Решение по делу № 2-8088/2019 от 05.06.2019

Дело №45RS0026-0102019-006901-27

№ 2-8088/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2019 года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Чирковой Е.А.

при секретаре Агатаевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суханова Юрия Аркадьевича к ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Суханов Ю.А. обратился в суд с иском к ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – здания гаража с кадастровым номером № площадью 860,7 кв.м., расположенного по адресу <адрес> определенной ответчиком в отчете №01.4019 от 29.04.2019 как 9938000 руб., в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения суда.

В обоснование указал, что решением Арбитражного суда Курганской области от 14.02.2017 по делу А34-13936/2016 удовлетворены исковые требования взыскателя Акционерного коммерческого инвестиционного «Курган» Публичное акционерное общество к солидарным должникам Суханову Ю.А., ООО «Курганглавстройпроект» о взыскании задолженности по договорам об открытии кредитной линии №649 и 606, с должников взыскано 6 597 908 руб. 37 коп., в том числе: основной долг - 6 110 000 руб., проценты за пользование кредитом - 309 127 руб. 24 коп., пени - 123 070 руб. 13 коп., а также 55711 руб. - в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины. На основании указанного решения были выданы исполнительные листы, которые предъявлены в службу судебных приставов для принудительного исполнения. Во исполнение требований исполнительного документа судебным приставом-исполнителем был наложен арест на имущество солидарного должника ООО «Курганглавстройпроект», а именно: здание гаража, расположенное по адресу: Россия, область, <адрес>, кадастровый номер №, площадью 860,7 кв.м. Для определения рыночной стоимости арестованного имущества в соответствии со ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем привлечен специалист –оценщик ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки». В соответствии с отчетом оценщика №01.40/19 от 29.04.2019 об оценке арестованного имущества стоимость здания гаража, расположенного по адресу: Россия, Курганская область, <адрес>, кадастровый номер №, площадью 860,7 кв.м. составляет 9 938 000 руб. Считает, что выводы оценщика ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» являются недостоверными, стоимость имущества является явно заниженной по сравнению с действительной рыночной стоимостью, чем нарушаются его права и законные интересы, как солидарного должника, поскольку необоснованно заниженная стоимость имущества влечет его дальнейшую реализацию по меньшей стоимости, а также имущественные интересы кредиторов, денежные требования которых не будут удовлетворены в полном объеме в результате занижения стоимости имущества. Согласно выводов эксперта-оценщика Лебедева М.Ю., трижды проводившего оценку, рыночная стоимость указанного выше имущества составляет более 18 000 000 руб., что значительно отличается от стоимости объекта оценки, определенной ответчиком.

Просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости имущества: здания гаража, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 860,7 кв.м., определенной ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» в отчете об оценке арестованного имущества 01.40/19 от 29.04.2019.

В судебном заседании представитель истца Косов А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, дал пояснения согласно доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Ческидова О.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Представитель третьего лица Банк «Курган» ПАО Петрова Е.Б., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования считала необоснованными.

Представитель третьего лица финансового управляющего Комарова М.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия и участия его представителя. Ранее, участвуя в судебном заседании, представитель возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц УФССП России по Курганской области, ООО «Курганглавстройпроект» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, представитель УФССП России по Курганской области просил о рассмотрении дела без его участия, представитель ООО «Курганглавстройпроект» о причинах неявки не уведомил.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав явившихся, исследовав представленные доказательства, заключение эксперта ИП Ломакина В.В. №06.02-009/2019 от 20.09.2019 по результатам судебной экспертизы, другие письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что решением Арбитражного суда Курганской области от 14.02.2017 по делу №А34-13936/2016 удовлетворены исковые требования Акционерного коммерческого инвестиционного банка «Курган» Публичное акционерное общество к Суханову Ю.А., ООО «Курганглавстройпроект» о взыскании задолженности по договорам об открытии кредитной линии, с ИП Суханова Ю.А. и ООО «Курганглавстройпроект» солидарно в пользу Акционерного коммерческого инвестиционного банка «Курган» Публичное акционерное общество взыскано 6 597908,37 руб., в том числе: основной долг - 6 110 000 руб., проценты за пользование кредитом - 309127,24 руб., пени - 123070,13 руб., а также 55711 руб. - в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда вступило в законную силу 15.03.2017.

На основании указанного решения Арбитражным судом Курганской области 06.04.2017 выданы исполнительные листы ФС №019065068 в отношении должника ООО «Курганглавстройпроект» и ФС №019065067 в отношении должника ИП Суханова Ю.А.

05.06.2017 судебным приставом-исполнителем Курганского городского отдела судебных приставов №4 УФССП России по Курганской области возбуждено исполнительное производство №18161/17/45030-ИП в отношении должника ИП Суханова Ю.А. в пользу взыскателя Банк «Курган».

Решением Арбитражного суда Курганской области от 02.03.2018 по делу №А34-9130/2017 Суханов Ю.А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Определением Арбитражного суда Курганской области от 02.03.2018 финансовым управляющим имуществом Суханова Ю.А. назначен арбитражный управляющий Комаров М.С.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.03.2018 исполнительное производство в отношении ИП Суханова Ю.А. окончено, поскольку в ходе исполнения судебным приставом-исполнителем установлено, что должник признан банкротом.

Также, 13.06.2017 судебным приставом-исполнителем Курганского городского отдела судебных приставов по взысканию с юридических ли и ИИДНХ УФССП России по Курганской области возбуждено исполнительное производство №17528/17/45030-ИП в отношении должника ООО «Курганглавстройпроект» в пользу взыскателя Банк «Курган» ПАО.

В ходе исполнения указанного исполнительного документа судебным приставом-исполнителем согласно акта от 04.09.2017 описи и аресту подвергнуто принадлежащее должнику ООО «Курганглавстройпроект» имущество в виде здания гаража с кадастровым номером № площадью 860,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.04.2019 на указанное имущество зарегистрировано обременение в виде ипотеки сроком 20.05.2015 по 16.10.2017 в пользу АКИБ «Курган» ПАО на основании договора залога №660-«И/1», дополнительного соглашения к указанному договору.

Из договора залога №660-«И/1» от 18.09.2014, в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2015, следует, что здание гаража с кадастровым номером № площадью 860,7 кв.м. по адресу: <адрес> оценено сторонами в 5999000 руб.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 64 Федерального закона Российской Федерации №229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» (далее – ФЗ «Об исполнительном производстве») оценка имущества является исполнительным действием, направленным на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Согласно ч. 1 ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу п. 3 ч. 4 статьи 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении постановления об оценке вещи или имущественного права, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Курганского городского отдела судебных приставов по взысканию с юридических лиц и исполнению исполнительных документов неимущественного характера УФССП России по Курганской области Галкиной С.В. от 15.04.2019, об участии в исполнительном производстве специалиста арестованное имущество в виде здания гаража с кадастровым номером 45:25:030604:1686 площадью 860,7 кв.м. по адресу: г.Курган, пр.Машиностроителей, 38а для оценки оценочной стоимости принадлежащего должнику имущества в виде гаража привлечено ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» №01.40/19 от 29.04.2019, рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на дату оценки составляет 9938000 руб.

Указанная оценка принята судебным приставом-исполнителем, что подтверждается постановлением от 22.05.2019.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Кроме того, требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, № 256 и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве); при этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве. Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

В обоснование иска Суханов Ю.А. ссылается на то, что выводы оценщика ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» являются недостоверными и стоимость здания гаража явно занижена по сравнению с действительной рыночной стоимостью, чем нарушаются его права и законные интересы как солидарного должника, поскольку необоснованно заниженная стоимость имущества влечет его дальнейшую реализацию по меньшей стоимости, затронуты имущественные интересы кредиторов, денежные требования которых не будут удовлетворены в полном. При этом конкретных нарушений, допущенных ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» при проведении оценки, истец и его представитель не указывают.

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение доводов о занижении рыночной стоимости в отчете ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки», истцом в материалы дела представлены отчеты об определении рыночной стоимости указанного гаража, составленные ИП Лебедевым М.Ю. по заказу ООО «Курганглавстройпроект» 07.07.2015, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 02.07.2015 составляет 18 430000 руб., от 06.06.2016, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 06.06.2016 составляет 23 050000 руб. и 12.07.2018, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на 03.07.2018 составляет 19372000 руб.

Также определением суда от 26.08.2019 по ходатайству истца судом назначено проведение независимой судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости гаража на дату проведения оценки.

В соответствии с заключением эксперта ИП Ломакина В.В. №06.02-009/2019 от 20.09.2019, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: здания гаража (Автомобильная мойка) с кадастровым номером №, площадью 870,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежавшего на праве собственности ООО «Курганглавстройпроект», при использовании экспертом только сравнительного метода, на дату экспертизы определена как 16948000 руб.

Статья 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» содержит общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Также требования к содержанию отчета об оценке установлены в разделе III Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299».

По мнению суда, устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, при этом достоверность этого суждения в силу ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками одинаковых величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта и т.п.

Из смысла выше приведенных положений закона следует, что предметом доказывания при оспаривании стоимости объекта оценки является сама величина оценки, определяются методы оценки, мотивы избрания тех или иных методов.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1 ст. 67 ГПК РФ). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

В силу ч.2 ст.67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Таким образом, при оценке отчета оценщика, значение стоимости по которому стало причиной данного спора, заключения судебного эксперта о рыночной стоимости того же объекта, оценке отчетов, представленных истцом в обоснование иска, в отсутствие конкретных названных истцом нарушений, допущенных ответчиком при оценке объекта, суд вправе оценить все отчеты и, при наличии соответствующих причин, отдать предпочтение заключению судебного эксперта, или же, наоборот, оценщиков, поскольку ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы.

Изучив представленные истцом отчеты, составленные ИП Лебедевым М.Ю., суд приходит к выводу о том, что указанные отчеты не могут быть приняты судом в качестве допустимых доказательств недостоверности оценки, данной объекту ответчиком по состоянию на 29.04.2019, т.к. ИП Лебедевым М.Ю. оценка проводилась в 2015, 2016 и в 2018 году и для иных целей, указанных в отчётах (для принятия управленческих решений в рамках банковского кредитования, для целей залога), и при этом в указанных отчетах оценщиком конкретно указано на то, что результаты оценки могут использоваться только для задач, оговоренных данными отчетами, а итоговая величина, указанная в отчете может быть признана рекомендуемой, только если с даты составления отчета не прошло более 6 месяцев, указанные сроки на день рассмотрения настоящего дела истекли.

Исследовав заключение независимой судебной экспертизы, проведенной на основании определения суда ИП Ломакиным В.В., суд приходит к выводу о том, что составленное им заключение №06.02-009/2019 от 20.09.2019 также не может быть положено в основу вывода суда о недостоверности отчета ответчика ООО «АНЭиО» от 29.04.2019, поскольку соглашается с доводами представителя ответчика, изложенными в отзыве.

В частности, при исследовании судом заключения №06.02-009/2019 от 20.09.2019, нашел свое подтверждение довод ответчика о том, что в качестве аналогов ИП Ломакиным В.В. избраны объекты, выстроенные из иных, нежели оцениваемый объект, материалов (аналог № 1 из железобетона и кирпича, аналог № 2 из железобетона, аналог № 3 из кирпича, объект оценки – из сэндвич-панелей) и при этом корректировка на материал стен, предусмотренная справочником под редакцией Лафера Л.А. за 2018 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» экспертом не производилась, что существенно влияет на итоговую величину оценки в условиях использования экспертом исключительно сравнительного метода, т.к. от использования затратного и доходного методов эксперт отказался.

Кроме того, суд находит заслуживающим внимания и доводы ответчика о том, что экспертом произведена оценка фактически иного объекта, поскольку предметом оценки ответчика ООО «АНЭиО» в апреле 2019 года являлся гараж без учета стоимости расположенного в нем оборудования и земельного участка, в то время как ИП Ломакиным В.В. стоимость аналогов принята по сведениям объявлений о продаже с учетом расположенных в них оборудования атомойки, автоателье, ремонтной мастерской, клиентской базы, продаваемых вместе со зданиями, а также не сделана поправка на стоимость передаваемых прав на земельные участки, на которых расположены избранные экспертом аналоги: по выражению ответчика, стоимость объекта оценки «не очищена» от стоимости земельных участков, оборудования и клиентской базы. Из заключения ИП Ломакина В.В. видно, что им произведена лишь корректировка (поправка) для объекта аналога № 1 на передаваемые права на земельный участок, т.к. объект оценки расположен на земельном участке, переданном в долгосрочную аренду, а аналог № 1 расположен на земельном участке, переданном в собственность (стр.42 заключения).

Указанные доводы ответчика представителем истца в судебном заседании не опровергнуты, ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертизы, вызове эксперта в судебное заседание, представителем истца не заявлено.

Кроме того, одно только несогласие истца с определенной ответчиком в отчете оценкой объекта само по себе не может являться основанием для признания отчета об оценке не соответствующим требованиям законодательства, в том числе положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом при оценке оспариваемого отчета об оценке судом установлено, что в отчете эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» от 29.04.2019 содержатся соответствующие объективные данные, полученные из представленных ему в распоряжение документов, а также полученные в ходе визуального осмотра, в отчете указывается на применение методов исследований, анализ данных рынка недвижимости, которыми эксперт руководствовался при исследовании.

При этом суд также учитывает, что на день вынесения настоящего решения постановлением судебного пристава-исполнителя Курганского городского отдела судебных приставов по взысканию с юридических лиц и ИИНДНХ от 10.09.2019 исполнительное производство №17528/17/45030-ИП в отношении должника ООО «Курганглавстройпроект» в пользу взыскателя Банк «Курган» ПАО, в рамках которого производилась оценка, окончено в связи с поступлением заявления взыскателя об окончании исполнительного производства.

По пояснениям представителя третьего лица Банк «Курган» ПАО в судебном заседании окончание исполнительного производства связано с проведением на стадии исполнения процедуры заключения между должником и взыскателем мирового соглашения.

Связи с установленным, суд находит, что в настоящее время определённая ответчиком в отчете и оспариваемая истцом по настоящему иску оценка стоимости объекта никаким образом уже не может нарушить прав истца.

Доводы истца о том, что взыскатель наделен правом повторного предъявления исполнительного документа ко взысканию, что вновь повлечет за собой реализацию имущества должника по значительно заниженной стоимости, суд также не принимает, поскольку при возбуждении исполнительного производства вновь, оспариваемая оценка не может быть использована судебным приставом-исполнителем повторно, т.к. на основании со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Однако в настоящее время шестимесячный срок действия отчета истек, в связи с чем рыночная стоимость объекта, определенная в отчете №01.40/19 от 29.04.2019 ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» не может быть использована судебным приставом-исполнителем в качестве начальной цены предмета аукциона ни при каких обстоятельствах.

В связи с установленным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Суханова Юрия Аркадьевича к ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – здания гаража с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, определенной ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» в отчете об оценке арестованного имущества 01.40/19 от 29.04.2019 отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционную инстанцию Курганского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд.

Судья Е.А.Чиркова