Решение по делу № 2-2118/2022 (2-9997/2021;) от 27.12.2021

Дело № 2-2118/2022 (59RS0007-01-2021-011892-02)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 апреля 2022 года                             г.Пермь            

Свердловский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Коневских О.В.

при секретаре Тетериной М.С.,

с участием представителя истца Тетенова С.М.,

представителя ответчика Головиной Я.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Велиадзе В. Т. к ПАО «Ростелеком» о расторжении договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Велиадзе В.Т. обратилась в суд, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Ростелеком» заключен договор купли-продажи № недвижимого имущества – встроенных нежилых помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане <данные изъяты>, кадастровый номер № по адресу: <адрес>. После приобретения объекта недвижимости истцу стало известно, что решением Свердловского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ. Степановой Е.В., ТСЖ «Куйбышева 143» и другим отказано в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным заключения межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении <адрес>, признании незаконным распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ. № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Из данного решения следует, что ДД.ММ.ГГГГ. на заседании межведомственной комиссии принято заключение №, которым межведомственная комиссия выявила основания для признания многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ. начальником Управления жилищных отношений администрации г.Перми принято распоряжение № о признании многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Истец указывает, что после заключения договора купли-продажи существенно изменились обстоятельства, из которых она исходила при заключении договора. Так, она считала, что сможет использовать помещение по назначению без ограничения срока такого использования, рассчитывала использовать помещение для извлечения прибыли, однако после заключения договора появились основания для сноса дома, при этом предпосылки появились задолго до заключения договора купли-продажи. Признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу является неустранимым недостатком, в связи с чем истец имеет право отказаться от договора на основании ст.475 ГК РФ.

    С учетом изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи № недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., указав, что решение суда является основанием для регистрации в ЕГРН права собственности ПАО «Ростелеком» на встроенные нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане №, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>.

Истец Велиадзе В.Т. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца Тетенов С.М. заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика Головина Я.М. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений, также пояснила, что решение о признании дома аварийным не препятствует использованию объекта по назначению, расселение дома планируется не ранее 2025 года. Доказательств наличия причиненного ущерба стороной истца не представлено. Кроме того, считает, что истцом пропущен двухлетний срок исковой давности для предъявления требований, связанных с недостатками товара.

Суд, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, пришел к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 477 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Ростелеком» (Продавец) и Велиадзе В.Т. (Покупатель) заключен договор купли-продажи № недвижимого имущества - встроенных помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м., номера на поэтажном плане <данные изъяты>, кадастровый номер № по адресу: <адрес> (л.д.7-10).

По условиям договора стоимость имущества определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., в том числе цена объекта недвижимости <данные изъяты> руб., в том числе НДС 18% - <данные изъяты> руб.; проценты по денежному обязательству по уплате цены объекта недвижимости в рассрочку, общая сумма – <данные изъяты> руб.

В соответствии с п.3.1, 3.2 договора купли-продажи объект недвижимости передается продавцом покупателю по акту приема-передачи (Приложение №) в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора. В акте приема-передачи указывается состояние объекта недвижимости и его пригодность для использования по назначению, а так же все выявленные покупателем при осмотре недостатки.

Согласно п.3.4 договора купли-продажи риск случайной гибели или повреждения объекта недвижимости с момента подписания акта приема-передачи несет покупатель.

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Решением Свердловского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований Степановой Е.В., ТСЖ «Куйбышева 143» и других о признании незаконным заключения межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении дома <адрес>; признании незаконным распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Из указанного решения следует, что ДД.ММ.ГГГГ на заседании межведомственной комиссии принято заключение №, согласно которому межведомственная комиссия выявила основания для признания многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации г.Перми принято распоряжение № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Велиадзе В.Т. направила в адрес ПАО «Ростелеком» претензию об отказе от исполнения (расторжении) договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.22).

В ответ на претензию ПАО «Ростелеком» сообщило об отказе в удовлетворении требований, сообщив, что на момент совершения сделки дом не был признан аварийным, до подписания договора покупатель знакомилась с техническим состоянием приобретаемого помещения, а также имела возможность ознакомиться с состоянием многоквартирного жилого дома, претензий к продавцу не имела, что подтверждается актом приема-передачи.

    Истец Велиадзе В.Т., обращаясь в суд с иском, указывает, что признание жилого дома аварийным и подлежащим сносу является неустранимым недостатком, в связи с чем она имеет право отказаться от договора на основании ст.475 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно акту приема-передачи, каких-либо претензий к состоянию объекта недвижимости покупатель не имеет, состояние объекта недвижимости удовлетворительное и позволяет использовать в соответствии с их назначением (п.2, 3). При этом аварийное состояние относится к самому дому, а не к встроенным помещениям, приобретенным истцом по договору купли-продажи.

Кроме того, судебная защита нарушенных прав и законных интересов имеет временные границы - установленный законом срок исковой давности, который по требованиям, связанным с недостатками товара, составляет два года со дня передачи товара покупателю (пункт 2 статьи 477 ГК РФ), указанный срок на дату обращения в суд с иском истек.

Как указывает истец, целью приобретения недвижимости являлось извлечение прибыли. При этом согласно ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, осуществляя предпринимательскую деятельность и приобретая для этого ту или иную недвижимость, гражданин несет все риски, с этим связанные. Доказательств того, что в настоящее время истец не может использовать объект недвижимости по назначению, получать доход от его использования в коммерческих целях, в материалы дела не представлено.

Как установлено решением Свердловского районного суда г.Перми от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № по иску Велиадзе В.Т. к ПАО Ростелеком о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец отслеживала продажу помещений долгое время, сама неоднократно предлагала ответчику приобрести у него помещение в рассрочку, то есть имела заинтересованность в приобретении именно спорных помещений. Следовательно, имея намерение приобрести конкретное нежилое помещение для использования его в коммерческих целях истец, проявляя должную степень заботливости осмотрительности, не была лишена возможности получить всю необходимую информацию о состоянии многоквартирного дома, встроенные помещения в котором приобретала в целях деятельного использования в предпринимательской деятельности.

Таким образом, само по себе признание дома аварийным не является тем существенным изменением обстоятельств, которое в силу ст.451 ГК РФ влечет расторжение договора купли-продажи. Кроме того, вследствие признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу права истца подлежат защите в порядке, предусмотренном ст.32 Жилищного кодекса РФ, которая применяется по аналогии к нежилым помещениям (ст.6 ГК РФ).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Велиадзе В. Т. к ПАО «Ростелеком» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2018г. № отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми в течение 1 месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

    Судья -                              О.В. Коневских

Мотивированное решение изготовлено 11.05.2022