Решение по делу № 33-1118/2024 от 22.04.2024

Судья Суханова Т.В. Дело № 2-47/2024

№ 33-1118/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шарыповой Н.В.,

судей Коуровой В.Е., Софиной И.М.,

при секретаре судебного заседания Мурашкиной Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 21 мая 2024 года гражданское дело по иску Петровой О.В. к Маргара С.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости

по апелляционной жалобе Петровой О.В. на решение Далматовского районного суда Курганской области от 26 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения истца Петровой О.В. и ее представителя Бикеева И.А., судебная коллегия

установила:

Петрова О.В. обратилась в суд с иском к Маргара С.И. о расторжении договора купли-продажи, в котором с учетом изменений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный <...> между ней и Маргара С.И., и возвратить указанную квартиру в ее собственность.

Истец в обоснование указала, что <...> между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. В соответствии с п. 3 договора квартира оценена по соглашению сторон и продается за 1 000 000 руб., уплачиваемые покупателем до подписания договора полностью наличными деньгами. По настоящее время Маргара С.И. не произвел никаких платежей по договору. В период согласования условий договора купли-продажи ответчик заверил, что располагает необходимыми денежными средствами, однако перед подписанием договора и передачей документов на государственную регистрацию заявил, что не успел снять деньги со счета, но сделает это незамедлительно. В период с мая 2018 года по июль 2023 года истец проживала совместно с родным братом ответчика - Маргара А.И., с феврали 2021 года они проживали в спорной квартире. Отношения с родственниками сожителя, в том числе с ответчиком, были доброжелательными, поэтому согласилась с просьбой ответчика предоставить ему время для расчетов по договор. Вместе с тем, ответчик с весны 2023 года начал уклоняться от общения, перестал отвечать на телефонные звонки. В разговоре <...> заявил, что ничего платить не будет, квартира ему не нужна, все вопросы нужно решать с Маргара А.И., который проживает в квартире. До настоящего времени ответчик не подписал акт приема-передачи квартиры, не вселился в нее, не встал на регистрационный учет по месту жительства. Истцу известно, что после подписания договора купли-продажи квартиры ответчик приобрел дорогостоящий автомобиль Тойота. В пользовании ответчика и членов его семьи имеется жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Полагала, что указанные факты свидетельствуют об отсутствии у Маргара С.И. желания и намерения исполнить договор купли-продажи, а также интереса к жилому помещению с целью проживания.

В судебном заседании истец Петрова О.В. и ее представитель на основании ордера Бикеев И.А. исковые требования поддерживали в полном объеме, указав, что с условиями договора купли-продажи перед его подписанием она была ознакомлена. До июня 2023 года проживала в спорной квартире с Маргара А.И., несла расходы по оплате коммунальных услуг. Документы на квартиру она ответчику не передавала. Акт приема-передачи квартиры не подписывался, поскольку расчет по договору она не получила. Ключи остались в квартире. Ответчик в квартире никогда не жил, иногда приезжал в гости. После подписания договора купли-продажи на ее выселении из квартиры ответчик не настаивал. До настоящего времени денежные средства по договору купли-продажи она не получила.

Ответчик Маргара С.И. и его представитель на основании доверенности Смирнов А.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, пояснив, что истец проживала с родным братом ответчика. Когда она собралась переезжать, ответчик решил приобрести принадлежащую ей квартиру, денежные средства для этого у него имелись. После подписания договора купли-продажи с разрешения Маргара С.И. его брат и истец еще некоторое время проживали в квартире, оплачивали коммунальные услуги. Затем со стороны истца начались звонки с претензиями. Договор купли-продажи составлялся риелтором, с текстом договора истец была ознакомлена. Условия договора купли-продажи квартиры от <...> ответчиком исполнены надлежащим образом.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Третье лицо Маргара А.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Петровой О.В. к Маргара С.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от <...> отказано.

В апелляционной жалобе Петровой О.В. поставлен вопрос об отмене решение суда и вынесении по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Считает, что Маргара С.И. в суде не представил доказательств оплаты договора. Он лишь устно пояснил, что в автомашине до подписания договора передал ей 1000000 руб. Полагает, что суд необоснованно и незаконно принял в утверждения Маргара С.И. за основу, тогда как вправе принимать в качестве доказательства оплаты по договору только письменные доказательства.

По мнению истца, представленные доказательства свидетельствуют об отсутствии у Маргара С.И. денежных средств для расчетов с ней по договору купли-продажи, поскольку он в это же время приобрел автомобиль Тойота Камри, для чего брал кредит в банке. Ответчик фактически не принимал квартиру, не вселялся в нее и не пользуется ею. В квартире с февраля 2021 года и по настоящее время проживает брат ответчика Маргара А.И. При этом, заключенные ответчиком договоры на оплату коммунальных услуг не могут быть приняты в качестве доказательств, опровергающих доводы истца, поскольку они были заключены после предъявления иска в суд Полагает, что подписывая с ней договор купли-продажи, ответчик не имел реальных намерений и возможностей устанавливать для себя права и обязанности в отношении спорной квартиры, что противоречит положениям статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенного с использованием видеоконференц-связи, истец Петрова О.В. и ее представитель Бикеев И.А. полностью поддерживают доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия, с учетом мнения истца, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от <...> Петрова О.В. являлась собственником жилого помещения – квартиры с кадастровым номером № площадью 149 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, (дело правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости).

<...> между Петровой О.В. (продавец) и Маргара С.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес>. Вместе с квартирой в собственность Маргара С.И. перешло общее имущество многоквартирного дома – земельный участок с кадастровым номером №, назначение: земли населенных пунктов – для эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома, для малоэтажной постройки, площадью 2906 кв.м.

Согласно п. 3 договора дословно: «квартира оценивается по соглашению сторон и продается покупателю за 1000000 (один миллион) рублей, уплачиваемые покупателем продавцу до подписания настоящего договора, полностью наличными деньгами».

Как усматривается из п. 7 договора купли-продажи, продавец передал покупателю все документы, относящиеся к квартире, ключи от квартиры, саму квартиру до подписания настоящего договора без составления акта приема-передачи квартиры. Покупатель осмотрел указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Квартира в пригодном для проживания состоянии.

Пунктом 10 договора купли-продажи стороны определили, что договор содержит весь объем соглашений в отношении его предмета, отменяет и делает недействительным все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или в письменно форме, до подписания настоящего договора.

Сторонами не оспаривалось, что договор купли-продажи подписан Петровой О.В. и Маргара С.И. <...> в Управлении Росреестра по Курганской области зарегистрирован переход права собственности по сделке к Маргара С.И. (представлены копия договора купли-продажи, выписки из ЕГРН от <...>, <...>).

<...> Петровой О.В. в адрес Маргара С.И. направлено предложение о расторжении договора купли-продажи в связи с отсутствием оплаты по договору и подписанного сторонами акта приема-передачи квартиры, отсутствием регистрации ответчика по месту жительства.

<...> Маргара С.И. направил Петровой О.В. ответ, в котором сообщил об исполнении им обязательств по договору купли-продажи, нарушений прав третьих лиц он не допускает, задолженности по коммунальным платежам не имеет.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, принимая во внимание поведение сторон после заключения договора купли-продажи (ответчиком произведена государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, квартира используется им по назначению, производится оплата коммунальных услуг; истцом каких-либо требований к ответчику более года с момента заключения договора купли-продажи не предъявлено, требование о взыскании денежных средств не заявлено, суд признал установленным факт того, что оплата по договору произведена покупателем до его подписания, в связи с чем оснований для расторжения договора и возврата имущества продавцу не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, постановленными при правильном установлении обстоятельств, толковании условий договора и применении норм материального права.

Как установлено статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

Статьями 549, 555 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и предоставляет продавцу право требовать расторжения такого договора с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку неполучение оплаты по договору либо значительной части цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.

При этом продавец, не получивший оплаты за проданное имущество, с очевидностью лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, то есть выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Петрова О.В. в своих иске и апелляционной жалобе указывает, что Маргара С.И. не произвел оплату стоимости недвижимого имущества до подписания договора, доказательств с его стороны этому не представлено.

Возражая против требований о расторжении договора, Маргара С.И. ссылался на буквальное толкование слов и выражений, изложенных в тексте договора, полагая, что денежные средства в размере 1000 000 руб. переданы Петровой О.В. до подписания договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте первом данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Такое значение определяется с учетом общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами, то есть буквального (грамматического) толкования. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суд обязан выявить действительную и реальную волю сторон (субъективное толкование). Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Исходя из приведенных норм права, разъяснений по их применению и заявленных истцом требований юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось выяснение вопроса о том, была ли произведена покупателем оплата по договору до его подписания.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, с учетом требований ст. 431 ГК РФ толкование указанного в пункте 3 договора слова «уплачиваемые» в контексте со словосочетанием «до подписания договора», однозначно указывает на момент уплаты покупателем денежных средств до подписания договора купли-продажи квартиры.

Судом первой инстанции также учтено и поведение истца, которая длительное время не предъявляла каких-либо претензий относительно оплаты по договору, выехала из квартиры в другой регион, передав покупателю все документы и ключи, как следует из п. 7 договора купли-продажи.

Обоснованно судом не принят довод Петровой О.В. об отсутствии подписанного сторонами договора акта приема-передачи объекта недвижимости, поскольку также в п. 7 договора стороны установили передачу квартиры и всех документов без составления такого акта.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, оценившего все имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия заключенного договора купли-продажи, о передаче продавцу денежных средств в размере 1 000 000 руб. до подписания договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ссылки на отсутствие отдельно составленной расписки, платежных документов, непроживание ответчика в спорной квартире и отсутствие его регистрации по месту жительства, несение им коммунальных платежей не все время, когда квартира находится в его собственности, факт приобретения дорогостоящего автомобиля, не опровергают выводов суда об исполнении покупателем Маргара С.И. обязательств по оплате цены договора до его подписания, о чем указано в п. 3 договора.

С учетом изложенных обстоятельств и приведенных норм права судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца не усматривается.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика намерения проживать в спорной квартире в связи с наличием в собственности иного жилого помещения, на существо решения суда не влияют, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит лишь его собственнику. Как указывает Петрова О.В. в апелляционной жалобе и в суде первой инстанции, в спорной квартире продолжает проживать брат ответчика, что подтверждает целевое использование жилого помещения. Маргара С.И. вправе выбирать место жительство по своему усмотрению.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи, с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Далматовского районного суда Курганской области от 26 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Петровой Ольги Владимировны – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 мая 2024 года