Решение по делу № 33-6249/2020 от 02.10.2020

    Судья Заремба И.Н.                                                 Дело № 33-6249/2020

                                           1 инстанция № 2-1351/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск                            27 октября 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи              Дука Е.А.

судей         Башковой Ю.А., Максименко И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дудыревой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» к Гороховцеву Владимиру Викторовичу, Гороховцевой Марине Геннадьевне о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

по апелляционной жалобе Гороховцева Владимира Викторовича на решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от     6 июля 2020 года, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» удовлетворены.

С Гороховцева Владимира Викторовича, Гороховцевой Марины Геннадьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» взысканы денежные средства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №11-2/40 от 25.12.2014 года в размере 236 132 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 561 рубль.

Заслушав доклад судьи Дука Е.А., объяснения ответчика Гороховцева В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Яроховича С.П., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» (далее ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Строй») обратилось в суд с иском к Гороховцеву В.В., Гороховцевой М.Г. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №11-2/40 от 25 декабря 2014 года в размере 236 132 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 561 руб., ссылаясь на то, что фактическая площадь переданной ответчикам квартиры превышает указанную в договоре проектную площадь на 4,78 кв.м, в связи с чем ответчики, зарегистрировавшие право собственности на квартиру без получения справки застройщика об отсутствии задолженности по договору долевого участия, должны доплатить 236 132 рублей.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Гороховцев В.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального права. Указывает на то, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей жилого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Считает, что в данном случае при определении площади лоджий следует применять понижающие коэффициенты.

В возражении на апелляционную жалобу представитель ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Строй» Ярохович С.П. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы Гороховцевой М.Г., представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре межмуниципального отдела по городу Нефтеюганску и городу Пыть-Яху, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (часть 1 статьи 327, часть 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив их и доводы возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 декабря 2014 года между ООО «Инвест-Строй» и Томиловым Д.С. заключен договор участия в долевом строительстве №11-2/40 (далее по тексту договор участия в долевом строительстве), по условиям которого застройщик обязался построить и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру по строительному адресу:                (адрес), (адрес), (адрес), в срок не позднее 26 мая 2016 года (л.д. 8-17).

Соглашением сторон договора участия в долевом строительстве установлено, что общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учетом площади балконов и лоджий и предварительно составляет 43,02 кв.м. Площадь квартиры с холодными помещениями должна быть уточнена после проведения обмеров Нефтеюганским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по ХМАО – Югре (пункт 1.1 договора).

На момент заключения договора стоимость квартиры составляла 2 125 188 рублей (с учетом оплаты площади холодных помещений квартиры (балконов, лоджий) 100%) (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора стоимость квартиры определена исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры – 49 400 рублей и общей проектной площади квартиры равной 43, 02 кв.м (с учетом оплаты площади холодных помещений квартиры (балконов, лоджий) 100%).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае, если по данным экспликации, изготовленной Нефтеюганским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по ХМАО – Югре, фактическая площадь квартиры с холодными помещениями, передаваемой участнику долевого строительства, будет отличаться от соответствующей площади, указанной в п. 1.1 и 4.2 настоящего договора менее чем на 5 кв.м, то участник долевого строительства в течение 30 дней доплачивает застройщику разницу в случае увеличения площади исходя из стоимости 1 кв.м площади квартиры, если площадь квартиры уменьшается, то застройщик возвращает разницу, исходя из той же стоимости одного квадратного метра площади квартиры с холодными помещениями без заключения дополнительного соглашения к данному договору. При изменении площади более чем на 5 кв.м дополнительное соглашение заключается.

27 декабря 2018 года между Томиловым Д.С. и Гороховцевым В.В., Гороховцевой М.Г. заключен договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства, по которому к ответчикам перешли права требования и обязанности участника долевого строительства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (л.д.18-19).

Согласно передаточного акта от 25 июля 2019 года, подписанного сторонами без замечаний, по завершению строительства, по данным технического плана фактическая площадь квартиры увеличилась и составляет: общая площадь с учетом площади холодного помещения – 47,8 кв.м, общая площадь квартиры – 39 кв.м, жилая площадь 15,1 кв.м, и в соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.4 договора участия в долевом строительстве стоимость квартиры составляет 2 361 320 рублей (л.д. 30).

Та же площадь квартиры с холодными помещениями указана в экспликации, составленной специалистом ООО «Первая Кадастровая Компания» (л.д. 82).

Право собственности Гороховцева В.В., Гороховцевой М.Г. на вышеназванную квартиру зарегистрировано 18 августа 2019 года. Основанием для регистрации права явились: договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства от 27 декабря 2018 года; передаточный акт от 25 июля 2019 года; договор участия в долевом строительстве №11-2/40 от 25 декабря 2014 года и дополнительные соглашения к нему (л.д.31-32).

Претензия истца о доплате денежных средств, направленная ответчикам          19 марта 2020 года, оставлена без удовлетворения (л.д. 20-29).

Разрешая спор и удовлетворяя требования ООО «Специализированный застройщик «Инвест-Строй», суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 6, 8, 10, 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из условий договора участия в долевом строительстве, предусматривающего доплату стоимости квартиры в случае увеличения ее фактической площади без использования понижающего коэффициента для определения общей площади квартиры с учетом холодных помещений.

Поскольку застройщик передал участникам долевого строительства квартиру, фактическая площадь которой с учетом лоджии превышает договорную (проектную) площадь на 4,78 кв.м, и ответчиками, подписавшими передаточный акт без замечаний, зарегистрировано право собственности на квартиру без справки застройщика об отсутствии задолженности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца доплаты в размере 236 132 руб., исчисленном исходя из стоимости 1 кв.м, установленного соглашением сторон, и разницы между проектной и фактической площадями квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при определении площади лоджий следует применять понижающие коэффициенты, не могут быть признаны состоятельными, поскольку в соответствии с действовавшим на момент заключения договора долевого участия правовым регулированием (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей до 3 июля 2016 года) необходимость применения понижающих коэффициентов при определении общей площади объекта долевого строительства не предусмотрена.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрено распространение его положений на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, конкретная площадь приобретаемого помещения, применение понижающего коэффициента при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение являются существенными условиями договора и определяются соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В данном случае условия договора о цене объекта установлены соглашением сторон и недействительными не признаны. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Поскольку стороны не оговорили применение понижающих коэффициентов в договоре для определения общей площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.

Ссылка ответчика на Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" и Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения" судебной коллегией отклоняется, так как указанные нормативные правовые акты не носят обязательного характера для правоотношений сторон, возникших из договора.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене состоявшегося судебного решения.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для иной оценки тех же обстоятельств судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 6 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гороховцева Владимира Викторовича – без удовлетворения.

Председательствующий судья                   Дука Е.А.

Судьи:                                        Башкова Ю.А.

                                        Максименко И.В.