлены без удовлетворения.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующая в интересах Авериной А.С., Б., А., Карамова В.Р., Карамовой Т.В. Ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, указывает, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является вывод суда о том, что фактические характеристики жилого помещения соответствуют данным договора участия в долевом строительстве и передаточному акту, а сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав недвижимости, являются недостоверными. Считает, что судом были полностью проигнорированы нормы Закона № 218-ФЗ. Для определения характеристик объекта долевого строительства имеет значение не передаваемая по передаточному акту общая площадь объекта долевого строительства, а общая площадь жилого помещения передаваемого жилого помещения, в отношении которого у участника долевого строительства возникло право собственности. С учетом того, что оплаченная истцами площадь балконов/лоджий, согласно сведениям ЕГРН, не входит в площадь переданных жилых помещений, а включается в площадь общего имущества многоквартирного дома наравне с площадью мест общего пользования, данную ошибку следует классифицировать как реестровую ошибку, исправление которой возможно только по решению суда. В ходе судебного заседания ответчиками не представлены доказательства исправления реестровой ошибки или недостоверности сведений, содержащихся в ЕГРН сведениям, содержащимся в документах – основаниях для регистрации прав собственности. Кроме того, по мнению заявителя, суд при разрешении дела самостоятельно вышел за пределы заявленного спора в части рассмотрения вопроса о несоответствии сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах –основаниях для регистрации прав собственности участников долевого строительства. На основании изложенного считает, что судом не полно и не всесторонне рассмотрено дело, что является существенным нарушением норм процессуального права, поэтому просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со статьями 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 27.12.2021 между ООО «СЗ «Мотовилихинский 14» и Авериной А.С., действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних А., Б., был заключён договор №** участия в долевом строительстве, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом №** по ул. **** г.Перми (1 очередь, 3 пусковой комплекс, позиция 14) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. В п. 2.1 договора приведены основные характеристики квартиры №**: общая проектная площадь 50,4 кв.м., балкон 3,7 кв.м. (л.д.9-12).

Согласно п. 3.1 договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, на момент заключения договора составляет 3907304 руб. из расчета 75855,25 руб. за 1 кв.м. общей приведенной площади. При определении цены договора к площади лоджии, балконов применяется понижающий коэффициент (для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3).

Ответчиком была передана вышеназванная квартира истцу Авериной А.С., действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних А., Б., по акту приема-передачи квартиры от 30.04.2020 (л.д.8).

Согласно указанному акту истцу передана квартира общей площадью 49,7 кв.м., площадь балкона 4,0 кв.м.

ПРОО «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах Авериной А.С. было направлено требование от 10.07.2023 ответчику о выплате неосновательного обогащения.

Ответчиком был произведен расчет разницы в стоимости квартиры с учетом уменьшения фактической площади квартиры по результатам инвентаризации.

Платежным поручением от 01.08.2023 №511 ответчик произвел выплату Авериной А.С. по требованию от 10.07.2023 в сумме 46271,70 руб., компенсацию несвоевременной выплаты в сумме 5552,60 руб., всего 51824,30 руб. с удержанием налога (л.д.60).

01.10.2021 между ООО «СЗ «Мотовилихинский 14» и Карамовым В.Р., Карамовой Т.В., был заключён договор №** участия в долевом строительстве, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом №** по ул. **** г.Перми (1 очередь, 3 пусковой комплекс, позиция 14, этап 2) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства. В п. 2.1 договора приведены основные характеристики квартиры №**: общая проектная площадь 65,77 кв.м., лоджия 5,70 кв.м. (л.д.42-45).

Согласно п. 3.1 договора цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, на момент заключения договора составляет 4110234 руб. из расчета 59898,48 руб. за 1 кв.м. общей приведенной площади. При определении цены договора к площади лоджии, балконов применяется понижающий коэффициент (для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3).

Ответчиком была передана вышеназванная квартира истцам Карамову В.Р., Карамовой Т.В. по акту приема-передачи квартиры от 10.06.2022 (л.д.41).

Согласно указанному акту истцу передана квартира общей площадью 64,8 кв.м., площадь лоджии 5,8 кв.м.

ПРОО «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», в интересах Карамовой Т.В., Карамова В.Р., было направлено требование от 24.11.2023 (вх.№ от 30.11.2023) ответчику о выплате неосновательного обогащения.

Ответчиком был произведен расчет разницы в стоимости квартиры с учетом уменьшения фактической площади квартиры по результатам инвентаризации.

Платежным поручением от 08.12.2023 №** ответчик произвел выплату Карамову В.Т. по требованию от 30.11.2023 в сумме 55106,60 руб.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 2, 4, 5, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона о защите прав потребителей приняв во внимание, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь балкона с учетом понижающего коэффициента, а также положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, суд пришел к выводу, что их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения не имеется.

Кроме того, ответчиком в досудебном порядке произведены выплаты истцам разницы в стоимости жилых помещений по результатам проведенной технической инвентаризации.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Согласно заключенным между истцами и ответчиками договорам долевого участия в строительстве, в силу п. 2.4 договоров участия в долевом строительстве при подписании настоящего договора площадь квартиры определена исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с внесением изменений в проектную документацию.

Согласно п. 2.5 договора договоров участия в долевом строительстве изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема- передачи, но не влияет на цену Договора.

Согласно п. 2.6 договора договоров участия в долевом строительстве участник долевого строительства уведомлен, что площадь балкона/лоджии, учитываемая при определении цены договора, согласно ст. 15 ЖК РФ не включается в общую площадь квартиры при проведении технической инвентаризации и регистрации права собственности на квартиру.

Согласно п. 2.7 договора договоров участия в долевом строительстве участник долевого строительства подтверждает, что ознакомлен в полном объеме с проектной документацией в отношении жилого дома, указанного в п. 2.1. настоящего договора, проектной декларацией, размещенной в установленном порядке Застройщиком, до Участника долевого строительства доведена в полном объеме информация об объекте долевого строительства, месте размещения общего имущества жилого дома.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре установлена цена объекта договора исходя из фиксированной цены, а также согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения (пункт 4.7 договора), что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, отклонение площади не превышает пределов, установленных договором, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.

Доводы истца о том, что балконы и лоджии относятся к общедомовому имуществу многоквартирного дома, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как основаны на неверном толковании законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

Действующим правовым регулированием достаточно подробно определяются понятия жилого (нежилого) помещения и помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем, следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.

Принимая во внимание, что правоотношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, настоящий гражданско-правовой спор подлежит разрешению в соответствии со специальными правовыми нормами, регулирующими данную сферу, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из положений статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона (часть 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

На основании условий договора участия в долевом строительстве проектная площадь объекта включает в себя лоджию и рассчитывается с понижающим коэффициентом.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» принят приказ Министерства строительства Российской Федерации от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», согласно которому при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для террас – 0,3, для веранд – 0,1.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 30.03.2023 № 674-О указал, что содержащиеся в части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения направлены, в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве, не препятствуют применению понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установленных в приложении к приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» жилого помещения.

В соответствии с пунктом 12.1 приказа Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Ссылка апеллянта о включении балкона / лоджии в состав общего имущества многоквартирного дома, является несостоятельной, так как балкон / лоджия предназначены для обслуживания только одного жилого помещения, поскольку относятся именно к квартире истцов и доступ на балкон / лоджию имеется только из квартиры истцов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отвергнута позиция истцов относительно условий договора, ущемляющих права потребителей, отклоняется судебной коллегией.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, несмотря на то, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении конкретного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения балконов, лоджий, их площадь не включается в площадь жилых помещений, тем не менее, в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ указанные объекты признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства, их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства в совокупности с вышеприведенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для перерасчета стоимости квартиры и удовлетворения исковых требований.

Учитывая, что исковые требования о соразмерном снижении цены договора участия в долевом строительстве в связи с разницей между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства обоснованно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению, оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда в связи с отсутствием нарушения прав потребителей и штрафа также не имелось.

По существу доводы жалобы сводятся к иному толкованию законодательства и на правильность решения суда не влияют, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки указанных доказательств не имеется.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Свердловского районного суда г.Перми от 12 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах Авериной Александры Сергеевны, Буркова Савелия Вячеславовича, Аверина Даниила Максимовича, Карамова Вадима Рифнуровича, Карамовой Татьяны Васильевны – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи