Решение по делу № 33а-3607/2018 от 14.03.2018

Дело № 33а-3607

Судья Ефремова О.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 апреля 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делами Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Судневой В.Н.,

судей Кустовой И.Ю., Поповой Н.В.,

при секретаре Рогатневой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Пермского краевого суда от 09 января 2018 года, которым постановлено:

«в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 5 сентября 2017 года № 797, отказать».

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 05.09.2017 г. № 797 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной рыночной стоимости в размере 62346008 руб. по состоянию на 01.01.2013, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из ЕГРН.

Требования обоснованы тем, что отчет об оценке от 27.07.2017 № 87.1\О-17, (далее также – Отчет) на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, мотивируя тем, что судом недостаточно исследован Отчет на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, в полной мере не установлено отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Объект-аналог № 1 был застроен, однако в Отчете не приведено информации об этом. Объект оценки и объекты-аналоги имеют разный вид разрешенного использования, однако корректировки не приведены. В Отчете имеется ссылка на анализ рынка по данным ООО «Аналитический центр «КД - Консалтинг», вместе с тем исследование не опубликовано в общедоступном виде. Вывод суда о том, что ссылки на источник достаточно, является несостоятельным.

В отзыве на апелляционную жалобу административный ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ч.1 ст.4, ст. 218 КАС РФ, ст.ст. 14, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что МАДОУ « *** » на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под детский сад, расположенный по адресу: ****.

Кадастровая стоимость земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 125292234, 23 руб. по состоянию на 01.01.2013.

Не согласившись с данной оценкой, заинтересованное лицо обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 87.1\О -17 от 27.07.2017.

Решением Комиссии от 05.09.2017 № 797 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости, равной 62346008 руб., установленной в отчете об оценке № 87.1\О-17 от 27.07.2017 по состоянию на 01.01.2013.

На заседании Комиссии было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка на 50 %. При принятии решения Комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Проверив компетенцию Комиссии, порядок и процедуру принятия оспариваемого решения, проанализировав отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд обоснованно исходил из того, что оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки при составлении Отчета выполнены.

Так, для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В Отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора выбрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в нём, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Доводы административного истца, что объект-аналог № 1 на момент совершения сделки был застроен, а также о том, что в сделке участвовало 2 объекта недвижимости, правомерно отклонены судом как несостоятельные.

Как следует из представленных на странице 31 Отчета копий электронных листов, в отношении объекта-аналога № 1 приведен скриншот данных Росреестра, где отдельно указана стоимость за землю и за здание, в связи с чем указанная оценщиком цена 21000000 руб. является ценой продажи только земельного участка и не включает в себя цену здания.

Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги имеют различные физические характеристики, Департаментом не представлено, такие сведения отсутствуют и в материалах дела.

На странице 36 Отчета приведено обоснование отказа от корректировки по такому фактору, как «подъездные пути», оценщик исходит из того, что подъезд к объекту оценки, как и к объектам-аналогам, производится по дороге с асфальтобетонным покрытием, транспортная доступность хорошая.

Судом обоснованно отклонены как несостоятельные доводы Департамента о том, что оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешенного использования и не проведена соответствующая корректировка.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых Решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах Ж-1 (объект оценки) и Ц-5, Ц-6, Ж-1 (страницы 16,31-34 Отчета), в которых допускается размещение административных зданий, объектов образования и науки, здравоохранения, социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (17 вид разрешенного использования по постановлению Правительства Пермского края № 1610-п от 21.11.2013), то есть относятся к участкам под коммерческое строительство. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Судом обоснованно отмечено, что копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета, со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Напротив, в соответствии с требованиями пункта 8 «з» ФСО № 3 в отчете после описания объекта оценки должен содержаться раздел – «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость», что приведено оценщиком в тексте отчета. Таким образом, нарушений пунктов 5 и 11 ФСО № 3 судом не установлено.

Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков, издание ООО «РусБинесПрайсИнформ», 2012 г., составлен по результатам анализа предложений от собственников недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости. Справочник предназначается для использования в процессе оценки недвижимости. Поскольку приведенные в Справочнике данные представляют собой коллективные экспертные оценки, которые обобщают мнение большого количества оценщиков, они практически исключают субъективную составляющую, присущую мнению каждого оценщика в отдельности, и основаны на обобщенных рыночных данных. Рынок купли-продажи является закрытым и большая часть сделок совершается без опубликования информации об этом в открытых источниках.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что использованный источник информации соответствует рыночным данным, ввиду того, что использовалось не единичное мнение эксперта, а источник, учитывающий совокупное мнение профессиональных участников рынка недвижимости, следовательно, пункт 13 ФСО № 3 не нарушен.

С учетом того, что решение Комиссии является законным, прав и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для удовлетворения требований у суда первой инстанции не имелось.

Выводы суда основаны на обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательствах, которые оценены судом в совокупности, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Нормы материального права к спорным правоотношениям применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в обоснование заявленных требований, следовательно, являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда и имеющихся в деле доказательств, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 09 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента земельных отношений администрации г. Перми – без удовлетворения

Председательствующий

Судьи