Решение по делу № 2-765/2015 (2-5443/2014;) от 03.12.2014

Дело № 2-765/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 апреля 2015 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе:

Судьи Ветровой С.В.

при секретаре Ковуневе А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Румянцева А.А. к Смирновой А.А. о переводе прав и обязанностей покупателей на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

у с т а н о в и л:

Румянцев А.А. обратился с исковым заявлением к Смирновой А.А. о переводе прав и обязанностей покупателей на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки. Свои требования мотивировал тем, что является собственником доли в размере ... в праве собственности на жилой дом с пристройкой, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой ... кв.м. Инв. №, лит. ..., а два сарая, две сборные, два гаража, ограждения (Свидетельство о государственной регистрации права собственности от <дата> г., ... №). Другим участником долевой собственности является Калашникова Т.А., которой принадлежит ... в вышеуказанном праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата> г., ..., №. <дата> г., Калашников А.А. - ... в вышеуказанном праве собственности. <дата> узнал, что Калашников А.А. продал ответчика 3/42 долей в праве собственности на вышеуказанный дом за ... рублей. Данная сделка была оформлена Договором купли- продажи от <дата> О намерении совершить вышеуказанную сделку как участнику долевой собственности сообщено не было. Не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорную долю общей долевой собственности на жилой дом по указанной цене. Подтверждает готовность заключить договор купли-продажи доли за ту же цену и на тех же условиях.

Истец Румянцев А.А. в судебном заседание исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что за полгода до продажи долей, Калашников в апреле предлагал мне приобрести все ... доли в праве за ... рублей. Такую сумму считает завышенной, на таких условиях не мог себе позволить приобретение, но в итоге доля была приобретена у Калашникова на других условиях, не соответствующих поступившему предложению. Полагает свои права нарушенными, поскольку доли дробятся о продаются разным лицам, в настоящее время Александронец А.Н. продает свои доли по ... каким-то лицам, Добрецов А.Н., имея долю в праве ... фактически вселился с истцом в одну комнату, в настоящее время долю подарил, но продолжает проживать.

В судебном заседании представитель истца по доверенности поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что <дата> Румянцев А.А. узнал о сделке, по которой доля в имуществе, где он имеет общую собственность была продана ответчику, до момента совершения сделки о ней он был не уведомлен, условия продажи доли его устраивали и устраивают на данный момент, готов приобрести долю полагает, что права и обязанности покупателя должны быть переведены на истца – как имеющего преимущественное право покупки в общей долевой собственности, которое было нарушено. Совершены три разные сделки, доля продавца разбита у каждой доли имелась своя цена, за которую ее приобретали покупатели. Это хорошо видно из договора купли-продажи ... рублей за ... Александронец, ... – ответчик за ... рублей, ... за ... рублей у Добрецова. Полагает данные сделки тремя самостоятельными сделками, по долям, которые отошли Добрецову и ответчице, полагает цену адекватной, поэтому обратились за переводом прав и обязанностей покупателя через суд, к ответчице в данном деле, к Добрецову в мировом суде, согласно подсудности. Денежные средства у истца для приобретения имеются, находятся на депозитном счете Судебного департамента. Полагал, что Смирнова, является работником АН «...», в связи с чем приобретение доли не связано с личным интересом.

Ответчик Смирнова А.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ранее в судебном заседании пояснила, что приобретала данную долю для решения вопроса по предоставлению доли взамен своему родственнику, вместе с которым наследовала имущество очень удобно было приобрести именно такую долю. Насколько знает, он собирается проживать в данном жилом помещении. Со своей заявкой о поиске подобной доли обратилась в АН «...». Троих собрали в офисе агентства, ответчика, Добрецова, Александронца, все приобретали долю Клашникова. Право было зарегистрировано, выдано свидетельство. Как пояснили в агентстве, продавец Калашников, установил сумму ... рублей, что у него будут его долю приобретать несколько человек так же в долях, ему было без разницы, он имел желание продать свою долю в целом. Румянцев А.А. денежных средств на покупку доли не имел, в связи с чем на извещение не ответил. Доля, приобретена Смирновой за ... руб., расходы на оформление составили около ... руб.

Представитель Управления Росреестра по Костромской области по доверенности Цыпухина Е.А. представила по существу заявленных требований письменный отзыв, который приобщен к материалам дела, дополнительно пояснила, что прав и свобод истца Управление не нарушало, не претендует на предмет спора в данном гражданском процессе и не имеет правовой или материальной заинтересованности в нем, если будет принято судебное решение о переводе прав и обязанностей покупателя на истца, оно будет исполнено по вступлении в законную силу.

Александронец А.Н., Моисеев В.В., Моисеева Р.А., Денисов Р.В., Добрецов А.Н., Калашникова Т.А., привлеченные судом в качестве третьих лиц для участия в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Привлеченный для участия в деле в качестве третьего лица Калашников Т.А. в судебное заседание не явился, направил по существу требований письменный отзыв, в котором полагал требования Румянцева А.А. не подлежащими удовлетворению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (ч.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч.2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3).

В силу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1)

Как установлено в судебном заседании, Румянцев А.А. является собственником доли в праве ... в жилом доме с пристройкой, общая площадь ... кв.м., в том числе жилая площадь: ... кв.м, инв. №, лит ... сарая, две уборные, два гаража, ограждения, расположенного по адресу: <адрес>.

Одновременно с Румянцевым А.А. собственниками долей в данном жилом доме, в соответствии с правоустанавливающим делом, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> № являются: Моисеев В.В. - ..., Александронец А.Н. – ..., Денисов Р.В. – ..., Моисеева Р.А. – ..., Смирнова А.А. – ....

Как следует из справки № от <дата> по месту жительства в жилом помещении зарегистрированы Добрецов А.Н. с <дата> г., Румянцев А.А. с <дата> г., Румянцев А.А. с <дата>

Согласно договору купли-продажи от <дата> между Калашниковым А.А. и Александронец А.Н., Смирновой А.А., Добрецовым А.Н., продавец продал ... долей в общей собственности, а покупатели купили Александронец А.Н. ..., Смирнова А.А. ..., Добрецов А.Н. – ..., а в целом долей в праве общей собственности на жилой дом, которые относятся к квартире №, по адресу: <адрес>. (п.1).

Продавец продал ... долей жилого дома за ... руб., а покупатели купили Александронец А.Н. ... долей за ... руб., Смирнова А.А. ... долей за ... руб., Добрецов А.Н. ... долю за ... руб. (п.3 договора).

Извещением от <дата> Калашников А.А. извещает Румянцева А.А. о продаже ... долей в праве общей собственности в частном доме, находящемся по адресу: <адрес> за ... руб., в соответствии со ст. 250 ГК РФ, предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки. Если в течении одного месяца с момента получения настоящего извещения Румянцев А.А. не приобретет указанные ... доли за предложенную цену, разъясняет право продажи третьему лицу по договору купли-продажи.

Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспариваются.

Исходя из изложенного при заключении сделки продажи недвижимого имущества ... долей в праве общей собственности посредством продажи Александронец А.Н. ... долей за ... руб., Смирновой А.А. ... долей за ... руб., Добрецову А.Н. ... долю за ... руб. продавцом согласованы с покупателями иные, не предусмотренные извещением, условия договора.

Суд полагает, что покупатели, приобретая указанные доли, не были связаны отношениями, например родства, предполагающими необходимость приобретения совместного имущества в долевую собственности, поэтому разделение доли, как предмета сделки, принадлежащей Калашникову А.А. на несколько долей, как предмет нескольких договоров купли-продажи с различными лицами с установлением цены для каждой, является существенным условием договора, о котором лицо, имеющее преимущественное право покупки должно быть извещено в силу закона.

Принимая во внимание, что приведенным выше положением п. 2 ст. 250 ГК РФ установлена письменная форма для извещения продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых продает ее, следовательно, ведение устных переговоров о продаже доли с сособственником или его родственниками, направленных на согласование ее условий, не может быть приравнено к исполнению продавцом обязанности, предусмотренной пунктом 2 ст. 250 ГК РФ.

На основании изложенного суд не принимает во внимание доводы третьего лица Калашникова А.А., изложенные в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела, исходя из которого следует, что Калашников А.А. сообщал Румянцеву А.А. об условиях сделки, знакомил его с договором купли-продажи, объяснял ему условия продажи.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

В соответствии с квитанцией от <дата> денежные средства в сумме ... руб. перечислены Румянцевым А.А. на депозитный счет Управления судебного департамента в Костромской области.

При таких условиях суд полагает исковые требования Румянцева А.А. подлежащими удовлетворению, исходя из того, что установлено нарушение права преимущественной покупки Румянцева А.А. доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, возможность покупки доли в судебном заседании подтвердилась. В связи с этим Румянцев А.А признается покупателем по договору купли-продажи от <дата> с продавцом Калашниковым А.А. на ... дои в праве долевой собственности на жилой дом с пристройками, расположенный по адресу: <адрес>, внесенные Румянцевым А.А. денежные средства на депозит Управления Судебного департамента в Костромской области в сумме ... руб. подлежат выдаче покупателю Смирновой А.А., в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть внесены соответствующие записи.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Исковые требования Румянцева А.А. удовлетворить.

Перевести на Румянцева А.А., <дата> года рождения, права и обязанности Смирновой А.А., <дата> года рождения как приобретателя ... долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с пристройками, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой ... кв. м, инв №, лит. ...,... два сарая, две уборные, два гаража.

Погасить запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Смирновой А.А. ... долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с пристройками, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой ... кв. м, инв №, лит. ...,... два сарая, две уборные, два гаража и зарегистрировать право собственности на ... долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом за Румянцевым А.А..

Выдать Смирновой А.А. с депозитного счета Управления судебного департамента в Костромской области в счет возврата покупной цены за ... доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с пристройками, расположенный по адресу: <адрес> денежную сумму ... руб., внесенную по определению Свердловского районного суда от 13 марта 2015 года.

Взыскать со Смирновой А.А. в пользу Румянцева А.А. расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г.Костромы.

Судья Ветрова С.В.